Недвижимость Дубая дешевеет: продавцы снижают цены на жилье из-за войны с Ираном

Объем продаж на рынке недвижимости Дубая замедлился в марте 2026 года почти на пятую часть, до 37 млрд дирхамов около ($10 млрд) из-за войны с Ираном, сообщает AGBI со ссылкой на данные Земельного департамента Дубая. Продавцы жилья активно снижают цены, а отдельные объекты теряют до половины первоначальной стоимости.

Динамика продаж недвижимости Дубая

Ракетные удары Ирана по Дубаю прервали пятилетний бум на рынке недвижимости, в результате которого цены на жилье выросли более чем на 70% с 2020 года. Большинство атак отражено, но всплески боевых действий даже в период перемирия вызывают новые опасения.

Снижение мартовских продаж до 37 млрд дирхамов оказалось самым резким за месяц с начала пандемии. В апреле количество сделок немного увеличилось по сравнению с предыдущим месяцем, однако оставалось примерно на 20% ниже уровня 2025 года. Продавцы суммарно снизили цены на 1,7 млрд дирхамов ($463 млн) более чем по 2800 объектам.

Скидки в ряде случаев достигают 10–50%, при этом на некоторые объекты цены снижали неоднократно. Повторные корректировки показывают, что первоначальные ожидания продавцов часто не совпадают с текущим уровнем спроса и реальной ликвидностью.

Новостройки Дубая: вынужденные продажи

Наибольшее напряжение сосредоточено в сегменте недвижимости на стадии строительства (off-plan), который занимает значительную долю рынка и формирует основную часть инвестиционных сделок. В период роста именно новостройки активно использовались для стратегий перепродажи.

Сейчас модель сталкивается с ограничениями, поскольку платёжные обязательства по проектам остаются фиксированными, а возможности быстрой перепродажи значительно снизились. Это приводит к тому, что инвесторы оказываются под двойным давлением — финансовым и рыночным.

В результате именно в этом сегменте формируется основная часть вынужденных продаж. Объекты выходят на рынок с дисконтом, а ценовая корректировка происходит быстрее, чем в других сегментах недвижимости.

Вторичный рынок: снижение ликвидности

Дополнительное давление формируется на вторичном рынке, где увеличиваются сроки экспозиции объектов и усиливается тенденция к повторным снижениям цен. Даже после корректировок покупатели не всегда готовы быстро выходить на сделку, что замедляет оборот рынка.

По данным аналитиков, более 300 объектов в эмирате снижали стоимость несколько раз с начала периода охлаждения. Это отражает постепенное ухудшение ликвидности и необходимость более гибкого ценообразования со стороны продавцов.

В таких условиях рынок переходит к более медленной модели формирования цен, где корректировки происходят постепенно, а не одномоментно.

Ценовая коррекция по крупным сделкам в Дубае

На рынке уже зафиксированы примеры существенного пересмотра стоимости объектов. Одним из них стала вилла с четырьмя спальнями в районе La Mer в Джумейре, где цена снизилась с 110 млн до 85 млн дирхамов ($30 000 – 23 000 млн). Такая корректировка отражает значительное изменение ожиданий продавца относительно текущего уровня спроса.

В районе Arabian Ranches владелец другого объекта пересматривал стоимость пять раз подряд и в итоге опустил на 13%, с 8,5 млн до 7,4 млн дирхамов ($2,3 – 2,01 млн). Даже после этого объект остаётся непроданным, что показывает ограниченную эффективность ценовых корректировок в условиях слабого спроса.

Темпы корректировок не замдляются

Эксперты отмечают, что стоимость большинства объектов не изменилась, средние скидки остаются небольшими, но слабые места сигнализируют о признаках напряженности на рынке, который долгое время считался тихой гаванью для глобального капитала.

