Жилье дорожает, офисы дешевеют: перспективы европейского рынка недвижимости

Фото: International Wealth

2020 год был трудным для европейских рынков недвижимости, поскольку одни сегменты рынка были буквально разрушены, а другие получили стимулы к развитию. Пандемия и дешевые деньги стали главными факторами, которые влияют на рынки недвижимости. Об этом пишет издание PropertyInvestToday.

Европейские финансовые регуляторы предотвращают негативные последствия блокировки, вливая в экономики стран-членов ЕС огромные объемы ликвидности. Это ожидаемый шаг, поскольку бюджетная поддержка является предпочтительным инструментом денежно-кредитной политики в течение последних 12 лет, который поддерживает процентные ставки близкими к нулю или отрицательными, и в результате чего «голубые фишки» приносят доходность не более 1-2%.

Доступная ипотека делает жилье дороже

В этом контексте спрос на безрисковые активы обычно остается стабильным или продолжает расти. Жилье — наименее рискованный вид недвижимости, поскольку спрос на жилую недвижимость исходит как от крупных институциональных инвесторов, таких как фонды или инвестиционные компании, покупающие квартиры, так и от частных клиентов, которые покупают недвижимость для собственного использования или для сдачи в аренду.

В настоящее время цены на жилье в большинстве европейских стран стабильны или растут, как мы видим из ценовых тенденций в Великобритании, Германии, Нидерландах, Португалии и других странах. Спрос поддерживается в основном ипотечными программами, которые покрывают до 80-90% стоимости квартир под 0,5-1,5% годовых, а остальное субсидируется государством.

Арендные ставки на офисы вернутся к уровням 2017-2018 годов

Ослабление деловой активности в результате пандемии и мер по ограничению распространения COVID-19 снизило спрос на офисные помещения. В результате цены на офисы падают.

Пока никто не знает, как будет выглядеть арендная плата за офисные помещения в ближайшие два года, но с сегодняшней точки зрения арендная плата за офисы, скорее всего, упадет до уровней 2017-2018 годов, что на 15-20% ниже пикового уровня 2019 года. Наиболее уязвимы активы класса С и ниже.

Поскольку популярность удаленной работы, видимо, продлится и в течение 2021 года, компании предпочтут арендовать небольшие офисы. В то же время 2021 год может быть лучшим временем для инвестиций в такую недвижимость, поскольку она будет доступна для покупки по разумным ценам. Это выгодные предложения на фоне перегрева рынка в 2019 и начале 2020 года.

Никаких распродаж или скидок на качественную недвижимость в центральных районах не ожидается, но можно будет найти сложный комплексный проект редевелопмента рядом с центром или на ключевой транспортной артерии. Инвестиции в такую недвижимость могут привести к потенциальному увеличению капитализации, когда рынок возродится.

Будущее ритейла туманно

Большинство торговых площадей и ресторанов сдают позиции. По данным Opentable, средняя заполняемость ресторанов в 2020 году снизилась на 35% по сравнению с уровнем 2019 года в Германии и на 50% в Великобритании.

Европейские правительства изо всех сил пытаются поддержать бизнес, направляя деньги на покрытие упущенной прибыли и предоставляя беспроцентные ссуды. Многие арендаторы добиваются пересмотра арендной платы.

Массовых банкротств пока нет, но некоторые частные собственники и крупные сети заявили о необходимости поддержки. В 2020 году американский ритейлер одежды Brooks Brothers, итальянская сеть ресторанов Vapiano и немецкая сеть ресторанов Maredo объявили о банкротстве.

В то время как крупные супермаркеты и магазины в жилых кварталах в меньшей степени пострадали от пандемии, другие торговые площади вряд ли вернутся к уровню прибыли 2019 года в ближайшем будущем. Хотя электронная коммерция переживает бум, торговые площади, занятые непродовольственными FMCG-компаниями, сталкиваются с множеством проблем.

Однако большие проблемы также означают большие возможности. Многие инвесторы и строители рассматривают возможность переоборудования торговых центров для различных целей — например, домов или складов. Часто такие объекты находятся в центре города, поэтому вряд ли они останутся незанятыми долгое время.

Отели приняли на себя основной удар

Весной 2020 года правительства поддержали отельеров, предложив субсидии на заработную плату, периоды аренды и другую финансовую помощь. Когда летом были отменены некоторые меры, отели сообщили о росте уровня занятости.
Средняя заполняемость немецких отелей упала примерно с 80% в 2019 году до 30-40% летом 2020 года. На фоне второй волны случаев заражения Covid-19 осенью отельеры потеряли около 70% своей доходности за сезон.

