В недвижимость каких стран можно инвестировать деньги в 2022 году

Фото: unsplash.com

Конфликт на территории Украины и последовавшие за ним санкции серьезно сузил возможности россиян инвестировать за рубеж.

Страны, опасные для инвестиций

В первую очередь это страны, которые попали в перечень Правительства Российской Федерации от 13 мая 2021 года. Согласно тексту распоряжения, в него внесли государства, «совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, граждан Российской Федерации или российских юридических лиц». Проще говоря, это страны, которые ввели санкции в отношении России.

По состоянию на 5 марта 2022 года в список вошли 48 стран, включая страны ЕС:
Австралия
Австрия
Албания
Андорра
Бельгия
Болгария
Великобритания
Венгрия
Германия
Греция
Дания
Ирландия
Исландия
Испания
Италия
Канада
Кипр
Латвия
Литва
Лихтенштейн
Люксембург
Мальта
Микронезия
Монако
Нидерланды
Новая Зеландия
Норвегия
Польша
Португалия
Республика Корея
Румыния
Сан-Марино
Северная Македония
Сингапур
Словакия
Словения
США
Тайвань
Украина
Финляндия
Франция
Хорватия
Черногория
Чехия
Швейцария
Швеция
Эстония
Япония

Теперь все сделки российских компаний с гражданами и компаниями из государств, включенных в список, будут одобряться правкомиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. А российские граждане и компании, имеющие валютные обязательства перед зарубежными кредиторами из перечня недружественных стран, смогут расплатиться по ним в рублях.

В чем опасность?

В США российские собственники недвижимости уже пытаются избавиться от имущества. По информации Financial Times, уже несколько россиян связались с риелторами и брокерами по поводу продажи недвижимости на Манхэттене, каждый объект стоит несколько миллионов долларов. По версии издания, люди пытаются избавиться от имущества из-за страха попасть под санкции США.

Их опасения сложно назвать напрасными из-за прецедентов в странах ЕС. Например, польские власти начали изымать недвижимость России в Варшаве, а итальянские арестовали постройки на острове Сардиния, принадлежащие российскому бизнесмену Алексею Мордашову.

Тем не менее директор по исследованиям Serhant Гарретт Дердериан рассказал, что недвижимость стремится продать «очень небольшая группа» россиян. Оценить реальные масштабы сложно, так как российские граждане часто покупают недвижимость через подставные компании, поэтому проследить реальную связь и подсчитать число объектов, выставленных на продажу в США — проблематично.

Более того, введенные Байденом санкции серьезно усложняют возможность сделок с россиянами для американских риелторов. Они должны проявлять должную осмотрительность, чтобы избежать участия в операциях с компаниями и лицами, попавшими под санкции. А их список постоянно расширялся в течение последнего месяца. Нарушения чреваты серьезными штрафами и даже уголовной ответственностью. Заключение Управления по контролю за иностранными активами OFAC о том, что представляющая сторона не включена в санкционный список требуют на всех этапах сделки с недвижимостью.

Кроме США, Италии и Польши сложности у владельцев недвижимости с русскими паспортами возникают и в других странах ЕС. 17 марта на сайте издания Bloomberg появилась информация, что Испания вводит санкции в отношении недвижимости российских олигархов.

А ориентированные на российских клиентов британские компании исключили из лондонских листингов. Например, пострадал основанный двумя британцами Raven — один из крупнейших владельцев логистической недвижимости в Московской области, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске.

Согласно последним доступным данным, активы компании оценивались в 1,2 млрд фунтов стерлингов, а по состоянию на июнь прошлого года ее чистая операционная прибыль составляла 52 млн фунтов стерлингов. В рамках делистинга Raven передаст свои российские активы компании Prestino Investments Ltd, расположенной на Кипре, которой будет владеть и управлять российская команда менеджеров Raven во главе с Игорем Богородовым.

