שוק הנדל״ן הצ׳כי האיץ את העסקאות ברבעון השני

היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי בצ׳כיה הגיע לכ-1.4 מיליארד אירו במחצית הראשונה של שנת 2026 וכבר עקף את התוצאה של שנת 2023 כולה. על הרבעון השני נרשמו כ-1 מיליארד אירו: המשקיעים השלימו 25 עסקאות בשווי ממוצע של 40 מיליון אירו. מקור ההון העיקרי שוב היה קרנות וחברות מקומיות, שסיפקו 74% מההיקף הרבעוני. המגזר הגדול ביותר באופן מפתיע היה דיור להשכרה, שעקף את תחום המשרדים.

ההשקעות שולשו כמעט במהלך הרבעון

השוק האיץ בחדות לאחר פתיחת שנה מתונה יחסית. ברבעון הראשון נחתמו 13 עסקאות השקעה בהיקף של כ-340 מיליון אירו. ברבעון השני התקרב ההיקף ל-1 מיליארד אירו, ומספר הפעולות שהושלמו עלה ל-25. גם בהתחשב בהבדלים במתודולוגיות של חברות הייעוץ, הדינמיקה הרבעונית מעידה על התאוששות הנזילות ועל חזרתן של עסקאות גדולות.

הסכום ברבעון השני היה גבוה כמעט פי שלושה מתוצאת שלושת החודשים הראשונים. היקף העסקה הממוצע הגיע ל-40 מיליון אירו, אם כי הנתון עלה משמעותית בשל מספר נכסים בשווי של כ-100 מיליון אירו ומעלה. ללא הרכישות הגדולות ביותר, השוק עדיין היה נותר פעיל, אך נראה צנוע בהרבה.

חברת iO Partners משייכת למחצית הראשונה עסקאות לפי מועד סגירתן או העברת הנכס בפועל. בשל כך, פעולות מסוימות עשויות היו להיות מוכרזות על ידי המוכרים עוד בסוף 2025, אך נכללו בסטטיסטיקה של 2026 לאחר השלמת ההעברה המשפטית. הבדל זה בתאריכים מסביר פערים אפשריים בין דוחות חברות הייעוץ לבין הדוחות הכספיים של המוכרים.

ההון הצ׳כי שולט בשלושה רבעים מהשוק

משקיעים מקומיים עמדו מאחורי 74% מההשקעות ברבעון השני. על ההון הזר נרשמו 26%. צ׳כיה ממשיכה להיבדל משורה של שווקים במרכז ובמזרח אירופה, שבהם העסקאות הגדולות תלויות יותר ברוכשים מוסדיים בינלאומיים.

הנתח הגבוה של רוכשים מקומיים מקטין את תלות השוק בתנודות של תזרימי הון גלובליים. קרנות צ׳כיות מגייסות כספים ממשקיעים פרטיים, חסכונות פנסיוניים, חברות ביטוח ולקוחות אמידים במטבע המקומי. קל להן יותר להעריך את השוכרים המקומיים, את הרגולציה ואת הסיכויים של אזורים ספציפיים.

במקביל, הדומיננטיות של ההון המקומי יוצרת סיכון ריכוזיות. אם זרימת הכספים לקרנות המקומיות תאט או שהמשקיעים יתחילו לדרוש פדיון יחידות השתתפות באופן פעיל יותר, מספר הרוכשים הפוטנציאליים לנכסים גדולים עלול להצטמצם במהירות. ההון הזר אינו מפצה לעת עתה על אובדן ביקוש אפשרי כזה.

חברת CBRE צפתה עוד בתחילת השנה כי ההשקעות בנדל״ן מסחרי בצ׳כיה בשנת 2026 יישארו מעל 3 מיליארד אירו. כדי לעמוד בתחזית זו, יידרש השוק לשמור על קצב הרבעון השני ולהשלים עסקאות נוספות בשווי של כ-1.6 מיליארד אירו עד סוף דצמבר.

