Как в Италии купить недвижимость с молотка

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Италии Ирина Вужик рассказала о нюансах покупки в Италии аукционной недвижимости.

Недвижимость, выставляемая на аукцион — это имущество неплательщиков по кредитам, имущество, оставшееся после процедуры банкротства и имущество, которое принадлежит государственным учреждениям.

Процедура аукционных торгов недвижимостью, даже если она доступна для всех, имеет много нюансов и лучше обратиться за помощью к профессионалам (адвокатам, риэлторским агентствам), чтобы быть увереным в правильности своих действий. В каждом Суде существует свой порядок участия в аукционных торгах. Но, тем не менее, можно выделить общие черты:

Процесс начинается с обнародования Судебным органом постановления о продаже, в котором указаны:
1. порядок проведения ацкционных торгов;
2. условия и порядок представления предложения и внесения залога (денежной суммы, вносимой одновременно с подачей заявки на участие в торгах, которая выступает в качестве предоплаты и возвращается в случае проигрыша);
3. датa заседания судас спецификацией способа подачи предложений о покупке con incanto (так называемая продажа без торгов) или senza incanto для соревнования между участниками торгов (продажа с торгами).
4. условия окончательного расчета, в случае продажи недвижимости с торгов;

Суд, для оповещения, публикации и рекламы аукциона, использует собственный регистр, информационные ежедневники и специальные сайты, на которых размещается так называемое объявление о продаже.

Заинтересованное лицо, найдя подходящий ему аукцион, должен подготовить заявку на участие. Необходимые образцы можно скачать в интернете, с сайта Суда или со специальных сайтов; кроме того бланки можно получить в канцелярии суда.

Заявка, с наклеенной гербовой маркой стоимостью 16 евро, должна содержать общие данные о предложении, данные (название и номер) исполнительной процедуры к которой относится аукцион, интересующие лоты, режим управления семейным имуществом, намерение использовать налоговые льготы на покупку первого дома, данные банковского чека (векселя), выписанного для залога.

Залог

Чтобы участвовать в аукционе, необходимо, прежде всего, прочитать постановление судьи об торгах . Именно там указаываются все условия, порядок и процедуры которым необходимо следовать. Следовательно, эти правила должны быть выполнены под угрозой исключения или неприсуждения.
Вам также необходимо представить два банковских чека, обычно не позднее 12 часов дня перед аукционом:
1. первый чек равен 10% аукционной базы (или его собственного предложения, если это продажа SENZA INCANTO ): это так называемый «залог»;
2. второй чек не имеет фиксированной суммы и представляет собой депозит для расходного фонда (он может достигать до 15% аукционной базы). Вноситься в Канцелярию Суда на приблизительную сумму которая включает расходы на продажу, перевод собственности и т.д
В случае победы на аукционе и не уплаты суммы, за которую присудили недвижимость в течение срока, установленного в порядке продажи, равносильна потере имущества и всего депозита.
В случае не выиграша на аукционе, оба чека вам возвращают.

Аукцион недвижимости без открытых торгов SENZA INCANTO

При проведении этого типа аукциона участники оставляют предложения о покупке в запечатанном конверте в канцелярии Суда. Конверты открываются во время проверочного слушания различных предложений, дата которых указана в Постановлении о продаже. Предложение действительно, если оно превышает базовую цену имущества как минимум на 20% (предложение ниже этого порога действительно только с согласия кредитора). В случае нескольких действительных заявок, между претендентами объявляется тендер, в качестве начальной цены которого указана стоимость самой высокой ставки: ставка может быть четкой, но не исключено, что судья устанавливает порядок нового скрытого предложения, фиксируя условие, в рамках которого представляются новые предложения и минимальная степень увеличения.

Аукцион с открытыми торгами CON INCANTO

При продаже с открытыми торгами в равной степени необходимо просмотреть экспертизу консультанта по имуществу и представить заявку на участие в аукционе, не подавая при этом предложение в запечатанном конверте, поскольку предложения делаются непосредственно на слушании в Суде, или офисе другого специалиста который ведет торги.

Непосредственно на слушании будет проверена соответствие запросов требованиям и проведен тендер, в котором можно предложить увеличение цены в порядке, установленном в постановлении о продаже, выданном судьей.

Каждое повышение ставки должно быть предложено в течение 3 минут с момента последнего предложения, в противном случае лот будет присужден последнему участнику.

