Прогноз: первичная недвижимость в России вырастет в цене, но инвесторы все равно будут предпочитать зарубежную недвижимость

В Российской Федерации ужесточается административный контроль в строительной сфере. Новые финансовые правила, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, налагают на застройщиков ряд ограничений. Все они изложены в изменениях, вносимых в закон № 214-ФЗ.

В частности, девелоперов обязывают иметь средства в размере 10% от проектной стоимости объекта уже на стадии утверждения проекта. Соответственно, не менее 10% от общего объема инвестиций в строительство должны составлять собственные средства компании. Также 10% ограничиваются административные расходы строителей, а расходы, которые не связаны со строительством (например, рекламные) ограничены 1%. Наконец, авансовые платежи до сдачи объекта в эксплуатацию не могут превышать 30%.

Застройщик может привлекать для реализации проекта только целевые кредитные средства, на единый расчетный счет в банке, выбор которого для проекта должны утвердить органы власти. Привлечение других заемных средств – выпуск акций, облигаций, привлечение третьей стороны в качестве гаранта займа, создание предприятий и организаций – запрещены. До завершения проекта застройщик также не сможет привлекать средства для другого разрешения на строительство.

Девелоперские компании указывают, что политика «один строитель – одно разрешение» приведет к увеличению расходов застройщиков и, соответственно, к росту продажной стоимости жилья. Более всего нововведения затронут многоэтапные строительные проектные. С введением новых правил, техническую документацию нельзя будет оформлять поэтапно, это нужно будет сделать еще до начала строительства, что удорожит и затянет подготовительные работы.

Девелопмент в России станет менее прибыльным, часть средних и мелких компаний покинет рынок. Крупные операторы рынка надеются, что смогут сдержать продажные цены на квартиры в условиях действия 214-ФЗ, но признают, что не могут гарантировать этого в среднесрочной перспективе.

Для частных инвесторов это может открыть новые перспективы. Правда, новая картина рынка сложится не ранее следующего года, когда будут подведены итоги второго полугодия 2018 года, определены тренды. Для частного инвестора также важно будет понимание того, как изменит новый закон соотношение цен на первичном и вторичном рынке жилья в России.

По оценкам экспертов аналитического журнала «Международные инвестиции», спровоцированный данными нововведениями рост цен первичную недвижимость может оказать влияние и на повышение стоимости вторичной недвижимости в домах введенных в эксплуатацию в последние несколько лет. Однако данный рост не сможет кардинально изменить ситуацию на рынке и компенсировать инвесторам в недвижимость те потери, которые они понесли в валютном эквиваленте в 2014-2015 годах. В результате девальвации российского рубля собственники потеряли 30%-40% процентов вложенных в российскую недвижимость средств. В силу данного фактора на рынке частных инвестиций в РФ сохранится тренд инвестирования денег в более стабильную зарубежную недвижимость, как обладающую большим потенциалом по сохранению вложенных средств и получению пассивного дохода. Основными покупателями на рынке недвижимости в РФ останутся клиенты заинтересованные в улучшении собственных жилищных условий. Данное сужение спроса также не стимулирует развитие рынка российской недвижимости – считают аналитики International Investment.

International Investment