Латинская Америка усиливает позиции в логистике и индустриальной недвижимости

Индустриально-логистический рынок Латинской Америки демонстрирует устойчивый рост на фоне высокой потребности в качественных объектах, притока инвестиций и инфраструктурных прорывов. Эксперты JLL проанализировали ключевые показатели 17 крупнейших рынков региона, включая Аргентину, Бразилию, Мексику, Колумбию и Чили.

Общий объем индустриальных площадей в регионе достиг 87,3 млн кв. м, увеличившись на 25% за три года. За последний год рынки поглотили 5,2 млн кв. м – это 6% от совокупного объема, что говорит о стабильном спросе. Лидируют по масштабам Бразилия и Мексика, на долю которых приходится 76% всех объектов: 48% у Мексики и 28% у Бразилии. Наиболее крупный рынок – Сан-Паулу (17,6 млн кв. м), наиболее динамичный – Монтеррей (прирост 4,3 млн кв. м за три года).

Средний уровень вакантности в Латинской Америке составляет 7,2%, причем в 15 из 17 анализируемых городов он не превышает 10%. Минимальные значения отмечены в Санто-Доминго, Гватемале и Боготе – менее 3%. Столь низкое предложение способствует росту ставок аренды, особенно в регионах с высоким спросом на объекты класса A. В 2024 году цены выросли в среднем на 3,2%, в Мехико и Тихуане – на 20% и 19% соответственно. Самая высокая ставка зафиксирована в Пуэрто-Рико – 10,8 доллара за кв. м, рост за год составил 9,1%.

На фоне ограниченного нового строительства в ряде стран (в частности, в Сан-Паулу и Лиме), происходит борьба за качественные площади, что приводит к удорожанию аренды и увеличению числа предарендованных проектов. В Сан-Паулу доля таких объектов достигла 15,5%, в Минейрасе – 43%. В этом же регионе, несмотря на рекордный ввод (542 тыс. кв. м за год), доля пустующих площадей выросла до 13,6% – максимальный показатель по региону. Всего в 2024 году на рынок вышло 6,1 млн кв. м новых объектов, что на 8% больше, чем годом ранее. Лидерами стали Мехико и Монтеррей с показателями 1,5 и 1,3 млн кв. м соответственно.

Отдельного внимания заслуживает рост институционального участия. На крупнейших рынках – особенно в Мексике и Бразилии – усиливают позиции международные фонды и девелоперы. Так, Prologis более чем удвоил свое присутствие в Мексике, интегрировав в портфель активы Terrafina. Рост интереса со стороны глобальных игроков подтверждает зрелость сегмента и повышение стандартов логистической инфраструктуры.

Инфраструктурные проекты играют все большую роль в трансформации логистического ландшафта. Так, Панамский канал, несмотря на последствия засухи и геополитические риски, остается ключевым звеном глобальной торговли, обеспечивая 6% мирового морского товарооборота. Ожидается восстановление его доходов до 5,6 млрд долларов в 2025 году. В Перу строительство порта Чанкай с инвестициями в 3,6 млрд долларов ускоряет формирование нового индустриального кластера и создает потенциал для 25%-го сокращения времени поставки грузов между Южной Америкой и Азией.

Сильный рост ощущается и в странах Центральной Америки. В Сан-Хосе (Коста-Рика) уровень вакантности опустился до 1,7%, а аренда достигла 7,8 доллара за кв. м в премиальных сегментах. В Гватемале и Панаме вакантность для объектов класса A близка к нулю, и основной спрос смещается в сторону индивидуальных проектов под заказ. В Доминиканской Республике анализируемый рынок составляют только склады класса B, и, несмотря на ограниченность предложения, аренда уже приближается к уровню более развитых рынков – от 7,5 до 9 долларов за кв. м.

По данным JLL Clock, большинство рынков региона находятся в фазе активного роста ставок аренды, при этом Сан-Паулу, Богота, Лима и Мехико демонстрируют особенно устойчивую динамику. Эта фаза сопровождается высокой конкуренцией за качественные площади и ограниченным объемом нового строительства, что усиливает давление на рынок.

Рынок активно меняется под влиянием глобальных и внутренних факторов. Инвесторы все чаще выбирают логистические активы в связи с ростом электронной торговли, усилением стандартов качества и повышением значимости nearshoring (перенос производства ближе к рынкам сбыта). В странах с устойчивой макроэкономикой (Чили, Перу, Коста-Рика) формируются новые логистические коридоры, а модернизация инфраструктуры – от дорог до портов – открывает пространство для экспансии. При этом важную роль начинает играть экологическая повестка: хотя основой остается гидроэнергетика (70% в структуре ВИЭ), в ряде стран – Мексике, Чили и Аргентине – быстрыми темпами растет доля солнечной и ветровой генерации, что в перспективе повысит ESG-привлекательность новых логистических проектов.

На горизонте 2025–2026 годов прогнозируется продолжение роста ставок, особенно в премиальном сегменте, и снижение уровня вакантности в большинстве локаций. Ожидается, что новые игроки будут выходить на рынки Чили и Перу, а строительство в логистических кластерах Сан-Паулу, Гвадалахары, Санто-Доминго и Лимы ускорится. При этом регионы с высоким уровнем новых вводов, как Минейрас, столкнутся с необходимостью балансировать предложение и спрос, сохраняя ценовую устойчивость.

Читайте также:

Инвестиции в недвижимость Южной Европы выросли на 32% – лидируют отели и торговля

Гостиничный бизнес на подъеме: устойчивый рост и курс на трансформацию

Инвестиционные приоритеты 2025: куда движется глобальный капитал

Коммерческая недвижимость США 2025: спад строительства и пересмотр инвестиционных стратегий

Глобальные тренды в недвижимости и изменяющееся поведение сверхбогатых: анализ Wealth Report 2025