На аукционах с открытыми торгами решение о закрытии торгов на слушании является, так сказать, «предварительным»: если в течение десяти дней после слушания, на котором был проведен аукцион, будет представлено предложение как минимум на 20% выше цены, установленной на момент закрытия торгов, судья отменяет продажу и объявляет новый аукцион, в котором будут участвовать как старые, так и новые участники торгов.

В случае победы на аукционе

После того, как аукцион выигран, необходимо оплатить стоимость выигранного на аукционе имущества в срок, установленный в постановлении о продаже, который в любом случае не может превышать 60 дней с даты слушания. К этому следует добавить сумму на оплату налогов на покупку, регистрацию, ипотеку и кадастр.

Затем судья издаст постановление о передаче, с помощью которого:
1. право собственности на выигранное на аукционе имущество передается покупателю, так же, как это происходит и при нотариальном акте купли-продажи между частными лицами;
2. отменяются запрет и блокировка имущества за долги и ипотечные записи в Регистрах недвижимости;
3. должнику или тому, кто осуществляет присмотр за недвижимостью, предлагается освободить проданное имущество.

Надо сказать что должник, как правило, сопротивляется и не желает покидать квартиру. В этом случае, следовательно, необходимо будет инициировать процедуру освобожденияс помощью адвоката, которая может длиться до 12 месяцев.

Очень часто новый хозяин сталкивается с вандализмом по отношению к имуществу.

Так что будьте готовы к любым сюрпризам, от выломанных дверей до запаяной или забитой канализации.

Отмена аукциона

Человек, чье имущество было арестовано и затем продано с аукциона, может спасти свой дом, предложив кредитору план погашения долга или заплатив часть причитающейся суммы до даты слушания. Таким образом, аукцион не состоится, и участники будут уведомлены об отмене.

Пустой аукцион - asta deserta

Трудно продать дом на аукционе с первой попытки. Это связано с тем, что, если аукцион будет пустым, в следующем аукционе базовая цена имущества будет более выгодной, уменьшившись на четверть, ну или на усмотрение ликвидаторе. Будут предприняты несколько попыток продажи на аукционе, и на каждом из них судья сможет снизить предыдущую базовую цену на четверть, до тех пор пока не будут поданы заявки.

В качестве альтернативы новому аукциону судья может распорядиться о прямой передаче имущества кредитору, если он сделал такой запрос. В этом случае кредитор, следовательно, не получит сумму денег, полученную от продажи арестованного имущества, но получит само арестованное имущество.

Если кредитор не подал запрос на прямое присвоение имущества или этот запрос не был принят, судья может распорядиться об экстраординарном управлении имуществом: то есть недвижимость будет передана на хранение одному или нескольким кредиторам или специальному учреждению (а также и должнику, если есть согласие всех кредиторов) на срок не более 3 лет.

Отказ от имущества, выигранного на аукционе

Выиграв аукцион, возможно отказаться от недвижимости. В этом случае теряется уплаченный залог и имущество снова будет выставлено на аукцион.

Имущество государственных и общественных органов.

Периодически государственные и общественные органы выставляют на торги часть своего имущества, как правило, неиспользуемого.

Основные отличия по сравнению с обычными судебными аукционами заключаются в следующем:
1. имущество в целом доступно сразу, так как они не заселены и не заняты иным образом;
2. залог, подлежащий уплате, составляет всего 10% от базовой цены без дальнейших начальных платежей за счет средств фонда;
3. После того, как аукцион выигран, дополнительные 10% от цены должны быть оплачены в течение 7 дней;
4. Окончательный расчет должен быть выполнен в течение максимум 40 дней, а не 60 дней с момента выдачи актива.

Практические советы

Обрисовав общую картину, теперь можно указать этапы, на которые следует уделять больше внимания, и дать несколько практических советов:

Первое, что нужно сделать, - это обратиться в суд, в отдел «конфискации и продажи недвижимости» или в отдел «банкротства», чтобы получить как можно больше информации о продаже, в которой вы собираетесь участвовать.

Выгода не гарантирована! Если цена на недвижимость очень низкая, поэтому кажущаяся выгодной, полезно выяснить причины. Одной из причин может быть, например, присутствие арендаторов, которые проживают в квартире без каких-либо законных оснований и которые не хотят покидать ее, или присутствие арендаторов с наличием заключенного контракта на аренду: в отсутствие нарушений договора со стороны арендатора, врзможно заселение в квартиру только после естественного истечения срока действия договора аренды.

