Что ждет европейскую коммерческую недвижимость в 2021 году

Фото: Bosco

Первые недели осени 2020 уничтожили надежды на замедление пандемии COVID-19, а также сделали маловероятным V-образное восстановление экономики. В результате V превратилось в W. Хотя на момент написания ожидается рост ВВП еврозоны на 5,3% в 2021 году, нельзя игнорировать самую глубокую рецессию со времен Второй мировой войны.

В отчете Savills Investment Management Outlook 2021 «Повышение устойчивости глобального портфеля недвижимости» рассказывается о том, какие перспективы ожидают коммерческую недвижимость в 2021 году. Если говорить кратко, то все, прежде всего, зависит от того, как будет развиваться эпидемиологическая ситуация. Однако авторы отчета все же выделили некоторые основные тренды, свойственные той или иной стране.

Бельгия

Большое количество учреждений Евросоюза и правительственных организаций делают Брюссель привлекательным для институциональных инвесторов. Центральные деловые районы — самые динамичные офисные рынки Брюсселя. Север Брюсселя также интересен для инвестиций, особенно вблизи узлов общественного транспорта. Гибкие офисные операторы сильно расширились в Брюсселе за последние несколько лет, поэтому последствия пандемии могут привести к увеличению вакантных площадей. Офисы премиум-класса в долгосрочную аренду торгуются с чистой начальной доходностью 3,5%.

Бельгийский рынок логистической недвижимости не очень большой. Возможности для инвестирования ограничены: годовой объем инвестиций за последние пять лет составляет в среднем менее €300 млн. Учитывая близость голландской границы, выгодно использовать возможности логистики в соседних Нидерландах для обслуживания бельгийского рынка.

Дания

Ожидается, что в 2021 году количество рабочих мест в Копенгагене снова возрастет по мере улучшения условий на рынке труда. Офисные здания в центре Копенгагена, а также офисные парки за городом остаются привлекательными как для арендаторов, так и для инвесторов. Однако арендная плата за офисы премиум-класса, вероятно, подвергнется корректировке, хотя и более сдержанной, чем на других рынках офисной недвижимости Скандинавии. Оценивать возможности рынка офисной недвижимости лучше на индивидуальной основе из-за фрагментированного характера рынка Копенгагена.

Датский рынок логистики — один из самых маленьких в Европе. Сдача в аренду площадей, вероятно, снизится, но арендная плата за основные логистические услуги должна оставаться стабильной и может начать расти после восстановления экономики. Более широкие европейские тенденции, такие как ускоренный рост электронной коммерции и городская логистика, также открывают возможности для датского логистического сектора.

Ситуация на рынке розничной недвижимости в Копенгагене ухудшилась задолго до пандемии COVID-19. После спада в 2020 году из-за закрытия магазинов и снижения доверия потребителей, розничные продажи в Дании, как ожидается, восстановятся с 2021 года. Доля онлайн-продаж в розничных расходах подскочила до более чем 17% в 2020 году с менее чем 11% годом ранее. Это открывает возможности для розничных продавцов, которые уже начали инвестировать в развитие онлайн-продаж. Продуктовый сегмент остается устойчивым, как и сегменты, связанные с домом, садом и активным отдыхом.

Финляндия

Рынок офисных помещений в центре Хельсинки по-прежнему вызывает интерес благодаря модернизации офисных помещений. Однако уровень вакансий на окраинах Хельсинки остается высоким, а текущие слабые условия занятости будут оказывать давление на спрос на офисные помещения. В 2021 году арендная плата за премиальный офис в Хельсинки подвергнется понижающей коррекции с ожидаемым падением на -2%.

Наиболее предпочтительные логистические центры Финляндии находятся между автомагистралями Туусула и Хямеэнлинна и вдоль III кольцевой дороги. Отмечается большой спрос на современные логистические помещения средней площади (1 000–3 000 кв. м). Благодаря сбалансированному соотношению спроса и предложения арендные ставки на первоклассную логистику оставались довольно стабильными в течение последних нескольких лет, и не стоит ожидать серьезных изменений в 2021 году.

Уровень розничных продаж в Финляндии должен восстановиться с 2021 года. Хотя большая часть розничных расходов переместилась в онлайн, общая доля электронной коммерции остается немного ниже, чем в других странах Северной Европы. Розничная торговля продуктами питания — один из сегментов, который остается устойчивым.

