Под солнцем Пхукета: какие ловушки поджидают иностранцев на рынке недвижимости Таиланда

Пхукет – тропический рай, манящий тысячи иностранных инвесторов мечтами о вилле у моря или прибыльном курортном кондоминиуме. После пандемии и геополитических потрясений поток зарубежного капитала в недвижимость острова резко вырос. Например, с начала конфликта на территории Украины на Пхукете отмечен наплыв состоятельных россиян, которые скупают до 40–60% всех выставленных на продажу объектов (раньше доля была лишь 10–15%)​. Такой ажиотаж поднял цены на 15–20% и сделал местный рынок одним из самых горячих в Юго-Восточной Азии. В 2023 году иностранцы приобрели в Таиланде рекордные 6 614 квартир – на 16% больше предыдущего года, почти половина из них пришлась на граждан Китая​.

Однако за фасадом красивых брошюр и улыбок агентов скрываются серьезные риски. Рынок стал рассадником мошенничества, куда хлынули неопытные инвесторы, слабо разбирающиеся в местных законах​. Сами тайские власти признают: Таиланд переживает бум недвижимости, но параллельно – бум мошенничества​. Только за последние пару лет произошло несколько громких скандалов, когда иностранцы потеряли крупные суммы, пытаясь вложиться в «райское жилье». В этой статье – журналистское расследование опасностей, подстерегающих иностранного покупателя на Пхукете: реальные истории 2023–2025 годов, юридические тонкости, схемы обмана, криминальные угрозы и подводные камни сдачи жилья в аренду.

Юридические тонкости: что говорит закон и как его обходят

Главный правовой барьер – иностранец не вправе напрямую владеть землей в Таиланде. Закон прямо запрещает иностранным гражданам покупать землю или отдельные дома​. Исключение делается лишь для квартир в кондоминиумах: по Закону о кондоминиумах 1979 года иностранец может оформить в собственность квартиру, но только при условии, что совокупная доля иностранцев в данном проекте не превышает 49% от общей площади всех квартир​. Проще говоря, не более половины жилья в одном доме может принадлежать иностранцам. Этот лимит часто упоминается в рекламных проспектах, но недобросовестные продавцы порой его игнорируют – были случаи, когда зарубежному покупателю продавали квартиру сверх квоты, и впоследствии он не мог зарегистрировать право собственности на нее.

Чтобы все-таки обзавестись виллой или домом на земле, иностранные инвесторы прибегают к обходным схемам. Самые распространенные – регистрация недвижимости на тайскую компанию или оформление долгосрочной аренды:

- Тайская компания-номинал. Иностранец создает фирму, где владеет 49% акций, а остальные 51% оформлены на тайцев (часто подставных). Хотя формально компания – тайская, фактически она нужна лишь для обхода запрета на землю. Это незаконная схема, и власти о ней знают. В 2022 году правительство заявило о намерении ужесточить определение «иностранной компании» и прижать практику подставных тайских акционеров, особенно на курортах вроде Пхукета и Самуи​. Министр внутренних дел прямо указывал на патриотические чувства: «Посмотрите вокруг – вся земля на Самуи, Пхукете, Ко Чанге уже в руках иностранцев... Нужно навести порядок»​. Под угрозой оказались тысячи зарубежных владельцев вилл, которые доверчиво воспользовались услугами местных юристов для создания таких компаний. Эксперты предупреждают: если правительство всерьез возьмется за наведение порядка, иностранцам могут приказать избавиться от земли, перерегистрировав ее на тайцев или продав, иначе компанию ликвидируют​. За использование номиналов предусмотрены серьезные санкции, вплоть до принудительной продажи участка или аннулирования титула. Пока тотального зачистки не случилось, но нервозность на рынке была: некоторые фирмы начали пугать иностранцев акцией «Ваше имущество в опасности – отдайте нам землю, а взамен получите гарантированный лизинг на 30 лет»​. Юристы призывают не поддаваться панике и не соглашаться на сомнительные предложения, а следить за развитием закона.​

- Долгосрочный лизинг (аренда). Закон позволяет оформить аренду земли на срок до 30 лет с правом продления еще на 30+30 лет (иногда рекламируют «90-летний лизинг»). На практике гарантирован только первый срок, а дальнейшее – по договору, который может быть оспорен или не продлен наследниками владельца. Лизинг регистрируется в земельном департаменте, но не дает права собственности – лишь право пользования. Это лучше, чем ничего, но по сути вы платите за долгосрочную аренду, и объект никогда не будет по-настоящему вашим. Тем не менее многие иностранцы на Пхукете выбирают именно этот вариант для вилл, чтобы избежать риска с подставными компаниями. В 2024 году обсуждались поправки, чтобы увеличить максимальный срок лизинга до 99 лет, однако пока эти изменения не приняты​.

