Португалия повышает налог для нерезидентов

Португалия меняет налоговый режим для иностранных покупателей жилья: новая плоская ставка IMT в 7,5% для нерезидентов стала частью более широкой попытки сместить жилищную политику от привлечения внешнего капитала к защите доступности жилья для резидентов. Для рынка это сигнал, что эпоха максимально дружественных правил для иностранных покупателей постепенно заканчивается.

Налог IMT стал инструментом жилищной политики

Португалия долго конкурировала за международный капитал через визовые программы, налоговые стимулы, высокий уровень безопасности, мягкий климат и сравнительно доступную по европейским меркам недвижимость. Теперь власти всё активнее используют налоговую систему, чтобы изменить поведение покупателей на рынке жилья.

Benoit Properties пишет, что новая ставка IMT для нерезидентов сигнализирует о развороте жилищной политики. IMT, или Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, — это муниципальный налог на покупку недвижимости. Его платит покупатель, а база налога обычно определяется по большей величине между ценой сделки и налоговой стоимостью объекта.

По данным профессиональных налоговых обзоров, для покупателей жилой городской недвижимости, которые не являются налоговыми резидентами Португалии, вводится плоская ставка 7,5%. В отличие от прогрессивной шкалы, где налог зависит от стоимости объекта, назначения жилья и льгот, новая ставка применяется как отдельный режим для нерезидентов. Это делает покупку дороже прежде всего для тех, кто приобретает жильё как второй дом, инвестиционный актив или объект для сезонного проживания.

Кого затронет новая ставка

Главная линия раздела проходит не по гражданству, а по налоговому резидентству. Налоговый резидент — это человек, который соответствует критериям проживания и налоговой связи с Португалией. Обычно речь идёт о физическом присутствии в стране, центре жизненных интересов и обязанности декларировать доходы по португальским правилам.

Новая ставка ориентирована на покупателей, которые приобретают жилую недвижимость, но не становятся частью португальской налоговой базы. Для государства это чувствительная категория: такие покупатели могут поддерживать цены на жильё, но при этом не всегда вносят сопоставимый вклад в местные доходы, школы, здравоохранение, транспорт и долгосрочную городскую жизнь.

Практическое значение меры зависит от цены объекта. На дорогих рынках Лиссабона, Кашкайша, Алгарве, Порту и Мадейры дополнительные налоговые расходы могут исчисляться десятками тысяч евро. Для части покупателей это не станет препятствием, но изменит расчёт доходности и может сделать спекулятивные или краткосрочные стратегии менее привлекательными.

Почему Португалия идёт на ужесточение

Жилищный кризис стал одной из главных политических тем страны. В 2025 году индекс цен на жильё вырос на 17,6%, причём существующее жильё подорожало на 18,9%, а новое — на 14,2%. Такая динамика показывает, что давление сохраняется не только в новых проектах, но и в старом жилом фонде, где покупают большинство семей.

Дефицит предложения остаётся ключевым фактором. Правительство продвигает стратегию Construir Portugal, которая должна увеличить предложение жилья, развивать государственный жилой фонд, поддерживать молодёжь и упростить процедуры строительства. В рамках Плана восстановления и устойчивости власти заявляли о намерении вывести на рынок 25 000 домов.

Но строительство реагирует медленно. Между политическим решением, выделением земли, лицензированием, финансированием и вводом жилья проходят годы. Налог на нерезидентов стал более быстрым инструментом: он не создаёт новые квартиры, но может ограничить часть внешнего спроса, который конкурирует с резидентами за ограниченный фонд.

Иностранные покупатели остаются важными для рынка

Португалия не закрывает рынок для иностранцев. Она пытается изменить баланс между привлечением капитала и социальной устойчивостью. По данным, опубликованным на основе отчёта Банка Португалии, иностранные покупатели в 2025 году участвовали примерно в 28% покупок жилья, если учитывать как резидентов, так и нерезидентов. Среди основных стран происхождения назывались Бразилия, Ангола и Франция.

Эта доля показывает, что иностранный спрос уже стал системной частью рынка. Но важно различать иностранцев-резидентов и нерезидентов. Иностранец, который живёт, работает, платит налоги и участвует в местной экономике, воспринимается иначе, чем покупатель, который приобретает объект для отдыха, капитала или сдачи.

Для правительства такая дифференциация политически удобна. Она позволяет не вводить прямой запрет на иностранные покупки и не разрушать инвестиционный имидж страны, но одновременно демонстрировать избирателям, что внешнему спросу больше не дают тех же условий, что и постоянным жителям.