Время проведения аукциона и последующего присуждения имущества часто затягивается, и невозможно сказать насколько. Так что, если у вас есть особые потребности, полезно учесть, что это точно не тот случай, чтобы обзавестись новым домом.

Все документы, относящиеся к аукциону, должны быть внимательно изучены: от постановления и уведомления о продаже, до экспертизы имущества и документации по планировке объекта недвижимости. Экспертиза недвижимости, в этом случае, является ключевым документом: она составляется консультантом, назначенным Судом для подробного указания характеристик и состояния сохранности здания и его оборудования и оснащения, экспозиции, освещенности, наличия ограничений и сборов, которые будут отменены и тех, которые лягут бременем на покупателя.

Посещение зданий до аукциона: суд назначает хранителя здания, с помощью которого можно лично проверить состояние объекта. Это фундаментальная операция, в том числе и потому, что в экспертном заключении могут отсутствовать некоторые элементы или они могут быть очень устаревшими (даже на несколько лет).

Хорошим советом является определение максимального потолка суммы предложения , исходя из реальных возможностей, чтобы не позволить себе слишком увлечься во время аукциона, а также с учетом дополнительных расходов, помимо стоимости выигранного на аукционе имущества.
Полезно помнить, что оплата имущества, приобретенного на аукционе, должна быть произведена в течение достаточно короткого времени (максимум 60 дней после слушания, на котором был проведен аукцион), во избежание потери имущества и уплаты залога. По этой причине вы должны или распологать всей суммой, либо вам необходимо иметь время, чтобы оформить кредит, учитывая, что могут возникнуть проблемы с его одобрением.

Кредит при покупке на аукционе

Недвижимость можно покупать с заключением кредита.
Но добираться до установленной судом даты слушания без наличия кредита рискованно: в случае присуждения вы рискуете не иметь возможности покрыть покупную цену в сроки, установленные в постановлении о продаже, что приведет к потере недвижимость и залога. С другой стороны, в случае проигрыша на аукционе, кредит аннулируется банком с нулевой стоимостью, благодаря так называемой «оговорке о постепенном исчезновении», которая позволяет отменить финансовую операцию.

Кредит для покупки дома на аукционе: как его получить?

Однако, если собственность не представляет особых проблем, всегда можно получить ее с помощью специального займа, который предусматривает выделение финансирования по факту получения имущества на аукционе. Кредит для покупки дома на аукционе ничем не отличается от любого другого кредита: к заявлению на получение кредита, как всегда, должна быть приложена информация, касающаяся доходов и гарантий заявителя. Кроме того, однако, необходимо будет направить в банк документацию, касающуюся уведомления об аукционе, в котором покупатель намерен участвовать, и имущества, которое он намерен приобрести. Поэтому необходимо предоставить копию уведомления об участии, технической экспертизы здания и предварительного нотариального заключения.
Однако, если кредитных средств будет недостаточно для покрытия всей стоимости покупки, заемщик должен будет предоставить покрытие на оставшуюся часть (с собственной ликвидностью или с ссудой или взаимной ликвидностью). Даже если дом куплен на аукционе, кредит будет облегчен, если недвижимость является основным местом жительства, с соответствующими налоговыми льготами.

Кредит на дом, выигранный на аукционе: когда он не выплачивается

Соглашение между ABI (Итальянская банковская ассоциация) и итальянскими судами в 2014 году также имеет основополагающее значение в отношении сроков выдачи кредита, которые обязательно должны быть переплетены с условиями вынесения решения по имуществу. Фактически существует возможность заключения предварительного кредитного соглашения между клиентом и кредитной организацией, в котором фактическое присуждение прав на имущество и его передача владельцу устанавливаются в качестве условий для выдачи кредита. Передача, которой, как мы помним,зачастую может предшествовать 90-дневныый срок на освобождение здания , что может стать определенным препятствием. Если все идет хорошо, в любом случае банк обязуется предоставить кредит в сроки, установленные судом для осуществления покупки.

В случае, если присуждение прав на имущество по результатам аукциона или фактический перевод не были осуществлены, кредит не выплачивается.

Перевод с итальянского сделан Jana Markevič.