דיור להשכרה הפך למגזר הגדול ביותר

תחום הנדל״ן למגורים ריכז 38% מההשקעות ברבעון השני. משרדים היוו 35%, מתחמים רב-תכליתיים — 12%, ומלונות — 4%. נכסי מסחר ותעשייה-לוגיסטיקה קיבלו 3% כל אחד. החלק הנותר נרשם בתחומים שלא צוינו בנפרד בדוח התמציתי.

ההובלה של מגזר המגורים קשורה בראש ובראשונה למכירת פורטפוליו גדול ברובע פיסניצה בפראג. העסקה, ששווייה פחות מ-200 מיליון אירו, הייתה הגדולה ביותר מבין אלו שפורטו בדוח הרבעוני ושינתה משמעותית את חלוקת ההשקעות בין המגזרים.

קרן WOOD & Company City רכשה מ-CIB Group כ-760 דירות. הבעלים החדש, בשיתוף עם SATPO, מתכנן שיפוץ הדרגתי של המבנים, שיפור יעילות האנרגיה, חידוש המרחבים הציבוריים ופיתוח המשך השטח תחת המותג VITA Písnice. אופק הפרויקט עולה על עשר שנים.

הפורטפוליו ממוקם בסמוך להארכה העתידית של קו המטרו D. עבור המשקיע נוצרת בכך הזדמנות להעלות את שווי הנכס באמצעות שדרוג הדיור ושיפור הנגישות התחבורתית. הסיכונים העיקריים נותרו לוחות הזמנים של בניית המטרו, עלויות השיפוץ והרגולציה של שוק השכירות.

העסקה ממחישה את העלייה בעניין המוסדי בדיור להשכרה. נכס כזה מייצר תזרים מזומנים מבוזר ממאות שוכרים ותלוי פחות בלקוח תאגידי יחיד בהשוואה לבניין משרדים. עם זאת, ניהול הפורטפוליו דורש הוצאות משמעותיות על תחזוקה, יעילות אנרגטית והתנהלות שוטפת מול הדיירים.

המשרדים שמרו על מעמד מרכזי

נכסי משרדים היוו יותר משליש מההיקף הרבעוני. בין הפעולות הבולטות היו Port7, הבניין בכתובת Na Příkopě 14, מתחם Trimaran ו-City Element, וכן מטה חברת T-Mobile ברובע רוזטילי.

מתחם Port7 הוערך בכ-130 מיליון אירו. המתחם ברובע הולשוביצה בפראג כולל שלושה בנייני משרדים בשטח להשכרה כולל של כ-36 אלף מ״ר, שטחי מסחר וקרקעות לפיתוח עתידי. הנכסים הושכרו במלואם, והרוכשת הייתה AFI Group.

המכירה הוכרזה על ידי Skanska בדצמבר 2025, אך העברת המתחם תוכננה למחצית הראשונה של 2026. עסקה זו ממחישה מדוע נתוני ההשקעות לפי רבעונים עשויים להיות שונים ממועד ההכרזה הפומבית וממועד רישום הפעולה בדוחות המוכר.

הבניין ההיסטורי Na Příkopě 14 במרכז פראג נרכש על ידי קרן Generali Fond realit מחברת CPI Europe. השווי עלה על 100 מיליון אירו ומוערך בסקירה הרבעונית בטווח של 110–120 מיליון אירו. בבניין פועלים משרדים, סופרמרקט ושטחי מסחר; הנכס מחזיק בהסמכה ירוקה LEED Platinum.

המתחמים Trimaran ו-City Element בפנקרץ עברו לקרן הצ׳כית Aurelia. המוכרת הייתה ישות בניהול PIMCO Prime Real Estate, הקשורה להשקעות של Allianz. שני הבניינים מוסמכים בתקן הגבוה ביותר LEED Platinum, ושווים הכולל מוערך בפחות מ-100 מיליון אירו.

פעולה בולטת נוספת הייתה מכירת בניין משרדים סמוך לתחנת המטרו רוזטילי, המשמש כמטה T-Mobile. הנכס מושכר במלואו לשוכר לטווח ארוך וממוקם ממש לצד קו מטרו C, מה שמפחית את סיכון אי-האכלוס אך משמר את תלות הבעלים במשתמש גדול יחיד.

