English  Русский

Как в Италии обманывают иностранцев при покупке недвижимости

Как в Италии обманывают иностранцев при покупке недвижимости

Фото: Известия

Италия — это прекрасная страна, окруженная Средиземным морем, с мягким климатом, гостеприимными людьми и европейскими законами. Все мы знаем основные итальянские достопримечательности: Колизей, Ватикан, Венеция. Но и в этой чудесной стране надо знать, как избежать трудностей при покупке недвижимости.

Часто люди приезжают в Италию, влюбляются в нее, и у них просыпается желание приобрести недвижимость. Например, дом, чтобы летом проводить в нем отпуск. Или небольшой магазинчик, который бы приносил доход. Или, например, квартиру на побережье, чтобы сдавать ее туристам. Но нужно понимать, что недвижимость в Италии еще надо правильно купить. И да, в этой стране Микелянджело и Данте, есть свои нечистоплотные люди, готовые взять с клиента лишние деньги с наивных иностранцев, не знакомых с местной спецификой.

Эксперт журнала International Investment, риэлтор на Сардинии Ирина Вужик рассказала, какие нюансы есть при покупке недвижимости в Италии и с какими проблемами может столкнуться иностранный инвестор.



— Какая самая типичная схема обмана иностранных покупателей недвижимости в Италии?

— Очень часто из России в Италию организовываются туры для покупки доходной недвижимости. Клиентам обещают покупку доходной недвижимости и вид на жительство, но потом могут начаться проблемы с документами на жилье, или недвижимость может оказаться нерентабельной. Когда выясняется, что есть проблемы, то с иностранцев берут за любое действие деньги. При этом среди клиентов есть люди весьма обеспеченные. Очень часто людям продают эмоции. Делают туры с красивыми пейзажами, вкусным вином и клиенты подписывают договора купли-продажи. Люди просто ведутся на сказку, а реально недвижимость не оценивают.

После того, как клиент покупает какую-нибудь недвижимость ради получения дохода, оказывается, что она не оправдывает вложенные средства. Человеку обещают 7-10%, в реальности получается максимум 2-3%. Недвижимость оказывается не в проходном месте или там короткий туристический сезон.

Часто мне говорят: «Я хочу купить жилье, чтоб и жить там, и сдавать». Я отвечаю: «Или это доходная недвижимость, или ваша». Или это недвижимость для личного пользования, или для получения дохода. Совместить и то и другое не получится.

В таких сделках продается недорогая недвижимость: от €30 000 до €70 000, чтобы клиент расслабился. При этом с клиентов постоянно требуют деньги: плата посреднику, плата нотариусу, другие мелкие расходы. И по итогу сумма, потраченная на недвижимость, вырастает.

Схема устроена таким образом, что никто ни за что не отвечает. А когда у клиента начинаются проблемы с недвижимостью, то все участники сделки самоустраняются и покупатель остается один на один с проблемами.

Но при этом надо помнить, что Италия прекрасна. Здесь совсем другой стиль жизни. Тут можно «жить вкусно» во многих аспектах — когда ты идешь в ресторан или когда ты гуляешь на природе. В Италии чистый воздух, качественные продукты, свежая рыба и приятная атмосфера. Итальянцы — в большинстве хорошие люди, которые любят жизнь. Они в большинстве доброжелательные, у них все-таки сохранились семьи в старом понимании. Здесь люди за 40 лет только начинают жизнь, они занимаются спортом, открывают новые бизнесы. Здесь старость начинается только после 70 лет.

— Можно как-то добиться возврата своих денег?

— Сейчас идет судебный процесс, который начался из-за россиянки, ставшей жертвой мошенников. Жительница Санкт-Петербурга на выставке в Москве познакомилась с мужчиной, который назвался представителем итальянской фирмы-застройщика. Она перевела ему около €50 000 на строительство дома в Сардинии. Но после того, как она приехала на место, оказалось что ничего не сделано. Ей пришлось нанять адвоката, которому она заплатила €2 500, однако он ничего не сделал. Сейчас другой адвокат отстаивает интересы россиянки в суде.
И я точно знаю, что она не сможет ничего добиться. Конечно, процессы идут, но она в итоге ничего на этом не выиграет.

— Как в Италии правильно подобрать риэлтора?