Франция

В Париже спрос на офисные помещения слаб. Инвестиционный рынок остается динамичным, с конкуренцией за основные продукты. Хороший доступ к общественному транспорту и велосипедным дорожкам играет ключевую роль в повышении привлекательности некоторых центральных районов. Например, центр Парижа привлекает молодых сотрудников, которые предпочитают ездить на велосипеде. Среди региональных рынков офисной недвижимости Лион выделяется своими характеристиками, сопоставимыми с Парижем, но более высокой доходностью.

В прошлом спрос на логистическую недвижимость был сконцентрирован вдоль основного логистического коридора, однако несколько национальных игроков занимают место на региональных рынках, чему способствуют хорошие показатели массовой дистрибуции и оптовой торговли. Более того, вдоль основного коридора доступность низкая (как, например, в Лионе и Марселе), и становится все труднее сделать землю пригодной для строительства в оптимальные сроки. Мы полагаем, что интерес инвесторов останется высоким к этому сегменту.

Несмотря на то, что продуктовые магазины выдержали кризис, это небольшой инвестиционный сегмент во Франции. Большинство сетей супермаркетов владеют своими площадями. Интерес инвесторов также ограничен как к розничной торговле на улице, так и за городом. Первые полагаются на туризм, особенно на люксовые бренды, которым еще предстоит восстановиться. К последним относятся торговые центры, которые испытывают трудности, даже если некоторые форматы, такие как дисконтные магазины, по-прежнему преуспевают.

Германия

Рост арендной платы на офисы невелик, поскольку ожидается, что спрос со стороны арендаторов будет слабее, по крайней мере, до середины 2021 года. Ситуация с предложением на рынках ТОП-7 и региональных городах, вероятно, немного улучшится, но останется на низком уровне. Уровень вакантных площадей достиг исторического минимума. В премиальном сегменте избыточная ликвидность приводит к дальнейшему снижению доходности, несмотря на кризис COVID-19.

Непоколебимый аппетит инвесторов к немецкой логистике привел к снижению доходности даже во время пандемии. Логистика стала институциональным и ликвидным классом активов, и разница в доходности с офисами сокращается.

Цены в проблемном секторе розничной торговли остаются под нисходящим давлением. Рынки арендаторов сталкиваются с ускоренной консолидацией и рационализацией, а слабый спрос делает прогнозы роста арендной платы негативными.

Италия

Милан и Рим остаются главными рынками для офисной недвижимости. Перед пандемией арендная плата за премиальные офисы значительно выросла, особенно в Милане, но постепенно стабилизировалась. Спрос со стороны арендаторов слабый, поскольку компании откладывают стараются отложить траты, связанные с арендой. Однако влияние на доходность и инвестиционные операции пока не ощущается. Стоит ожидать, что аппетит инвесторов останется сдержанным.

Интерес инвесторов к итальянской логистике стремительно растет. Сектор характеризуется нехваткой качественных площадей и устойчивым спросом, поддерживаемым электронной коммерцией. Основные горячие точки остаются в Северной Италии, особенно в Милане, Вероне, Болонье и Риме. Спрос на логистику «последней мили» также быстро растет, даже если нелегко найти возможности для создания заметного портфеля. Наблюдается повышенный интерес к логистике холодильного хранения.

Розничная торговля продуктами оказалась чрезвычайно устойчивой во время изоляции, и интерес потребителей и инвесторов должен сохраниться, особенно к магазинам у дома. Восстановление престижных бутиков зависит от возобновления международного туризма. Инвесторы мало интересуются загородной розницей. В этой сфере схемы должны адаптироваться к новым тенденциям и находить наиболее подходящие решения для удовлетворения новых потребностей потребителей.

Кроме этого, сфера ухода за пожилыми людьми представляет собой отличную долгосрочную возможность благодаря происходящим структурным изменениям и прочным фундаментальным факторам, лежащим в основе инвестиций. Повышенный интерес институциональных инвесторов к жилому сектору также может открыть определенные возможности.

Польша

Снижение спроса на офисы со стороны арендаторов, рост продлений аренды, субаренды и льготных пакетов влияет на рост арендной платы и ожидаемую прибыль. Тем не менее, затраты на оплату труда остаются более привлекательными, чем на дорогих рынках Западной Европы. Ожидается, что цены на основные активы немного снизятся на 25-50 базисных пунктов, тогда как разница доходности между Варшавой и региональными городами будет сокращаться.

В плане торговой недвижимости можно ожидать ускорения переоценки после ослабления спроса со стороны арендаторов и понижательного давления на арендную плату.

Польша остается одним из самых востребованных логистических рынков в Европе. Несмотря на пандемию, высокая степень ликвидности способствует увеличению объемов сделок и удерживает высокие цены, а рост цен, вероятно, замедлится в 2021 году. Учитывая стабильный спрос со стороны арендаторов, риск со стороны предложения является умеренным. Инвесторы все чаще объединяются с застройщиками в форвардном финансировании для защиты активов. Новые вторичные рынки также возникают вокруг развития инфраструктуры, например, в северной и восточной частях страны.