מחסור במשרדים איכותיים תומך במחירים

היקף מלאי המשרדים המודרני הכולל בפראג עמד ברבעון הראשון על כ-3.93 מיליון מ״ר. שיעור השטחים הפנויים נותר ברמה של 5.8%, ובשלבי בנייה נמצאו כמעט 313 אלף מ״ר. יותר מ-63% מהשטחים שבבנייה כבר היו מכוסים בחוזים מקדימים.

שיעור נמוך של שטחים פנויים מגביר את יציבותם של בניינים איכותיים במרכז ובקרבת המטרו. גם בתנאי התנהלות זהירה מצד השוכרים, בעלי נכסים מודרניים בעלי צריכת אנרגיה נמוכה נהנים מיתרון על פני מבנים מיושנים הדורשים עלויות תפעול גבוהות.

פורום המחקר של פראג (Prague Research Forum) העריך את דמי השכירות המרביים במרכז ב-30 אירו למ״ר לחודש. באזורים הפנימיים הם עמדו בטווח של 21–22 אירו, ובשולי העיר — 15.5–16.5 אירו. הפער מצביע על קיטוב גובר בין הכתובות המבוקשות ביותר לנכסים משניים.

היקף חוזי השכירות שנחתמו וחודשו ברבעון הראשון ירד ב-26% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים — ל-105.4 אלף מ״ר. במקביל, הספיגה נטו נותרה חיובית ועמדה על 7.8 אלף מ״ר. הדבר מעיד על האטה בעסקאות ללא פינוי מסיבי של משרדים.

התשואה הפסיקה לרדת

שיעורי ההיוון (Cap Rates) של הנכסים המובילים כמעט ולא השתנו ברבעון השני. עבור משרדים ונדל״ן תעשייתי עמד הנתון על 5%, עבור מרכזי קניות — 6%, ועבור נכסים ברחובות הקניות הראשיים — 4.5%. שיעור המשרדים היה נמוך ב-0.25 נקודת אחוז בהשוואה לשנה הקודמת, בעוד שביתר המגזרים לא חלו שינויים שנתיים.

שיעור ההיוון משקף את היחס בין ההכנסה השנתית הצפויה משכירות לבין שווי הנכס לפני שקלול המימון והוצאות מסוימות. ירידתו מעידה בדרך כלל על עליית מחיר בהכנסה קבועה, בעוד שעלייתו משקפת מחיר נמוך יותר או עלייה בתשואה הנדרשת על ידי המשקיע.

התייצבות השיעורים מעידה על כך שעיקר הערכת השווי מחדש לאחר תקופת המימון היקר כבר התרחשה. ציפיות הקונים והמוכרים התקרבו אלו לאלו, אך עלייה מחודשת בריבית עשויה להרחיב שוב את הפער.

ריבית הריפו לשבועיים של הבנק הלאומי הצ׳כי הועלתה ב-19 ביוני מ-3.5% ל-3.75%. זהו הידוק ראשון לאחר מחזור ממושך של הפחתת עלות הכסף. במקביל, ריבית ה-IRS לחמש שנים באירו הגיעה ל-2.74% לקראת סוף יוני.

הפער בין שיעור ההיוון למשרדי פריים העומד על 5% לבין ריבית ה-IRS לחמש שנים באירו עמד על כ-2.26 נקודות אחוז. מרווח זה אמור לכסות סיכון אשראי, עלויות ניהול, תקופות ללא שוכרים, שיפוצים מהותיים ורווח למשקיע. במידה ותחול התייקרות נוספת של המימון, האטרקטיביות של עסקאות במחירים הנוכחיים עלולה להישחק.

שכר הדירה ברחובות הראשיים המשיך לעלות

שכר הדירה המרבי למשרדים נותר ברמה של 30 אירו למ״ר לחודש. במרכזי הקניות המובילים הוא עמד על 155 אירו, ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה — 7.25 אירו. ברחובות הקניות הראשיים של פראג עלה שכר הדירה ב-2.4% בחישוב שנתי, ל-215 אירו למ״ר לחודש.