Соучредитель портала LuxuryPriceDrops.com Матиас Дорта сообщил, что темпы новых корректировок пока не замедляются. Только за последнюю неделю платформа зафиксировала более 500 снижений цен, что указывает на сохраняющееся давление на продавцов. Всего сервис отслеживает почти 27 000 актуальных объявлений на сайтах недвижимости в эмирате. Компания Emaar Properties также фиксирует рост запросов на отсрочку платежей в периоды обострения, хотя впоследствии их количество снизилось.

Новые сервисы на рынке недвижимости Дубая

В Дубае появляются инструменты, направленные на ускорение сделок и повышение прозрачности рынка. Речь идёт о сервисах, которые фиксируют скидки и сделки ниже рыночных уровней, а также о моделях аукционной продажи недвижимости.

Компания Prop-AI запустила индекс Dubai Deal Index, который отслеживает ежедневные изменения цен и предложения ниже рыночного уровня. Платформа YallaValue, работающая в Дубае, открыла сервис публичных аукционов недвижимости, чтобы ускорить продажи.

Основатель YallaValue Джек Селлерс отмечает, что в условиях неопределённости затягивание сделок по переоценённым объектам становится наихудшей стратегией, а аукционы позволяют быстрее определить рыночную цену. Появление новых инструментов также указывает на структурное изменение рынка, где скорость сделки становится не менее важной, чем её цена.

Прогнозы участников рынка Дубая

Охлаждение на рынке недвижимости Дубая негативно влияет на экономическое положение эмирата. Аналитики Citi предупреждают о возможном замедлении роста населения, снизив прогноз до 1% в 2026 и около 2,5% ежегодно до 2031-го.

Ронан Артур из Cavendish Maxwell подчёркивает, что покупательская активность со стороны инвесторов, ориентированных на скидки, сохраняется. Однако более полная картина рынка станет ясна позже, когда проявятся данные по более поздним сделкам.

В S&P Global отмечают, что часть состоятельных экспатов может пересмотреть решение о проживании в ОАЭ. При этом долгосрочные визовые программы и государственная политика продолжают поддерживать интерес к рынку недвижимости.

Переоценка финансовых рисков в ОАЭ

ОАЭ оказались в центре переоценки рисков. С начала войны США и Израиля против Ирана фондовые рынки Дубая и Абу-Даби потеряли около 120 млрд долларов капитализации, оказавшись среди наиболее пострадавших в мире. Для страны, которая годами формировала образ безопасного делового и финансового хаба, это стало серьёзным испытанием доверия инвесторов.

Причина заключается не только в военной угрозе. Экономики Дубая и Абу-Даби тесно интегрированы в глобальные потоки капитала, туризма, авиации, недвижимости, торговли и логистики. В стабильные периоды такая модель обеспечивает быстрый рост, однако в условиях геополитической напряжённости именно эти отрасли особенно чувствительны к перебоям в перевозках, росту страховых издержек, сокращению поездок и более осторожному поведению международных инвесторов и арендаторов.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что рынок недвижимости Дубая входит в фазу ценовой корректировки после периода бурного роста. Многие инвесторы приобрели в эмирате несколько объектов в расчёте на дальнейший рост цен и возможность перепродажи. Теперь эта стратегия становится менее эффективной.

Платёжные графики по проектам остаются обязательными, а рыночная ситуация ухудшает условия выхода из сделок. Это приводит к увеличению числа срочных продаж и дополнительному давлению на цены. В таких условиях инвесторы вынуждены выбирать между удержанием активов с высокой нагрузкой или продажей с дисконтом, что усиливает общую волатильность рынка.

Пока говорить о полномасштабном кризисе рано: большинство объектов сохраняют стоимость, а спрос полностью не исчез. Однако дальнейшая динамика рынка во многом будет зависеть от геополитической ситуации и готовности международных инвесторов продолжать рассматривать Дубай как безопасную площадку для вложений.

Получить консультацию экспертов International Investment об инвестициях в недвижимость можно здесь