Лиссабон, Алгарве и Мадейра почувствуют эффект сильнее

Новая ставка IMT будет иметь разный эффект по регионам. В районах, где иностранный и нерезидентский спрос занимает значительную долю рынка, влияние будет заметнее. Это прежде всего Лиссабон, Кашкайш, Алгарве, Порту, отдельные зоны Мадейры и премиальные прибрежные направления.

В Лиссабоне проблема связана не только с иностранными покупателями. Столица страдает от ограниченного предложения, дорогой земли, туристического спроса, краткосрочной аренды, роста технологического сектора и притока более состоятельных резидентов. Но нерезидентские покупки усиливают конкуренцию в сегментах, где местные доходы уже не соответствуют ценам.

В Алгарве ситуация иная. Там иностранный спрос является частью экономической модели региона. Покупатели второго жилья, пенсионеры, релоканты и инвесторы поддерживают строительство, услуги, ремонт, рестораны и занятость. Поэтому повышение налогов может охладить отдельные сделки, но не отменит привлекательность региона для состоятельных покупателей из Северной Европы, Великобритании, США и других стран.

Налог не решит проблему предложения

Главное ограничение меры очевидно: налог на нерезидентов не создаёт новое жильё. Он может изменить спрос, но не устраняет дефицит строительства, дорогую землю, медленное лицензирование и нехватку доступных проектов. Если предложение остаётся ограниченным, цены могут продолжить рост даже при более дорогой покупке для нерезидентов.

Это особенно важно для сегмента массового жилья. Во многих районах Португалии местные семьи конкурируют не с иностранными миллионерами, а с нехваткой объектов, дорогой ипотекой, низкими зарплатами по сравнению с ценами и слабым арендным фондом. Для них налоговая мера может иметь косвенный, но не решающий эффект.

С другой стороны, налоговая политика может быть полезной, если она встроена в более широкий пакет. Если дополнительные поступления, снижение спекулятивного спроса и стимулы для долгосрочной аренды будут сочетаться с реальным строительством, эффект станет заметнее. Если же налог останется отдельным символическим шагом, он скорее изменит настроение рынка, чем его структуру.

Резиденция и долгосрочная аренда становятся ключевыми условиями

Профессиональные налоговые обзоры указывают, что для некоторых покупателей возможны механизмы возврата или нейтрализации разницы, если после покупки они станут налоговыми резидентами Португалии или направят объект в долгосрочную аренду на условиях умеренной платы. Это важная деталь: государство не просто наказывает нерезидентов, а подталкивает капитал к формам, которые полезнее для жилищной системы.

Такой подход меняет инвестиционную логику. Раньше покупатель мог рассматривать Португалию как место для второго дома с минимальным присутствием. Теперь более выгодный режим может быть связан с реальной связью со страной: налоговым резидентством, долгосрочной арендой, участием в местной экономике.

Для девелоперов это также сигнал. Проекты, ориентированные только на нерезидентов и сезонное использование, могут столкнуться с более узкой аудиторией. Объекты, подходящие для долгосрочного проживания, аренды и резидентского спроса, получают более устойчивую основу.

Рынок адаптируется через цены и структуру сделок

Повышение IMT не обязательно приведёт к резкому падению цен. В премиальном сегменте покупатели часто менее чувствительны к налогам, особенно если покупают объект для личного использования, релокации или сохранения капитала. Но налог может изменить переговоры: часть покупателей будет требовать скидку, переносить сделку, менять структуру владения или рассматривать получение налогового резидентства.

На среднем инвестиционном рынке эффект может быть сильнее. Если объект покупался ради доходности, дополнительные 7,5% входного налога ухудшают экономику сделки. Это особенно важно при высокой стоимости кредита, налогах на аренду, расходах на ремонт, управлении и возможных ограничениях краткосрочной аренды.

Для продавцов новая ставка означает более узкий круг покупателей-нерезидентов. Объекты, которые раньше легко продавались иностранным покупателям как инвестиция, могут дольше оставаться на рынке или требовать более реалистичной цены. Но в локациях с дефицитом и сильным внутренним спросом эффект будет ограниченным.

Португалия меняет инвестиционный сигнал

Новая ставка IMT вписывается в более широкий европейский тренд. Страны, которые долго привлекали внешний капитал в недвижимость, всё чаще сталкиваются с политическим давлением из-за недоступности жилья. Испания обсуждала более жёсткие меры для покупателей из-за пределов ЕС, Нидерланды, Ирландия и Греция ужесточали отдельные режимы аренды или налогов, а города по всей Европе ограничивают краткосрочное размещение.