- Узуфрут и суперфиция. Кроме того, существуют схемы вроде узуфрукт (пожизненное право пользования) или суперфиция (право строить на чужой земле) – их иногда используют иностранцы, вступившие в брак с тайцами или финансирующие строительство дома на имя тайского супруга. Но эти механизмы сложны, и их надежность сильно зависит от конкретных обстоятельств и добросовестности тайского партнера. Вывод: юридическое поле для иностранного владельца в Таиланде – минное. Без профессиональной поддержки здесь легко допустить ошибку, которая лишит вас вложений. Тайские юристы отмечают, что незнание местных правил – главная причина потерь: рынок полон новичков, которые не проводят должной проверки и слишком доверяют обещаниям​.

Перед любой сделкой необходим аудит: проверить правовой статус земли, форму титула (настоящий Chanote или более слабое право), квоту иностранных владельцев, историю застройщика, разрешения на строительство, условия договора. Часто барьером служит язык и терминология – поэтому обязательно привлеките независимого юриста, знающего тайское законодательство. Помните: подписав контракт, не защищенный законом, вы рискуете остаться ни с чем – как это произошло с китайской инвесторшей, купившей виллу на свое имя. Она лишь потом узнала о запрете на землю и поняла, что договор бесполезен. Ей удалось добиться расторжения и вернуть деньги, но к тому моменту более трети суммы уже ушло на комиссии и улучшения дома, которые ей никто не компенсировал​.

Мошенничество и аферы: как обманывают доверчивых покупателей

Историй обманутых инвесторов – десятки, если не сотни. Мошенники используют незнание иностранцев, сложность бюрократии и зачастую – соотечественников жертвы для создания доверия. По оценкам одной юридической фирмы, свыше 60% афер с недвижимостью в Таиланде происходят при участии «земляков» инвестора​. То есть жертва склонна верить людям своего круга – будь то агент, говорящий по-русски, или влиятельный блогер из Китая – и не замечает подвоха.

Фальшивые застройщики и липовые проекты

Одна из самых опасных схем – продажа несуществующего или нелегального проекта. Это может выглядеть как привлекательное предложение на этапе строительства (off-plan): рендеры красивого кондо, скидка за раннее бронирование, обещания высокого дохода. Инвестор вносит значительный депозит или даже полную оплату – и потом годами ждет, пока на его глазах деньги растворяются, а здание так и не растет. Яркий пример – масштабная афера на Пхукете 2022–2023 годов. Француз по имени Сванн Полидор публично рассказал, как три тайских организатора выманили сотни миллионов бат у покупателей (и тайцев, и иностранцев) под видом проекта кондоминиума City Life Patong на Патонге​. По его словам, «взяли сотни миллионов и не построили ничего»​. Пострадавшие исчисляются сотнями – среди них китайцы, англичане, россияне, а также родители самого Полидора: его мать вложила все свои сбережения, мечтая о спокойной старости в Таиланде​. Эта семья – не богачи, мать всю жизнь проработала на заводе, и потеря инвестиций стала для них катастрофой​. Полидор назвал поименно предполагаемых мошенников и даже предложил вознаграждение 1 млн бат за помощь в возврате денег​. Резонанс в соцсетях раскрыл интересную деталь: главным фигурантом оказался некий Савит “Май” Кетродж, представлявшийся гендиректором Emerald Development Group​. Этот человек – не новичок в таком бизнесе. Еще в 2018 году его арестовывали за аналогичную аферу с кондоминиумами на Пхукете​. Тогда, в мае 2018-го, полиция задержала Савита (упоминается как Савит Кетроте, 46 лет) после жалоб покупателей нескольких проектов Emerald. Выяснилось, что застройщик не собирался достраивать дома, а лишь собрал деньги – ущерб оценили в сотни миллионов бат, пострадали около 300 клиентов​. Большинство из них были иностранцами; туристическая полиция под руководством генерал-майора Сурачетха Хакпал даже рассылала обращения по посольствам, призывая зарубежных граждан подать заявления на мошенников​. У Emerald было несколько объектов – в Пхукете (Nirvana Patong-Kalim, City Life Patong, Emerald Terrace и др.) и соседней провинции Краби​. Схема типична: строительство умышленно затягивалось, дедлайны срывались, деньги клиентов выводились и распиливались по агентам-продавцам​. Савита тогда задержали, но… видимо, наказание он так и избежал, потому что спустя пару лет продолжил оперировать теми же методами​. Полидор утверждает, что «Май» просто сменил вывеску и опять принялся за старое, на этот раз с сообщниками – женой и еще одним подельником​.

