Кризис европейской недвижимости будет углубляться: худшие ожидания экспертов с 2012 года

Институт городских земель (ULI) и глобальная консалтинговая компания PwC определили новые тенденции в сфере недвижимости Европы 2023. Это 20-е ежегодное исследований ожиданий лидеров европейского сектора из этой отрасли. Уверенность бизнеса и ожидания прибыльности значительно снизились – настолько низких параметров в Европе не было с 2012 года, причем участники опроса считают, что ситуация в дальнейшем будет ухудшаться.

Последствия событий на территории Украины уже проявляются в резком росте цен на энергоносители, исторически высокой инфляции и повышением процентных ставок. Летом семь из 10 респондентов опроса полагали, что Европа вступит в рецессию до конца 2022 года, и эти настроения значительно отличались от прошлогодних, когда наблюдалось оживление деловой активности после выхода из карантина.
Рейтинг городов выглядит пока привычно. Второй год подряд Лондон остается самым популярным городом в Европе с точки зрения общих перспектив, особенно в плане офисов и логистики. Наблюдается оживление туризма, развивается розничная торговля и гостиничный бизнес.
За Лондоном следует Берлин, который в этом году опустился на одно место в рейтинге. Германия зависит от поставок российского газа и это оказывает влияние на города страны и экономику в целом. Тем не менее, в Берлине пока активный рынок, цены считаются относительно конкурентоспособными, а офисы менее чувствительны к местоположению, чем во многих других городах. Доля вакантных площадей по всему городу по-прежнему составляет 3,5-3,7%, так что можно инвестировать практически везде.

Франция обладает относительно устойчивым энергоснабжением, главным образом благодаря своей ядерной генерации, что способствует снижению выбросов углекислого газа. В Париже популярны велосипеды, обустроены пешеходные дорожки, много зелени, продумано использование общественного пространства, но у больших офисов в периферийных районах вряд ли есть будущее.
Мадрид поднялся с шестого на четвертое место рейтинга, в этом городе быстрыми темпами идет урбанизация. Испания, по мнению аналитиков, в следующие несколько лет получит выгоду от значительного роста энергетики ветра и солнца, что поможет снизить стоимость недвижимости. Инвестиции в жилое строительство здесь рассматриваются как многообещающие, учитывая предполагаемый дефицит предложения.
В первой десятке также оказались Мюнхен, Амстердам, Франкфурт, Гамбург, Барселона и Милан. Причем Франкфурт опустился на три места, что стало следствием уязвимого энергетического положения Германии.



Дублин на 13 позиции, среди достоинств отмечают приверженность к самым низким корпоративным налогам в ЕС. После Брексита появился дополнительный спрос со стороны арендаторов логистических подразделений, которым больше не нравится в Великобритании.

Прага и Будапешт остаются на низких позициях – 27 и 28, в основном из-за ограниченной ликвидности. При этом в Праге позитивно оценивают перспективы роста арендной платы и расположению, а в Будапеште более благоприятная энергетическая ситуация из-за позиции Венгрии по отношению к России.

Показатели для дальнейшего развития всех 30 городов, охваченных Emerging Trends Europe, снизились. Даже в надежных для инвестиций муниципалитетах Германии – Франкфурте, Мюнхене и Гамбурге, нет таких же непоколебимых позитивных настроений, как в предыдущие годы.
До самого низкого уровня со времен глобального финансового кризиса упала уверенность в наличии собственного капитала и долга, хотя маловероятно, что ликвидность исчезнет полностью. Новая энергетическая инфраструктура второй год подряд возглавляет отраслевые рейтинги, наблюдается перенаправление средств инвесторов от основной недвижимости к активам, где используется солнечная, ветровая, накопительная энергия. Инвесторам не нравится неопределенность, многие взяли перерыв в надежде возобновить работу в обычном режиме, когда наступят времена получше, инвестиционный климат продолжал значительно ухудшаться. Сейчас многие сделки приостановлены. вялый экономический рост в Европе является тревожным сигналом для 88% респондентов. Риски спада в мировой экономике волнуют 81% респондентов – в два раза больше, чем в прошлом году.