Судя по последней статистике заболеваемости COVID-19, шансы на то, что ограничения будут сняты в ближайшее время, невелики. Следовательно, гостиницы вряд ли смогут восстановить спрос летом 2021 года. Это может привести к банкротству около трети гостиничных проектов в ближайших кварталах.

Если предположить, что туризм и бизнес-трафик восстановятся сейчас, когда запускается несколько эффективных вакцин, то сегодня лучшее время, чем в последнее десятилетие, для инвестиций в этот сегмент. Однако вряд ли недвижимость в первоклассных локациях будет продаваться с большой скидкой.

Наибольшие возможности ожидаются в Италии и Испании, где банки не так уверены в себе, как их немецкие конкуренты.

Растущий спрос на микроквартиры для среднесрочной и долгосрочной аренды

Это нишевый рынок, который быстро вырос за последнее десятилетие. Пандемия больше всего затронула посуточную арендную плату, поскольку занятость низкая. Большинство таких объектов в будущем перейдут на средне- и долгосрочную аренду, в то время как отели будут склоняться к форме апарт-отелей.

Комната-студия, в которой есть кухня, может быть отдельной единицей в апарт-отеле. Это могло бы заменить полноценный дом и сделать апарт-отели более привлекательными, снизив риск неэффективности из-за низкой заполняемости.

Спрос на малогабаритные квартиры в жилых районах крупных и средних городов вряд ли ослабнет, поэтому такие проекты и дальше будут интересовать инвесторов.

Однако сегмент, ориентированный на бизнес-путешественников, находится в затруднительном положении. Банки неохотно финансируют такие проекты, поскольку существует неопределенность в отношении того, будут ли их корпоративные клиенты оплачивать потенциальные командировочные расходы в течение следующих двух лет.

Растущие перспективы инвестиций в объекты для пожилых людей

В разгар рыночной нестабильности, поразившей классическую коммерческую недвижимость, новые, но многообещающие классы активов, такие как жилье для пожилых, удерживают рынок на плаву.

Доходы от аренды в этом сегменте остаются стабильными, несмотря на кризис, поскольку заполняемость этих объектов не снижается, а арендаторы либо достаточно богаты, чтобы своевременно вносить арендную плату, либо государство субсидирует их арендную плату.

Жилье для пожилых в Европе дает в среднем 4-5% доходности. Прогноз весьма оптимистичный, поскольку население Европы стареет, а спрос на удобства для пожилых людей в ближайшие десятилетия будет расти. В Германии, например, есть даже очередь на получение места в домах для престарелых.

Гибридная аренда набирает популярность

Пандемия показала, что фиксированная аренда не защищает арендаторов во многих странах. По этой причине рынок постепенно переходит на соглашения об управлении и гибридные контракты.

Гибридный договор сочетает в себе характеристики договора аренды и договора об управлении и определяется минимальной арендной платой плюс процент от дохода или прибыли арендатора.

В то же время фиксированная аренда будет оставаться привлекательной еще долгое время, особенно для банков, институциональных покупателей и арендодателей, которые не хотят вникать в тонкости бизнеса своих арендаторов. Тем не менее, арендодатели будут вынуждены лучше понимать бизнес своих арендаторов в будущем, чтобы оценить неотъемлемые риски инвестирования в конкретную недвижимость.

Строители полагаются на дома, жилье и склады

Страны Южной Европы имеют более низкую ликвидность капитала, там банки бедные, а государство меньше поддерживает бизнес. По этим причинам ожидается, что Южная Европа пострадает больше от банкротств, конфискации собственности и снижения цен.

Напротив, более богатые страны Северной Европы, вероятно, быстрее восстановятся, даже в тех сегментах недвижимости, где рентабельность значительно снизилась.

Снижение личных доходов, сокращение пассажиропотока и ограниченные возможности передвижения и передвижения серьезно повлияли на сектор гостеприимства. Однако основные потребности людей остаются прежними, поэтому сегодня жилье выглядит так, как будто оно не могло быть лучше для инвесторов. Девелоперы сейчас активнее других сегментов строят дома, дома престарелых и склады.

Ранее мы писали, что компании продают корпоративную недвижимость рекордными темпами.