Кейс Emerald/City Life – один из крупнейших, но не единственный. В июне 2023 года британец Дэвид Эдвард Чаппелл публично заявил, что лишился 15 млн бат, купив «люксовую» квартиру на острове Самуи​. Он платежом вносил деньги еще в 2016 году, но так и не получил на руки чинод (титул) на недвижимость​. Позже выяснилось, что застройщик вообще не имел разрешения на строительство – то есть проект изначально был нелегальным! Более того, компания-разработчик обманывала покупателей поддельными документами и обещаниями «без налогов и сборов при оформлении»​. Пока доверчивые иностранцы радовались экономии на пошлинах, аферисты показывали им фальшивые свидетельства на землю, а сами тем временем заложили или перепродали землю без ведома покупателей​. В итоге минимум 5 инвесторов, включая Чаппелла, остались ни с чем, совокупный ущерб – свыше 100 млн бат​. Британцу пришлось обращаться сразу в Центральное бюро расследований (CIB) при полиции Таиланда с привлечением адвокатов и представителей Совета потребителей, чтобы дело сдвинулось​.

Типичные уловки мошенников на рынке недвижимости Пхукета и других курортов:

- Продажа несуществующих проектов (сбор денег и бегство).
- Продажа нелегальных проектов – без разрешений, на земле с нарушениями или без чистого титула.
- Двойные продажи: один объект продается нескольким покупателям одновременно, или земля тайно закладывается банку после получения средств от клиентов.
- Поддельные документы: демонстрация фальшивых_chanote_ (титулов) или разрешений, чтобы внушить доверие.
- Обещания «на лучших условиях»: например, уверяют, что «вам не придется платить налог при регистрации, мы все оформим», – зачастую это сигнал, что сделка нелегитимна. Или обещают оформить дом на ваше имя (что запрещено) – значит, будут хитрить с компанией или фиктивным браком.
- Сборы резервирования и задатки без гарантий: берут крупный невозвратный депозит под предлогом брони жилья, а потом навязывают дополнительные условия или затягивают процесс, пока инвестор не откажется – деньги остаются у продавца.

Как защититься?

Обязательно проверять репутацию застройщика. Если проект еще не начат или на ранней стадии – риск выше в разы. Тайские юристы советуют иностранцам по возможности покупать жилье на вторичном рынке или уже построенное​. Если же вложиться «с котлована», то нужно убедиться, что у компании есть все разрешения, земля под проект принадлежит ей и не обременена долгами, а в договоре четко прописаны обязательства и штрафы за просрочку. Крупные известные девелоперы обычно надежнее, а вот новые фирмы или слишком «выгодные» предложения – повод насторожиться. Помните: никакие красивые слова не заменят официальных гарантий. Лучше потратить лишние средства на юристов и due diligence, чем потерять всю сумму.

Конфликты с застройщиками: недострои, банкротства и суды

Даже если изначально проект был не мошенническим, проблемы могут начаться позже. Застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями, нарушить сроки или обанкротиться – а страдают покупатели. Особо уязвимы иностранцы: они зачастую инвестируют на стадии строительства, рассчитывая на рост цен или гарантированный доход, но если стройка встала – выбить свои деньги обратно невероятно сложно.

