Европейский рынок жилья толкает цены вверх и вверх

Фото: DW

Пандемия, экономический кризис и скачок цен на жилье кажутся невероятной комбинацией. В течение 2020 года цены на жилье в ЕС выросли на 5,5%, при этом экономика упала на 6,2%. Об этом пишет Deutsche Welle.

Цены в Европе быстро росли и до пандемии, но кризис, связанный с эпидемией COVID-19, стал уникальным катализатором этого процесса. Пакеты государственной поддержки помогли сохранить стоимость заимствований на исторически низком уровне. А частные сбережения потенциальных покупателей увеличились на фоне принудительного закрытия домов.

Вдобавок к этому пандемия вызвала как серьезный культурный сдвиг в сторону удаленной работы, так и переоценку ценности собственного дома. Спрос на дома растет, а предложение замедляется.

Однако на европейском рынке недвижимости наблюдается еще одно явление: объем институциональных инвестиций, особенно в форме международных потоков капитала от крупных корпораций, хедж-фондов и других участников финансового рынка. По данным Real Capital Analytics, институциональные инвестиции на рынке жилья в Европе установили новый рекорд в 2020 году, составив почти 30% всех приобретений. Это на 10% больше, чем в 2015 году.

Пандемия усилила эту тенденцию, считает эксперт по жилой недвижимости из международной консалтинговой фирмы Knight Frank Оливер Найт: «Рост инвестиций происходит, когда мы начинаем видеть структурные изменения на рынках инвестиций в жилье, а не в некоторых более традиционных секторах, таких как офисы и торговые площади. Факты продолжают свидетельствовать о том, что жилищный сектор и, в частности, многоквартирные дома, преодолели воздействие пандемии, при этом сбор арендной платы и занятость выше, чем у других управляемых объектов недвижимости».

Приток денег в европейскую недвижимость — не новая тенденция, но сейчас она явно ускоряется. Согласно исследованию консалтинговой фирмы Bulwiengesa, в Германии иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились в четыре раза с 2010 по 2017 год.

В некоторых европейских странах существует напряженность в связи с ростом институциональных инвестиций в жилищный сектор, особенно в связи с ростом арендной платы и цен на жилье. В Ирландии 78% из более чем €5 млрд, вложенных в рынок деловой и жилой недвижимости в период с 2017 по 2019 год, поступили от иностранных инвесторов, большая часть из которых — от крупных американских компаний.

Государственные налоговые льготы и льготы, введенные в результате экономического кризиса в стране в 2009-2011 годах, привлекли многомиллиардные хедж-фонды и фонды акционерного капитала, а также фонды-стервятники, которые специализируются на выкупе проблемных кредитов.

Однако, похоже, наступил переломный момент. Ранее в этом месяце американский инвестор в недвижимость Round Hill Capital выкупил все 112 объектов недвижимости в новом комплексе недалеко от Дублина. Сделка рассматривается как пример проблемы на ирландском рынке жилья, где покупатели первого дома конкурируют за все меньшее и меньшее количество дорогих домов, а арендная плата быстро растет.

Эйдан Риган, доцент Дублинского университетского колледжа, говорит, что крупномасштабные институциональные инвестиции, привлеченные правительством Ирландии на рынок, сосредоточены на покупке существующих акций и сдаче их в аренду по более высоким ценам, а не на финансировании нового строительства для будущей продажи.

«Чего правительство не предвидело, так это того, что, пригласив всех этих людей, они действительно опустошат жилищный фонд. Они здесь, чтобы заработать деньги, и правительство не знает, что делать», — добавил он.

Столица Германии, Берлин, также находится в центре споров о характере этого типа инвестиций в недвижимость. В последние годы в город прилетели значительные капиталы с иностранных рынков, в том числе такие люди, как Уоррен Баффет. Гнев арендаторов сосредоточен на двух крупных местных компаниях по недвижимости, Vonovia и Deutsche Wohnen, которые находятся под эгидой американского фонда BlackRock, крупнейшего в мире управляющего активами, который является основным акционером этих компаний.

Другие кампании были нацелены на шведскую компанию Heimstaden Bostad, которая покупает тысячи квартир. Британская компания William Pears Group владеет не менее 6000 квартир и в прошлом году оказалась в центре шумного выселения долгосрочных арендаторов популярного бара в малообеспеченном районе города.

В настоящее время существует большая неопределенность в отношении того, как будет выглядеть ситуация с недвижимостью в Европе после пандемии. Есть некоторые предположения, что некоторым городам будет сложно удержать цены на недвижимость и рост арендной платы в пределах нормы. В недавнем исследовании голландская банковская группа ING сообщила, что в 2020 году арендные доходы в Амстердаме резко упали, при этом основным фактором стало сокращение чистой миграции в город из-за пандемии.

Тем не менее, многие эксперты по недвижимости считают, что европейский рынок жилья останется востребованной инвестицией в международные потоки капитала. «Растущее давление на доступность жилья является одним из ключевых факторов, стимулирующих спрос на арендуемое жилье, и связано с соответствующим интересом инвесторов к рынкам жилья по всей Европе», — говорит Оливер Найт.

Он отмечает, что на 80% рынков жилья ЕС соотношение цена/доход увеличивалось за последние пять лет и что нехватке предложения не уделяется внимания. Однако он ожидает, что инвесторы будут продолжать действовать, поскольку ожидают, что покупка и сдача в аренду собственности останутся прибыльными во всем ЕС.

Однако проблема становится все более политической, особенно для тех, кто не может купить дом или кто с меньшей уверенностью сталкивается с более высокой арендной платой. Многие комментаторы предположили, что, когда пандемия окончательно утихнет, жилье станет определяющей политической проблемой. Это может вынудить правительства иметь дело с крупными институциональными инвесторами.

«Жилье, как и рабочая сила, нельзя покупать и продавать на открытом рынке по самой высокой или самой низкой цене. Вы говорите о реальных, живых людях и социальных сообществах. Люди рассматривают жилье как дом, а не собственность, которую можно покупать и продавать на открытом рынке, чтобы заработать как можно больше денег», — отметил Риган.