Даже нейтральные Швейцария и Монако, известные как убежища для денег мировой элиты, согласились заморозить российские активы.
Россияне владеют недвижимостью, предприятиями и другими активами в Великобритании примерно на 8 миллиардов фунтов стерлингов, из которых 1,1 миллиарда фунтов стерлингов находятся в лондонских домах, принадлежащих примерно 150 000 российских владельцев.
Но Великобритания тоже заняла недружественную позицию по отношению к российским инвесторам: Вестминстер объявил о планах конфискации собственности российских олигархов, находящихся под санкциями, и раскрытия непрозрачных активов через новый реестр, в том числе с правом изымать криптовалюту. Британские СМИ даже публиковали информацию, что Роман Абрамович ищет покупателей для своего особняка в Кенсингтоне стоимостью 150 миллионов фунтов стерлингов.

Безопасные страны

Повышенным интересом среди россиян сейчас пользуются страны ближнего зарубежья, Турция и ОАЭ. Среди критериев — отсутствие санкций и культуры отмены по отношению к россиянам, лояльный миграционный режим и удобная логистика. Отдельный критерий для многих — работа платежной системы «МИР».

ОАЭ

Фото: unsplash
Россияне были одними из крупнейших покупателей недвижимости до войны и санкций, согласно недавнему отчету Reuters. По данным агентства недвижимости Savills, в 2021 году в Дубае на рынке недвижимости россияне заключили сделок на сумму 35 миллиардов долларов, что является самым высоким показателем со времен мирового финансового кризиса. Правда есть мнение, что дело не только в инвестиционной привлекательности местной недвижимости, но и в использовании ее для отмывания денег. Из-за таких опасений страну даже внесели в «серый список» службы по борьбе с финансовыми преступлениями.

Россияне, которые задумываются о переезде, должны учитывать ментальные и культурные особенности ОАЭ, строгое законодательство, основанное на законах Шариата. Въехать в страну можно просто по загранпаспорту, но находится по полученной в аэропорту туристической визе в стране можно не более 90 дней. Оформить визу для проживания или бизнеса — довольно сложно. А на владение недвижимостью иностранцами действуют ограничения. Также последние годы рынок недвижимости ОАЭ переживал кризис, цены катастрофически падали.

Турция

Фото: unsplash
Высокая инфляция стимулирует рост спрос на жилье. Так местные жители пытаются сохранить свои сбережения. Центральный банк Турции снизил учетную ставку на 500 базисных пунктов за последние четыре месяца 2021 года, несмотря на рост инфляции и за счет резкого падения турецкой лиры. Сокращения подняли учетную ставку банка до 14% в декабре, поскольку годовая потребительская инфляция поднялась до 36%, а инфляция производителей достигла почти 80% в конце года. В результате цены на недвижимость продемонстрировали рост на 60% — правда, это рост цен в лире. Ведь именно в национальной валюте проводятся расчеты с местными покупателями недвижимости в стране, которых большинство.


С 2016 года турецкая лира упала более, чем в 5 раз — скриншот banki.ru

Сейчас в связи с конфликтом на территории Украины и введенными санкциями россияне, украинцы и белорусы выезжают за рубеж, в том числе в Турцию. В результате арендная плата, и цены на жилье резко выросли в большинстве популярных районов Анталии. Продажи жилой недвижимости в провинции подскочили почти на 28% в годовом исчислении в феврале до 4727 единиц. По данным Турецкого статистического института (TurkStat), около 1099 из них были приобретены иностранными покупателями , что на 106,2% больше, чем в прошлом году. Стоит учесть, что доля покупок недвижимости иностранцами в Турции несущественна и составляет всего 4,7% продаж по данным 2021 года — около 4 тысяч квартир в год.

