Европейские банки ждут дальнейшего снижения ставок: к чему это может привести?

На конференции CEE Property Financing Update 2024 участники отметили возобновление оптимизма в банковском секторе на фоне первого за долгое время снижения процентных ставок в Еврозоне. Это может существенно оживить инвестиционный рынок недвижимости, замороженный высокими ставками последние два года. Как указал Хуберт Мантуржик из Aareal Bank, снижение ставок сократит разрыв в ожиданиях продавцов и покупателей, улучшив условия для сделок.

Среди положительных признаков — активизация рынка облигаций, где наблюдается выпуск на сумму 5 млрд евро для компаний, работающих с недвижимостью. Однако существуют значительные геополитические риски, включая конфликт на территории Украины и неопределенность выборов в США, что сдерживает долгосрочный оптимизм. Мартин Эрбе из Helaba отметил, что европейская экономика сильно зависит от США и Китая, что делает геополитическую ситуацию важным фактором для дальнейшего развития рынка.

Дополнительно стоит учитывать требования ЕС, согласно которым здания должны стать углеродно-нейтральными к 2050 году. Это создаёт угрозу для старых объектов недвижимости, которым может потребоваться серьёзная модернизация. По словам Петера Шамели из HYPO NOE Landesbank, адаптация таких зданий может стать дорогостоящей, однако банки могут предложить более выгодные условия кредитования на реконструкцию, если она поможет привести объект в соответствие с требованиями ЕС.

Таким образом, несмотря на позитивные изменения, вызванные снижением ставок, рынок сталкивается с серьезными вызовами, связанными с геополитикой и новыми экологическими нормами, которые могут замедлить развитие рынка недвижимости в Европе. Снижение процентных ставок в Еврозоне оказывает значительное влияние на сделки с недвижимостью:
- Сокращает разрыв в ожиданиях между продавцами и покупателями. Поскольку стоимость финансирования снижается, покупка становится более доступной. Это особенно важно на фоне ситуации прошлых лет, когда высокие ставки затрудняли достижение соглашений по ценам.
- Повышает привлекательность рынка недвижимости для инвесторов, стимулируя активизацию транзакций и открывая доступ к финансированию через облигации и кредиты на развитие.
- Влияет на инвестиционные стратегии банков, делая сделки с недвижимостью более доступными и привлекательными. Во-первых, банки будут активнее участвовать в финансировании новых и реструктуризации старых объектов, так как снизятся риски, связанные с высокими ставками. Во-вторых, внимание будет сосредоточено на экологических требованиях ЕС, поскольку адаптация зданий к стандартам таксономии станет важным фактором. Банки могут предложить более выгодные условия кредитования для проектов, соответствующих новым нормам, что простимулирует инвестиции в реконструкцию и устойчивое развитие.
- Увеличивает доступность ипотек, что позволит снизить спрос на аренду, так как больше людей смогут позволить себе покупку жилья.
- Стимулирует развитие новых арендных проектов и увеличение предложения на рынке, что может привести к стабилизации или даже снижению арендных ставок в определённых сегментах, особенно в крупных городах, где аренда занимает значительную долю жилищного рынка.

С другой стороны, снижение процентных ставок на рынке недвижимости несёт определённые риски:

- Перегрев рынка. Снижение ставок может стимулировать избыточный спрос, что приведет к росту цен на недвижимость и созданию пузыря на рынке. В Еврозоне этот риск особенно актуален для таких странах, как Германия и Нидерланды. Доступное финансирование может разогреть рынки недвижимости, что вызовет рост цен и потенциальный пузырь.
- Рост долга. Дешевое кредитование может подтолкнуть покупателей к чрезмерным заимствованиям, увеличивая риск дефолтов в будущем.
- Инфляционное давление. Этот пункт вытекает из предыдущего. Дело в том, что более доступные кредиты могут усилить инфляцию, так как рост спроса на жилье и другие активы увеличивает цены. Хотя Европейский центральный банк (ЕЦБ) стремится контролировать инфляцию через монетарные инструменты, что должно предотвратить сильный рост цен. Но с другой стороны, как показывает опыт прошлых лет и кризис 2008 года, эти меры не всегда приводят к успеху. Стоит признать, что регулирование банковского сектора за последние 20 лет значительно ужесточилось, и системы риск-менеджмента в финансовых учреждениях стали более надежными. Но с другой стороны текущая глобальная экономическая нестабильность, геополитические риски и долгосрочные долговые обязательства, остаются потенциальными факторами риска.
- Снижение рентабельности аренды. Снижение ставок делает покупку жилья более доступной, что может уменьшить спрос на аренду, снижая доходность для арендодателей.
- Ухудшение качества инвестиций. Легкий доступ к финансам может привести к инвестициям в менее качественные проекты.
- Финансовая нестабильность. Поскольку банки получают меньше доходов от кредитования при низких ставках, это может снизить их прибыльность и устойчивость, особенно в условиях экономических потрясений.

Как отмечают эксперты International Investment, снижение процентных ставок в Еврозоне создаёт возможности для оживления рынка недвижимости, особенно в сфере сделок и ипотечного кредитования. Однако это также несёт риски, такие как перегрев отдельных рынков, инфляционное давление и потенциальное снижение прибыльности банков. Хотя повторение кризиса 2008 года маловероятно из-за усиленного регулирования, нестабильная геополитическая ситуация и инфляция могут затормозить экономическое восстановление. В ближайшие годы важным фактором будет баланс между стимулированием экономики и контролем над возможными финансовыми рисками