שכר הדירה הגבוה לשטחי מסחר במרכז נובע מהיצע מוגבל, תנועת תיירים ערה ותחרות בין מותגים בינלאומיים על מיקומים נדירים. עם זאת, עלייה בשכר הדירה הבסיסי אינה מבטיחה גידול יחסי ברווחי הבעלים: עלויות שיפוץ, תקופות ללא שוכרים והשתתפות בעבודות גמר עלולות להפחית את ההכנסה בפועל.

שוק הקמעונאות התפתח באופן לא אחיד בתחילת השנה. תנועת המבקרים במרכזי הקניות התייצבה, הצמיחה במחזורים נעצרה כמעט לחלוטין, ואת עיקר הגידול במכירות סיפק המסחר המקוון. הפאוור סנטרים (פארקי מסחר) נותרו היציבים ביותר, וזכו לביקוש גבוה יותר מצד שוכרים ומשקיעים.

מחזור המכירות של מרכזי קניות אזוריים צמח בעבר ב-2.1% בממוצע, ושכר הדירה ב-2.3%. שני הנתונים היו נמוכים משיעור האינפלציה, מה שמעיד על לחץ על הרווח הריאלי של השוכרים והבעלים גם בעת גידול נומינלי בהכנסות.

הנדל״ן התעשייתי ריכז רק 3% מההשקעות

נכסי תעשייה ולוגיסטיקה תפסו נתח צנוע מההיקף הרבעוני, אף ששיעור ההיוון שלהם ברמה של 5% תאם את זה של המשרדים. הנתח הנמוך עשוי להיות תוצאה של לוח הזמנים לסגירת עסקאות ולאו דווקא של היעדר ביקוש: עסקה גדולה אחת מסוגלת לשנות משמעותית את תוצאות המגזר ברבעון הבא.

משקיעים ממשיכים לראות בלוגיסטיקה נכס ארוך טווח, אך בוחנים בקפדנות רבה יותר את המיקום, היעילות האנרגטית ואיתנותם הפיננסית של השוכרים. נכסים הסמוכים לצירי תנועה ראשיים ולמרכזי ייצור שומרים על יתרון, בעוד שמחסנים מיושנים עשויים לדרוש השקעות הון כבדות.

הביקוש לשטחים נשען על ייצור תעשייתי, ספקים של ענף הרכב, מסחר מקוון והיערכות מחדש של שרשראות האספקה. הסיכונים קשורים לתלות הייצוא של צ׳כיה, מצב התעשייה הגרמנית ועלייה אפשרית במחירי האנרגיה.

המלונות נותרו מאחורי המגורים והמשרדים

מגזר המלונאות הניב 4% מההשקעות ברבעון השני. נתח זה נמוך משמעותית מתוצאות של תקופות קודמות, שבהן מלונות גדולים היוו חלק ניכר מההיקף הכולל.

העניין במלונות בפראג ממשיך להיתמך בביקוש תיירותי ובבנייה מוגבלת של פרויקטים חדשים בקנה מידה רחב. פראג שומרת על מעמדה כאחת הערים המתויירות ביותר במרכז ובמזרח אירופה, והתאוששות התיירות הבינלאומית קירבה את מדדי הענף לרמות שלפני המגפה.

נתח נמוך ברבעון אינו מעיד בהכרח על היחלשות השוק. עסקאות מלונאיות מתרחשות באופן לא רציף, ושווי של נכס גדול אחד יכול לשנות את חלוקת ההון השנתית. עבור המשקיעים, המדדים המרכזיים נותרים התפוסה, המחיר הממוצע לחדר, הרווח התפעולי ועלויות השיפוץ.

הכלכלה תומכת בשוק, אך הריבית מייצרת סיכון

בסקירה הרבעונית עמדה תחזית הצמיחה של כלכלת צ׳כיה לשנת 2026 על 1.9%, והאינפלציה הממוצעת הייתה צפויה לעמוד על 2.45%. התרחבות מתונה של הכלכלה צפויה לתמוך בתעסוקת השוכרים ובהוצאות הצרכנים, אך אינה מבטיחה צמיחה מואצת בהכנסות משכירות.

העלאת הריבית על ידי הבנק המרכזי מורכבת יותר. הלוואות יקרות יותר מגדילות את הוצאות הרוכשים, בעיקר אלו המשתמשים בשיעור גבוה של הון זר. בעלי נכסים בריבית קבועה מוגנים עד למועד המיחזור, שלאחריו שירות החוב עלול להתייקר.