Полицейские инспектируют брошенную стройку кондоминиума на Пхукете. В 2018 году руководство компании Emerald Development Group было арестовано за мошенничество: проекты заморожены, сотни инвесторов понесли многомиллионные убытки​. Одно из таких дел уже упоминалось – Emerald Development, оставивший несколько скелетов недостроев на Пхукете и в Краби. После ареста директора в 2018-м объекты так и остались незаконченными, а дольщики годами пытаются вернуть деньги​.

Но и в 2020-х подобные истории не редкость. В сентябре 2024 года разразился скандал вокруг элитного комплекса The Peaks Residences в районе Ката (Пхукет). Двое инвесторов из Австралии заплатили свыше 5 миллионов бат за апартаменты «с видом на мечту», но так и не получили ни ключей, ни компенсаций​. Они выиграли гражданский суд против застройщика – компании Kata Beach Co – однако по состоянию на конец 2024 года не получили обратно ни бата​. Когда разобрались, стало ясно, что и тут не обошлось без нарушений: фирма начала стройку без надлежащего титула на землю и с фальшивым разрешением​. В итоге власти отозвали разрешение, проект встал, а застройщик предложил дольщикам «альтернативные объекты» вместо оплаченных – но и этого не сделал, и обещанные возвраты так и не выплатил​. Фактически компания-призрак скрывается от ответственности, а люди остались ни с чем. Только вмешательство Центрального бюро расследований (CIB) и Отдела защиты прав потребителей полиции дало надежду: власти призвали всех пострадавших заявить о себе, чтобы возбудить уголовное дело о мошенничестве​. Проверка показала, что Kata Beach Co. не только продавала жилье без прав на землю, но и незаконно получила строительные лицензии, то есть вводила в заблуждение государственные органы​.

Таких случаев много, и тайская полиция заявляет, что намерена защищать инвесторов независимо от их гражданства​. Но на практике часто бывает, что победа в суде остается на бумаге – если у компании нет активов или она объявила банкротство, получить реальные деньги почти невозможно.

Еще одна проблема – затягивание строительства и изменение условий. Например, вам продали кондо в строящемся комплексе, а через пару лет выясняется, что стройка заморожена по внутренним причинам девелопера (перерасход бюджета, споры с подрядчиком и т.д.). Иностранцу трудно воздействовать на процесс: он не акционер, не участник компании, а всего лишь кредитор по договору. Можно пойти в суд за расторжением, но это годы тяжб. Застройщик же за это время может попытаться реанимировать проект или продать его другому девелоперу – тогда ваши права перейдут к новой стороне, возможно на иных условиях.

Недостроенные здания на Пхукете – это не массовое явление, но они есть. В период пандемии несколько проектов в туристических зонах остановились, так как пропали иностранные покупатели и финансирование. По данным тайских СМИ, watchdog-группы даже добиваются расследований по факту многолетних незавершенных строек с пропавшими бюджетами​ (хотя там речь шла о госстроительствах, аналогия с частным сектором очевидна). Для инвестора же любой «замороженный» объект – это деньги, выброшенные на неопределенное время. Чтобы не оказаться в такой ситуации, стоит избегать проектов, где строительство едва началось или зависело от предварительных продаж. Лучше переплатить и войти на завершающей стадии, либо купить готовое жилье. Если же вы уже в ловушке недостроя – объединяйтесь с другими дольщиками, привлекайте прессу и посольства. Как показывает практика, эффективнее всего жалобы работают, когда подключается Tourist Police или CIB – в Таиланде существуют специальные подразделения полиции, которые занимаются случаями, затрагивающими иностранцев или большой общественный резонанс. Так, в случае Emerald полиция сама вышла на связь с посольствами, собирая заявления от всех пострадавших по миру​. Общий фронт увеличивает шансы, что против застройщиков возбудят уголовное дело, а не просто гражданские иски.

Криминальные угрозы: мафия, рейдеры и коррупция

Помимо рисков «беловоротничкового» мошенничества, иностранному владельцу недвижимости в Таиланде стоит учитывать и криминальный фактор. Курортные регионы исторически притягивают не только туристов, но и различные мафиозные структуры – как местные, так и международные. Пхукет не исключение: в новостях нередко всплывает термин «мафия» применительно к разным отраслям – известны проблемы с так называемой «такси-мафией», «джетски-мафией» и прочими группировками, контролирующими бизнес на острове​.