Баланс между спросом и предложением жилья в Европе не очень существенно изменился за прошедший год, но цены начали падать и этот процесс, по прогнозам экспертов, продолжится. Разница в ценах между первичной и вторичной недвижимостью увеличится.
Респонденты определили две главные проблемы с недвижимостью – затраты на строительство (92%) и доступность ресурсов (84%). Не хватает материалов и рабочей силы, поднялись цены н сырьевые товары и топливо, сказываются проблемы с цепочками поставок, которые начались во время пандемии и усугубились украинскими событиями. Все, кому приходится строить сейчас, ожидает роста затрат, который был бы невообразим 12 месяцев назад. Опросы показывают, что проекты, намеченные на 2023 год, могут быть перенесены на 2024 или полностью отложены. Некоторые считают, что отсутствие нового строительства положительно сказывается на существующих активах и их владельцах.

Многие эксперты полагают, что Европа вступит в рецессию в ближайшее время, что нанесет дополнительный удар по системе поставок, вызовет повышение затрат и общую нехватку финансирования. Проговариваются версии о дальнейшем положении при полной остановке подачи газа из России, что может привести к закрытию некоторый сфер бизнеса. Впрочем, взгляды респондентов отличаются. В Германии 83% участников исследования считают, что рецессия вероятно до 2023 года, в Великобритании 82%, в Нидерландах 79, в Испании – 68. В Италии и Франции на эту проблему смотрят с большим оптимизмом, нежели в других странах, там ожидают лишь замедления. Многое зависит от серьезности и продолжительности ожидаемой рецессии, экономические обстоятельства и рыночные условия, стоявшие за предыдущими спадами, сильно отличаются от того, что Европа переживает сегодня.



Эксперты International Investment отмечают, что на этом фоне удивительно выглядит рост рынков Грузии и Армении, уже превысивший 10%. Ереван ожидает увеличения более 13%, двукратное повышение прогнозируют и в Тбилиси. Прогнозы роста ВВП Грузии стали самыми высокими в Центральной Азии и Европе. Столь благотворное влияние на развитие стран связывают с притоком мигрантов, в Грузию переехало порядка 112 000 россиян, десятки тысяч белорусов и украинцев. Вдобавок в стране уже преодолен рубеж 2019 года по туризму – с января по октябрь 2022 года от туристов получено более 2,8 млрд долларов. Продолжается взлет рынка недвижимости, причем Грузия вошла в ТОП-15 стран международного рейтинга инвестиционной привлекательности. Здесь начали строить в том числе элитное жилье, которого раньше не хватало инвесторам, этим, в частности, занимается компания European Village, вошедшая в ТОП-10 грузинских брендов по версии Forbes. Этот же девелопер возводит комплекс отелей и резиденций международного уровня в партнерстве с общепризнанным популярным брендом Wyndham на престижном курорте Квариати, это один из районов Батуми, самом чистом на побережье Грузии. Wyndham Grand City занял первое место в Топ-5 лучших отельных проектов Грузии по версии Forbes. Спрос на недвижимость в Грузии остается очень высоким. Иностранцев привлекают и высокие доходы, и возможность получить ВНЖ страны при покупке объектов стоимостью от 100 тысяч долларов.

Грузия открыта для граждан всех стран, это островок безопасности и спокойствия, где разрешают гостям регистрировать компании, предлагает льготы при оплате налогов. Покупать жилье вправе приезжий с любым паспортом, ограничений по эксплуатации тоже нет. Похоже, что Грузия и некоторые другие страны выбрали иной путь, в котором ни стагнации, ни тем более рецессии даже не намечается. Очевидно, что здесь более благоприятные условия для релокации, ведения бизнеса и инвестирования.