Португалия

Иностранные компании привлекают офисные рынки Лиссабона и Порту низкой стоимостью рабочей силы по европейским меркам, хорошо образованным персоналом и оживленной деловой средой. Спрос со стороны арендаторов слаб, но предложение ограничено, поэтому вакансия не должна увеличиваться в значительной степени. Инвестиционная активность ограничена, так как многие инвесторы придерживаются выжидательного подхода, пока не будет больше ясности по поводу последствий COVID-19.

В плане логистической недвижимости рыночные показатели в Португалии слабее, чем на других европейских рынках из-за периферийного расположения страны. Тем не менее, с ростом электронной коммерции операторы корректируют свои операции, что приводит к увеличению спроса на склады ближнего действия и «логистику последней мили». При этом, зафиксирована нехватка качественных активов.

Сегмент розничной торговли продуктами питания меньше пострадал от влияния онлайн-продаж, поскольку потребители по-прежнему предпочитают покупать продукты в магазине. Следовательно, интерес инвесторов к этой сфере, вероятно, сохранится. Что касается первоклассной розничной торговли, то Лиссабон — это лучший выбор. Однако восстановление этого сектора во многом зависит от того, вернется ли международный туризм к уровню, предшествующему пандемии. Также инвесторы мало интересуются загородным сегментом, а ритейл-парки несколько более устойчивы, чем торговые центры.

Испания

Мадрид и Барселона остаются главными офисными рынками Испании. Спрос слаб, так как арендная активность компаний приостановлена, особенно в Барселоне. Это может привести к увеличению доступности и корректировке основных арендных ставок. Хотя настроения остаются позитивными, инвесторы придерживаются выжидательного подхода до тех пор, пока не появится больше ясности в отношении воздействия COVID-19.

Испанский сегмент логистической недвижимости привлекает все больше и больше инвесторов, поскольку спрос со стороны арендаторов продолжает поддерживаться ростом электронной коммерции. Вдоль основных транспортных коридоров и вблизи основных портов остаются точки повышенной активности. Сильный аппетит инвесторов и нехватка качественных активов привели к тому, что доходность снизилась до низких уровней, сопоставимых с другими основными европейскими рынками. Хотя интерес инвесторов остается высоким, многие ждут улучшения общей ситуации.

В Испании интерес инвесторов к розничному сегменту постоянно растет благодаря его устойчивым характеристикам и большой численности населения. Однако возобновление первоклассной розничной торговли зависит от восстановления международного туризма. Инвесторы не проявляют особого интереса к загородной рознице. В ритейл-парках дела обстоят немного лучше, чем в торговых центрах.

Также в стране быстро набирает обороты частный арендный сектор. Такая сфера выигрывает от социальных изменений, растущего интереса со стороны международных инвесторов и фундаментальных факторов, поддерживающих инвестиции. Это может быть хорошей возможностью в долгосрочной перспективе.

Великобритания

Поскольку вакантность растет, а активность в сфере аренды, вероятно, останется на низком уровне до четкого понимания эпидемиологической ситуации, в 2021 году арендная плата за офисные помещения, вероятно, окажется под дальнейшим давлением. Тем не менее, удачно расположенные, высококачественные офисные помещения класса А имеют весьма оптимистичную перспективу. Рынки региональных офисов с сильной экономической базой и нехваткой помещений класса А имеют все возможности для получения выгоды от роста спроса со стороны арендаторов.

COVID-19 только усугубил проблемы розничной торговли, ускорив тенденцию к покупкам в Интернете. Вряд ли поможет решение правительства Великобритании отказаться от беспошлинных покупок для посетителей. Предлагаемые нормативные изменения должны упростить перепрофилирование устаревших торговых площадей, но это не будет быстрым решением проблемы избыточного предложения на рынке.

Розничная торговля продуктами питания выдержала кризис, учитывая ее антициклические характеристики. Торговые парки также хорошо себя зарекомендовали, особенно те, которые привязаны к арендаторам продуктовых магазинов, домашних хозяйств и товаров для дома.

Промышленный и логистический секторы продолжают двигаться вперед, и в 2020 году их объемы продаж достигли рекордного уровня. Хотя рост онлайн-покупок привел к росту этого сектора, вряд ли он будет полностью защищен от кризиса. Слабые перспективы для производства и вероятность большего количества сбоев в розничной торговле создают риски для спроса со стороны арендаторов.