В сфере недвижимости присутствие организованной преступности менее наглядно, но власти выражают обеспокоенность. В 2024 году Департамент специальных расследований Таиланда (DSI) заявил о подозрительном всплеске цен на землю и объекты на Пхукете, допуская, что иностранные криминальные группы отмывают через недвижимость деньги​. Это может проявляться в виде резко возросшего спроса со стороны определенных национальностей, странных сделок с перепродажей по завышенным ценам, либо инвестирования нелегальных доходов в роскошные виллы. Что дает такая «мафия»? По данным DSI, нередки случаи, когда недвижимость покупается не для жилья или аренды, а в качестве прикрытия незаконной деятельности​.

Названы несколько потенциальных злоупотреблений:
- Использование сделок для искусственного завышения цен на рынке (создание пузыря и перепродажа «своим» по фиктивным ценам).
- Уход от налогов в стране происхождения капитала.
- Легализация средств, нажитых преступным путем, путем вложения в строительство или покупку.
- Создание баз для криминальных синдикатов – например, аренда вилл под штаб-квартиры нелегального бизнеса или тайные встречи преступников, маскирующихся под туристов​.
- Внедрение нелегальных схем с криптовалютой через обменные компании, связанные с недвижимостью​.

Все это звучит как сюжет триллера, но для честного инвестора тоже несет угрозу. Если район наводнен теневым капиталом, рынок становится непредсказуемым: цены могут резко рухнуть, когда отмыватели достигнут своих целей, или если начнется расследование – проекты могут быть заморожены, счета арестованы. Кроме того, конкурируя с криминалом, добросовестный инвестор проигрывает – он не готов платить втридорога или нарушать правила.

С другой стороны, существует и обратная ситуация: иностранцы сами могут стать мишенью криминала, увидев в них легкую добычу. В Таиланде известны случаи, когда иностранные владельцы бизнеса подвергались рейдерским атакам – через подделку документов, мошенничество со сменой директоров компаний или откровенный шантаж и угрозы. В контексте недвижимости это может произойти, например, если вы оформили виллу на тайского номинала: недобросовестный партнер (или связанные с ним бандиты) может попытаться отобрать у вас собственность. Бывали истории, когда тайские супруги или партнеры после получения прав на землю разрывали отношения с иностранцем и присваивали имущество, а закон оказывался на их стороне, ведь формально иностранец не владел ничем. Подобные ситуации часто остаются «семейной драмой», но иногда прослеживается участие юридически подкованных рейдеров, которые охотятся на таких иностранных инвесторов.

Коррупция в судах и полиции – еще один больной вопрос. Не секрет, что в Таиланде связи и деньги могут влиять на ход расследования. Если конфликт за недвижимость происходит между местным влиятельным лицом и иностранцем, последний может столкнуться с глухой стеной. Например, известный случай с Emerald показывает: несмотря на арест и явные доказательства мошенничества в 2018 году, главный злоумышленник избежал тюрьмы и продолжил свой промысел​. Можно лишь догадываться, как ему это удалось – возможно, лазейки законодательства или чья-то «помощь». В итоге новые иностранные инвесторы вновь пострадали от тех же лиц. Впрочем, нельзя утверждать, что правосудие неизбежно против иностранцев. В последнее время тайские власти, наоборот, стараются продемонстрировать открытость и защиту инвесторов. Так, по делу The Peaks полиция активно призывает жертв выходить на связь и обещает равное отношение «независимо от национальности»​. Аналогично, DSI взялся за расследование махинаций на Пхукете, реагируя на сигналы о «мафиозной» составляющей рынка​.


