Как купить недвижимость в Чили: все об инвестиционных перспективах и юридической процедуре

Обзор от эксперта International Investment Павла Гопотченко
Чили - прекрасная страна и перспективное место для инвестиций в недвижимость. Но существуют юридические формальности, которые необходимо выполнить, прежде чем вы сможете купить недвижимость в стране.

Многие эмигранты, проживающие в Чили, решают арендовать недвижимость в первый год жизни в Чили, а уже спустя год начинают рассматривать вопрос о покупке недвижимости. Из-за разнообразных климатических и природных условий может потребоваться достаточное время, для выбора оптимального места для жизни.

На севере климат пустынный, со средиземноморским климатом в центральной части Чили, в то время как на крайнем юге климат прохладный и влажный, с осадками в районе города Пуэрто-Монтт в почти 2 метра в год (почти в три раза выше, чем в Москве, Лондоне, Санкт-Петербурге или Амстердаме). Экспаты, как правило, инвестируют в недвижимость, расположенную в Сантьяго, Винья-дель-Мар и Вальпараисо, которые находятся в центральной, умеренной зоне. Ближе к границе Аргентины расположены и горнолыжные курорты. На побережье есть прекрасные пляжи, хотя температура воды в Тихом океане далека от летних показателей Средиземного моря.

Когда дело доходит до прав собственности, экспаты защищены также, как и местные жители. Однако мигрантам запрещено покупать недвижимость в приграничных районах. Процесс покупки довольно прост, особенно, если вы свободно говорите по-испански или у вас есть чилийский знакомый, который может помочь вам в этом процессе. Консультанты по недвижимости могут сэкономить Ваши время и деньги.

Туристическая виза позволяет оформить приобретение недвижимости в Чили. Однако для завершения процесса Вам понадобится номер RUT. Получить его довольно просто. Номер RUT - это идентификатор налогоплательщика, который аналогичен российскому или украинскому ИНН или номеру социального страхования США. Вам не нужно постоянно проживать в Чили для его получения. Все, что вам нужно сделать, это пойти в местный офис servicio de impuestos internos (налоговая служба для иностранцев) с паспортом, заполненной формой заявления и данными текущего адреса.

Вам будет выдан временный номер RUT, пока вы ждете постоянную карту резидентства ( т.н. седулу ) с которым Вы cможете совершать сделки и даже приобретать недвижимость. Вы должны убедиться, что ваша постоянная карта отправлена ​​на правильный адрес, поскольку может быть трудно организовать повторную доставку вашей карты, если вы больше не находитесь по адресу, который вы указали при подаче заявления на карту.

Агенты по недвижимости в Чили не лицензируются, что означает, что любой гражданин может стать агентом. Поэтому экспаты должны знать, чего следует ожидать от агентов по недвижимости, а чего опасаться.

Агенты по недвижимости являются представителями продавца недвижимости. Однако их комиссия оплачивается как покупателем, так и продавцом. Комиссия варьируется от 1,5 до 3 процентов, в зависимости от договоренности, особенно если агент не прикладывал каких-то сверхусилий. В Чили, как правило, обьекты выставляют одновременно в нескольких агентствах, а агент не узнает личность продавца, пока не приведет покупателя. Агентами по недвижимости могут быть, как и в других странах, и частные лица, и компании.

Имейте в виду, что агент не обязан ни проводить поиск по названию, ни готовить драфт договора. Это работа для привлекаемого квалифицированного адвоката. Некоторые агенты могут даже использовать неэтичные методы продаж, чтобы заставить Вас купить обьект, который не соответствует вашим ожиданиям. Не нанимайте адвоката, которого предлагают продавец или агент. Чтобы избежать конфликта интересов при совершении покупки, обратитесь к независимому юристу. При этом оформить покупку можно даже не находясь в Чили, хоть это и рискованно. В стране много эмигрантов, которые ищут недвижимость для других инострагцев. Кроме того, в последние 20 лет поиск выполняется через соцсети и профильные вэб-сайты.

После того, как Вы нашли нужный обьект, Вам необходимо уведомить агента о желании его осмотреть. Вам будет дан так называемый ordena de visit, который является подтверждением комиссии агента и наличия обьекта, который Вы намереваетесь посетить. Вы должны убедиться, что все юридические детали согласованы перед покупкой собственности. Ваш адвокат выполнит поиск по названию, чтобы подтвердить историю владения. Поиск по названию помогает определить, есть ли противоречия в таких вопросах, как права на водоотведение, зонирование, законы местной общины и разрешения на строительство. Для начала поиска по названию вам понадобится информация о регистрации текущего названия собственности. Другие важные детали включают округ регистрации, год регистрации и регистрационный номер. Как только вы соберете эту информацию, вы можете запросить свидетельство о действительном праве собственности в окружном отделе службы регистрации недвижимости. Этот документ и будет использоваться для поиска по названию.

Как только Вы или адвокат сделаете предложение о покупке обьекта недвижимости, а продавец – примет его, вы должны будете подписать договор продажи, драфт которого готовит адвокат, причем, в определенном формате. Обе стороны должны будут подписать его в нотариальной конторе. После подписания документ становится публичной записью и архивируется нотариусом. Тем не менее, еще несколько шагов необходимо выполнить, прежде чем вы сможете полностью владеть собственностью.

После того, как договор подписан, вам необходимо зарегистрировать его официальную копию в реестре недвижимости. Вам понадобится печать из земельного кадастра, номер, присвоенный индексной книге, история владения обьекта и регистрационный номер. Как только вы зарегистрируете обьект в местном подразделении регистра, Вы получите сертификат, подтверждающий, что Вы являетесь законным владельцем собственности.

Расходы, связанные с переговорами и подготовкой контрактов делятся между продавцом и покупателем, но другие затраты, в числе которых поиск названия и регистрация контракта, оплачиваются покупателем. Налоги, уплачиваемые за имущество, определяются правительством после оценки имущества. Ставка устанавливается чилийской налоговой инспекцией. Помните, что налог взимается от величины оценки, а не от рыночной цены недвижимости. Налоги обычно составляют около 0,5 процента от данного показателя.