Страна предоставляет гражданство тем, кто покупает недвижимость стоимостью не менее 250 000 долларов и сохраняет ее не менее трех лет. Вид на жительство может получить владелец любой недвижимости, но этот документ обязывает проживать в стране не менее полугода — иначе его аннулируют. Через 5 лет можно подать документы на гражданство, если удастся сдать экзамен по русскому языку.
С использованием купленной недвижимости для извлечения прибыли у иностранцев могут возникнуть проблемы. В 2017 году в стране приняли закон, запрещающий посуточную аренду квартир физическими лицами. Так иностранцы, купившие себе приморский объект для отдыха и сдачи, лишились возможности заработать на посуточной сдаче.

Зарабатывать на объектах могут только специально зарегистрированные компании, управляющие жилыми комплексами и апарт-отелями. Причем, если компания нарушит правила сдачи, наказание понесет собственник, заплатив штраф от $2300. Повторное нарушение — больший штраф и депортация для нерезидентов. Еще одно нарушение — уголовное дело и, возможно, тюрьма. Единственный вариант заработать на сдаче в Турции — сдавать квартиру в долгосрочную аренду или приобретать в комплексе и сдавать через компанию. В таком случае получить можно до 4% годовых по гарантированному договору с учетом налогов. Ознакомиться с процедурой покупки недвижимости иностранцами можно здесь.
Важно помнить, что безопасность инвестиций в Турцию и ее «дружественный статус» сейчас в зоне риска. Страна состоит в НАТО и имеет конфликт интересов с Россией по Сирийской территории. Если риторика президента Турции изменится под влиянием западных партнеров — инвестиции могут оказаться под угрозой.

Грузия

Фото: unsplash
По данным МВД Грузии, начиная с конца февраля в страну въехало более 30 000 россиян, около 15 000 белорусов и 8600 граждан Украины. Об этом сообщил министр МВД страны Вахтанг Гомелаури. В связи с этим грузинские экономисты прогнозируют рост цен на грузинскую недвижимость на 50% уже в ближайшие несколько месяцев. Среди причин — рост инфляции, взлетевший спрос на жилье из-за политической ситуации в странах ближнего зарубежья, а также общемировая тенденция повышения цен на строительные материалы.
О новом тренде уже написал эксперт Ото Абесадзе в своем аккаунте в Facebook. Он порекомендовал вкладывать деньги в строящиеся объекты, чтобы заработать в будущем на росте цен.

«Искренне рекомендую как можно раньше инвестировать в строящиеся объекты (с учетом репутации компании и финансовой устойчивости) и покупать недвижимость вовремя», — написал эксперт в соцсети.

В Грузии россияне могут находится 365 дней в году без оформления вида на жительства, а затем пересечь границу с любым другим государством и въехать снова. Покупка недвижимости стоимостью от 100 тысяч долларов дает право получить вид на жительство.
Последние годы рынок недвижимости активно развивается. Появились объекты уровня премиум и элит, в том числе закрытые жилые комплексы с европейским уровнем качестве, обслуживанием и гарантированным доходом от 8% годовых прописанном в договоре купли-продажи. Капитализация таких объектов составляет от 20% в год из-за дефицита на рынке.

Грузия пользуется спросом среди новой волны эмиграции россиян не случайно — это русскоязычная страна с дружелюбным менталитетом. Уровень русофобии здесь близок к нулю.

Скриншот: Twitter

Страна имеет полуофшорный статус. Это проявляется в налоговых льготах для бизнеса и физлиц. Например, недвижимость не облагается налогом, а работать можно без специальных разрешений. Открыть ИП или компанию можно за один-два дня так как бюрократия сведена к минимуму.

Это бедная развивающаяся страна, поэтому тут могут отсутствовать некоторые привычные для жителей мегаполисов сервисы и товары. Курортный статус страны и европейская направленность жителей обеспечивает широкий выбор ресторанов, туристических услуг, есть курьерские службы и сервисы доставки, европейские бренды и торговые сети. В стране высокий уровень цифровизации — у банков и сервисов такси есть мобильные приложения, на улице стоят криптобанкоматы, а документооборт государственных инстанций ведется с помощью блокчейн-технологий. Рынок активно развивается, в том числе за счет иностранных инвестиций, но при этом здесь достаточно низкие цены.