Тем не менее, риски столкнуться с коррупцией есть. Если дело дойдет до суда, готовьтесь к затяжному процессу – тайская судебная система может годами рассматривать гражданские иски. А если оппонент – местный застройщик с связями, он постарается затянуть дело или выгородить себя. Были прецеденты, когда полицейские на местах не принимали заявления от иностранцев, пока не подключалась пресса или дипломатические каналы. Вывод: инвестируя в недвижимость на Пхукете, нужно быть морально готовым не только к экономическим, но и к силовым рискам. Не стоит ввязываться в сомнительные сделки с «серым» капиталом, даже если предлагают быстрые барыши. Держитесь в правовом поле: если вам угрожают или пытаются незаконно отнять имущество, сразу же сообщайте в полицию, привлекайте внимание общественности, связывайтесь с консульством своего государства. Случаи прямого насилия редки, но психологическое давление или мелкие пакости (например, внезапные проверки, жалобы от «соседей», визиты подозрительных личностей) – инструменты, которые могут применять, чтобы заставить иностранца отступить. Ваша лучшая защита – публичность и закон. К счастью, Пхукет – туристическое место, и скандалы вокруг обиженных иностранцев властям невыгодны, поэтому при должном резонансе у вас есть шанс отстоять свои права.

Аренда и доходность: реальность vs обещания

Многие иностранцы покупают жилье в Таиланде как инвестицию для сдачи в аренду. Рекламные буклеты сулят золотые горы: 7–10% годовых дохода, управление «под ключ», постоянно растущий турпоток. Но на практике получать доход не так просто. В договоре мелким шрифтом могут быть прописаны нюансы: например, доход 7% начисляется после вычета расходов на содержание, или только если вы купите дорогой мебельный пакет​. Некоторые иностранцы жаловались, что реальные выплаты оказывались существенно ниже обещанных – находились скрытые комиссии, высокие тарифы на обслуживание, которые вычитали из аренды.

Во-вторых, рынок аренды непостоянен. Пхукет – туристическое место, а значит доход от аренды во многом зависит от сезона и глобальных условий. Пандемия показала, как в один момент туристический поток может обнулиться. Да, сейчас наблюдается бум, но если вдруг политическая обстановка или стихийное бедствие отпугнет туристов, вы можете остаться без арендаторов на месяцы. Высокая конкуренция – тоже фактор: когда множество инвесторов одновременно сдают похожие апартаменты, начинается ценовая война. По окончании периода гарантированных выплат нередко происходит следующее: десятки одинаковых квартир выходят на рынок аренды или на продажу, создавая переизбыток предложения​. Цены и ставки падают, и владельцы вынуждены снижать аппетиты. Кто-то пытается сразу перепродать объект, но обнаруживает, что без «гарантии» он не так привлекателен и продать можно только с дисконтом.

В-третьих, правовые ограничения на аренду. Большинство иностранных инвесторов планируют сдавать жилье посуточно через Airbnb и аналогичные платформы, особенно курортные квартиры. Но важно знать: в Таиланде незаконно сдавать жилье на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии (Hotel Act 2004). То есть ваша квартира не может функционировать как отель, если только это не специализированный кондо-отель с соответствующей лицензией. В 2023–2025 годах власти активизировались в борьбе с нелегальной посуточной арендой: проводятся рейды и контрольные закупки. Так, в марте 2025 года в Бангкоке чиновники под видом клиентов сняли квартиру на сутки и затем наказали владельцев за незаконную деятельность​. Выявляют целые здания, где квартиры сдаются ежедневно без разрешений – владельцев привлекают к ответственности, грозит штраф до 20 тыс. бат и до года тюрьмы, плюс ежедневные штрафы за продолжающееся нарушение​. В Пхукете тоже периодически проходят такие рейды по жалобам отелей. Более того, обнаружено, что некоторые иностранцы пытаются обходить закон, используя тайских подставных лиц для управления посуточной арендой, – эти случаи сейчас особо расследуются​. Это значит, что если вы купили кондо и планируете круглогодично запускать туристов на несколько дней, будьте осторожны: соседи или конкуренты могут настучать властям, и тогда штрафы неизбежны. Закон не запрещает сдавать помесячно или на долгий срок, поэтому безопаснее искать арендаторов на 1 месяц и более. Некоторые проекты прямо в правилах прописывают запрет на Airbnb – имейте это в виду при покупке.