Португалия действует осторожнее. Она не закрывает рынок и не делает ставку на прямой запрет. Вместо этого власти формируют налоговый фильтр: покупка остаётся возможной, но становится дороже для тех, кто не переносит налоговую и жизненную связь в страну.

Для международных инвесторов это означает, что португальский рынок перестаёт быть исключительно «гостеприимной гаванью» для капитала. Он остаётся открытым, но теперь требует более внимательного налогового планирования, оценки резидентства, сроков владения, сценариев аренды и политического риска.

Что означает мера для покупателей

Для нерезидента главный практический вывод прост: бюджет покупки нужно считать заново. Помимо цены объекта, остаются гербовый сбор, нотариальные и регистрационные расходы, юридическое сопровождение, банковские комиссии, ежегодный муниципальный налог на недвижимость и возможные налоги на аренду или прирост капитала.

Новая ставка особенно важна для покупателей, которые выбирают между Португалией, Испанией, Италией, Грецией и Францией. Если раньше Португалия выигрывала сочетанием цены, климата и налоговой привлекательности, теперь часть преимущества может сузиться. Но страна сохраняет сильные стороны: безопасность, качество жизни, международные школы, медицина, транспорт, англоязычные сервисы и стабильный спрос на аренду в ключевых районах.

Для тех, кто действительно планирует переезд, мера может быть менее болезненной. Если покупатель становится налоговым резидентом и использует жильё как основное место жизни, он ближе к логике новой политики: поддерживать тех, кто живёт в стране, а не просто владеет активом.

Что будет дальше

Наиболее вероятный сценарий — не уход иностранных покупателей, а их перераспределение. Часть нерезидентов продолжит покупать премиальные объекты, воспринимая налог как дополнительную стоимость входа. Часть будет ускорять получение резидентства. Часть перейдёт в коммерческую недвижимость, долгосрочную аренду или другие рынки Южной Европы.

Для Португалии главный тест будет не в том, сколько дополнительных налогов принесёт новая ставка. Важнее, снизит ли она давление на сегменты, где конкурируют местные семьи, и поможет ли государству ускорить строительство доступного жилья. Если цены продолжат расти двузначными темпами, налог на нерезидентов быстро окажется недостаточным.

Для рынка недвижимости это начало более регулируемого этапа. После «золотой визы», налоговых льгот и бума релокации Португалия пытается заново определить, кто должен получать приоритет на жилищном рынке. Ответ пока компромиссный: капитал остаётся желанным, но резидентство, долгосрочное использование и социальная функция жилья становятся важнее.

Как сообщают эксперты International Investment, новая ставка IMT для нерезидентов — это не фискальная мелочь, а политический сигнал. Португалия признаёт, что открытость рынка жилья имеет предел, если цены растут быстрее доходов и строительства. Но налог не заменит предложения: без ускорения строительства, мобилизации пустующего фонда и долгосрочной аренды мера рискует стать дорогим фильтром для иностранцев, а не решением жилищного кризиса для португальцев.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Что такое IMT в Португалии?

IMT — это муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости. Его платит покупатель перед завершением сделки, а налоговая база обычно определяется по большей величине между ценой покупки и налоговой стоимостью объекта.

Какая новая ставка IMT вводится для нерезидентов?

Для покупателей жилой городской недвижимости, которые не являются налоговыми резидентами Португалии, вводится плоская ставка 7,5%. Она отличается от обычной прогрессивной шкалы, применяемой к резидентам и другим категориям покупателей.

Кого считают нерезидентом для целей налога?

Нерезидентом считается покупатель, который не является налоговым резидентом Португалии. Важен не паспорт, а налоговый статус и фактическая связь с Португалией.

Почему Португалия повышает налог для нерезидентов?

Цель — снизить давление внешнего спроса на рынок жилья и показать приоритет резидентов в условиях жилищного кризиса. Мера также вписывается в более широкую стратегию расширения предложения и повышения доступности жилья.

Повлияет ли новая ставка на цены в Лиссабоне и Алгарве?

Она может охладить часть инвестиционного спроса, но вряд ли резко снизит цены сама по себе. В Лиссабоне, Алгарве и других дефицитных локациях цены поддерживаются не только иностранцами, но и нехваткой предложения.

Можно ли избежать повышенной ставки?

В профессиональных налоговых обзорах указывается, что возможны механизмы возврата или нейтрализации разницы, если покупатель становится налоговым резидентом Португалии или направляет объект в долгосрочную аренду на установленных условиях. Конкретную схему нужно проверять с налоговым консультантом перед сделкой.