— Услуги профессионального риэлтора всегда стоят денег, и специалист никогда не будет тратить свое время просто так, забесплатно. При этом уровень комиссии профессионального риэлтора составляет в среднем 5-6% для иностранцев. Для итальянцев комиссия обычно составляет 3-4% или фиксированную сумму. Иногда риэлторы берут определенную сумму у клиента и полностью обеспечивают сделку. И агент полностью ведет сделку и защищает клиента: проверяет юридические, технические аспекты, связанные с недвижимостью.

Часто люди не знают, на какой земле построена недвижимость. Или им продают незаконные постройки, если клиент расплачивается наличкой. Хороший риэлтор осуществляет сделку «под ключ», включая юридическую проверку объекта.

Риэлтора необходимо проверять на наличие лицензии, запись о ней должна быть в Торговой палате. При этом в Италии есть агенты, которые работают без лицензии, и они не понимают, как защитить интересы своего клиента. Такие «псевдориэлторы» пытаются продать клиенту что угодно, лишь бы сразу получить деньги.

У лицензированного риэлтора должна быть страховка, на случай форс-мажора или ошибки. Риэлтор не просто помогает продавать недвижимость, он является третьим участником сделки наряду с продавцом и покупателем.

— А какие вопросы берет на себя нотариус при заключении сделки по купле-продаже недвижимости?

— Нотариус в Италии проверяет отсутствие нарушений в праве собственности, то есть юридическую правильность сделки. Он проверяют, есть ли у участников сделки обременения или банкротства. Сейчас нотариусы начали запрашивать все документы от момента строительства объекта продажи.

У каждого нотариуса есть счет, и при покупке деньги лучше давать не хозяину недвижимости, а нотариусу. И на момент сделки нотариус передаст деньги продавцу. Ведь часто бывает так, что клиент дал деньги, но сделка не состоялась, и человек пытается их вернуть. Но это может затянуться на годы.

В Италии нотариус только заверяет договор о намерениях сторон, и он не обязан проверять технические стороны недвижимости, он проверяет только юридическую сторону недвижимости. Но иногда нотариусы пишут, что проверка технического состояния недвижимости лежит на клиенте.

— На что еще стоит обратить внимание при покупке недвижимости?

— Нужно проверять, узаконены ли строения на земле. Иногда узаконена только земля, а строения нет, и приходится узаконивать недвижимость, а это стоит денег. Надо узаконивать любые перестройки недвижимости. В Италии нельзя вносить изменения в строения просто так, это все стоит много денег. Но бывает и так, что фактическая недвижимость не соответствует недвижимости на бумаге в местной администрации. А переделка документов может стоить от €5 000 до €10 000.

Однажды я занималась покупкой дома, а он с помощью фальшивых документов от техников вырос на один этаж. Иногда клиенту обещают построить дом в «красной зоне», где строительство запрещено. Часто клиентам выдают нежилую недвижимость за жилую. Один раз под видом квартиры продали клиентам гараж: юридически там можно жить, а практически нет. Надо четко проверять назначение недвижимости. Часто в

Сардинии бывают самозахваты земли на основе закона, позволяющего стать владельцем недвижимости, если 20 лет ей пользовался. Иногда владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что в дом кто-то незаконно вселился, и с этим нельзя ничего сделать.

Клиенты сталкиваются с такой проблемой, что вынуждены платить за недвижимость в Италии даже если не живут там. А люди к этому не готовы. Недвижимость в Италии — это дорогое удовольствие.

— Какой основной совет вы могли бы дать покупателям недвижимости в Италии?

— При покупке недвижимости нельзя поддаваться на эмоции. Чем отличаются русские от немцев? Немцы всегда проверяют все законы. А многие русские часто покупают недвижимость «на авось». Бывает, что люди обращаются к непрофессионалам или к случайным людям. К тем, кто умеет только хорошо рассказывать, но при этом являются только посредниками. С такими не стоит иметь дела.

Я стараюсь не раздувать цену, потому что я знаю реальную цену на недвижимость. Ведь есть цена в фантазиях у продавца и есть цена, в фантазиях у покупателя. И я стараюсь совместить их, потому что знаю, сколько действительно стоит тот или иной объект.
К тому же, я даю гарантию, после меня покупатель не имеет проблем с недвижимостью. Со мной клиент чувствует себя спокойно и надежно.
Поделиться в Facebook