Наконец, налогообложение. Получая доход в Таиланде, вы обязаны платить с него налог – даже если вы нерезидент. Налог на арендный доход для иностранца обычно удерживается у источника: если вы официально заключили договор аренды, арендатор (или управляющая компания) должна удержать 15% от выплат и перечислить в налоговую​. Эти 15% считаются финальным налогом для нерезидентов, не ведущих бизнес в Таиланде. Если же у вас есть вид на жительство или вы решите декларировать доходы как резидент, ставка налога прогрессивная – от 0 до 35%, но с стандартным вычетом 30% на расходы (фактически платится с 70% суммы)​. Кроме подоходного налога, с 2020 года введен налог на землю и здания (Land and Building Tax) – ежегодный сбор с собственности. Для жилой недвижимости, которая не является основным местом жительства владельца, ставка небольшая (порядка 0,02–0,05% от оценочной стоимости в год)​, но все же это дополнительные затраты, о которых многие не знают. Ранее действовал так называемый налог на дома и землю 12,5% от дохода, но новый закон смягчил бремя для жилья, сделав упор на оценочной стоимости. Тем не менее, если вы владеете дорогой виллой или несколькими квартирами, ежегодный налог может быть ощутимым. Плюс, при продаже недвижимости взимаются трансферные сборы ~2% и удерживается подоходный налог с прироста (для иностранца обычно 1% с цены либо по шкале, в зависимости от статуса)​.

Некоторые иностранцы эти нюансы игнорируют – сдают «всерую», налоги не платят. Но это риск, особенно если вы планируете потом репатриировать доходы или часто совершаете банковские операции. Тайские налоговые органы становятся все более внимательными, тем более при сотрудничестве с иммиграционной службой (которая может по движению средств понять, что вы регулярно получаете деньги от аренды). Лучше соблюдать местные законы, тем более ставки налогов не запредельные. В противном случае вам может грозить штраф, пени и проблемы с продлением визы.

Заключение: как инвестировать с умом и обезопасить себя

- Покупка недвижимости на Пхукете – дело заманчивое, но как мы выяснили, не лишенное серьезных подводных камней. Что нужно запомнить потенциальному инвестору:
- Изучите правовые ограничения. Понимание, что напрямую землю вам не купить, избавит от риска попасть в незаконные схемы. Если выбираете виллу – просчитайте плюсы и минусы компании или лизинга, посоветуйтесь с независимым юристом, как лучше оформить. Не соглашайтесь на сомнительные предложения «обойти закон» – потом не докажете свою правоту.
- Проверяйте все и всех. Репутация застройщика, история проекта, документы на землю, лицензии – все должно вызывать доверие. Запросите у продавца максимальный пакет бумаг и верифицируйте их у юриста или в официальных реестрах. Насторожить должны любые спешка или давление со стороны агента.
- Не верьте сверхдоходам. Если вам обещают гарантированный высокий доход – помните, что гарантии эти условны. Рыночная конъюнктура может измениться, а застройщик – пропасть. Рассматривайте такой бонус как приятный, но не основывайте решение только на нем.
Остерегайтесь мошенников. Их много, они изобретательны. Особенно аккуратнее будьте, если взаимодействуете через посредников-соотечественников: наличие русского или китайского менеджера – не гарантия безопасности, а иногда наоборот, схема рассчитана на завоевание доверия «своих». Всегда спрашивайте себя: где тут может быть уловка?
- Будьте готовы стоять за свои права. Сохраните все документы, квитанции, письма. Если дело плохо – объединяйтесь с другими инвесторами. Громко заявляйте о проблеме: публичность – ваш друг. Привлекайте СМИ и власти: тайские правоохранители порой более активно реагируют, когда случай набирает огласку и грозит имиджу страны.
- Продумайте стратегию аренды заранее. Если планируете сдавать, узнайте про лицензии, наймите управляющую компанию с пониманием законодательства. Заложите в бизнес-план налоги и возможные простои. В идеале проконсультируйтесь с налоговым экспертом, чтобы не нарушить закон и одновременно оптимизировать выплаты (например, оформить Tax ID в Таиланде для подачи декларации – иногда это выгоднее фиксированных удержаний).
Таиланд не зря привлекает инвесторов – здесь шикарный климат, относительно невысокие цены, растущий туризм. Власти даже рассматривают смягчение правил для иностранцев (увеличение доли владения в кондо до 75% и лизинга до 99 лет)​, но эти реформы встречают сопротивление и пока не приняты​. Как сказала одна пострадавшая инвестор, купившая виллу в Чиангмае ради красивой жизни: «Надеюсь, моя история послужит уроком другим – в Таиланде нельзя быть слепым и тщеславным, надо все перепроверять»​.