קרנות מקומיות משתמשות לעתים קרובות במינוף פיננסי נמוך יותר בהשוואה לרוכשים בינלאומיים המכוונים לתשואה קצרת טווח על ההון. הדבר מסייע להן לבצע עסקאות גם בתקופות של אשראי יקר, אך אינו מבטל את הסיכון לירידה בשווי יחידות ההשתתפות בעת שערוך הפורטפוליו.

השוק תלוי במספר עסקאות גדולות

חמש העסקאות הגדולות של הרבעון השני הניבו ככל הנראה יותר ממחצית מההיקף הכולל. ריכוזיות כזו מלמדת כי תוצאה רבעונית חזקה אינה מהווה בהכרח עדות להתאוששות גורפת בכל סוגי הנכסים.

במקביל, מספר העסקאות צמח ל-25, מה שמעיד על פעילות לא רק בפלח המחירים הגבוה ביותר. עסקאות בינוניות וקטנות מספקות נזילות לנכסים אזוריים, פארקי מסחר, מחסנים ובנייני משרדים בודדים.

במחצית השנייה יידרש השוק להוכיח את יציבות כניסת ההון המקומי. אינדיקטורים מרכזיים יהיו עסקאות חדשות שייחתמו, היקף המימון הבנקאי, המשך התפתחות שיעורי ההיוון ויכולת המוכרים לקבל את רמות המחירים לאחר העלאת ריבית הבנק המרכזי.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, השוק הצ׳כי נכנס למחצית השנייה עם נתונים חזקים, אך ההיקף הרבעוני נוצר ברובו ממספר מצומצם של עסקאות גדולות בפראג. שליטת ההון המקומי מגבירה את העמידות בפני עזיבת משקיעים גלובליים, ובד בבד מעמיקה את התלות בהזרמת כספים לקרנות צ׳כיות. שיעורי היוון יציבים ושכר דירה גבוה בנכסים איכותיים תומכים במחירים, אולם העלאת הריבית ביוני מצמצמת את מרווח התשואה. הסיכון המרכזי נותר הפער בין נכסי פריים יקרים לבין מבנים משניים שידרשו השקעות ביעילות אנרגטית, שיפוצים ושימור שוכרים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות על שוק הנדל״ן המסחרי בצ׳כיה

איזה היקף השקעות משך שוק הנדל״ן בצ׳כיה?

במחצית הראשונה של שנת 2026 עמד ההיקף על כ-1.4 מיליארד אירו. כ-1 מיליארד אירו מתוכם נרשמו ברבעון השני.

כמה עסקאות הושלמו ברבעון השני?

המשקיעים סגרו 25 עסקאות בשווי ממוצע של כ-40 מיליון אירו.

מדוע דיור להשכרה הפך למוביל?

המגזר ריכז 38% מההיקף הרבעוני בעיקר הודות למכירת פורטפוליו של כ-760 דירות בפיסניצה בשווי של פחות מ-200 מיליון אירו.

מהו חלקם של המשקיעים הצ׳כים?

על ההון המקומי נרשמו 74% מהיקף הרבעון השני. רוכשים בינלאומיים היוו את 26% הנותרים.

אילו נכסים היו הגדולים ביותר?

בין העסקאות הבולטות נמנים פורטפוליו המגורים בפיסניצה, מתחם Port7, הבניין Na Příkopě 14, Trimaran ו-City Element, וכן מטה T-Mobile ברוזטילי.

מהי התשואה על משרדים מובילים?

שיעור ההיוון של נכסי משרדים ברמת פריים עמד על 5%. במהלך השנה הוא ירד ב-0.25 נקודת אחוז.

כמה עולה לשכור משרד במרכז פראג?

שכר הדירה המרבי עמד על רמה של 30 אירו למ״ר לחודש.

מה עלול לעכב את המשך הצמיחה?

הסיכונים המרכזיים הם העלאות ריבית, האטה בהזרמת כספים לקרנות מקומיות, תלות במספר עסקאות גדולות ועלייה בעלויות השיפוץ של נכסים מיושנים.