Вилла у моря — покупка для души или выгодная инвестиция

Фото: unsplash
Стоит ли вкладывать деньги в частный дом или виллу на курорте? Ответ очень сильно зависит от конкретной страны и локации, ведь она диктует и стоимость содержания, и возможности сдачи и капитализации. Предлагаем проанализировать в каких случаях вилла может стать выгодным вложением, а в каких нет на примере Испании и Грузии.

Комфорт

Фото: unsplash
О каком регионе или стране не шла бы речь, частная вилла с собственным участком и благоустроенной общей территории — среда гораздо более комфортная, чем квартира.

Собственный участок. Позволяет обеспечить досуг детей, чаще отдыхать на свежем воздухе, устраивать посиделки с барбекю с друзьями и семьей. В собственном дворе можно расположить бассейн, парковать автомобиль, разместить качели или детский батут. На участке можно выращивать декоративные растения, садить фруктовые деревья. Как бы вы не использовали двор, это дополнительное личное пространство для отдыха всей семьи.

Возможность изолироваться. Именно эта особенность стала причиной роста популярности частных домов и вилл в период пандемии. Возможность избежать лишних контактов с соседями в лифте и подъезде, а также возможность прогулок в период ограничений на выход из дому и введения комендантского часа.

Большая площадь. Собственный дом — просторная среда с несколькими спальнями и ванными комнатами. В квартире пространство обычно гораздо более ограничено.

Независимость от соседей. В квартире — небольшая вечеринка с музыкой, беспокойный ребенок или ссора жильцов может стать настоящей проблемой для сна и отдыха. В собственной вилле с такой проблемой вы можете столкнуться только если рядом проходит свадьба на 100 гостей с приглашенным диджеем и дискотекой.

Среди минусов частных домов и вилл — необходимость ухаживать за зданием в целом и проводить своевременные ремонтные работы. С другой стороны, уход позволяет продлить срок службы здания. В случае с квартирой в многоквартирном доме долговечность здания зависит от обслуживающей компании и муниципалитета.

Содержание

Фото: unsplash

Стоимость содержания недвижимости серьезно зависит от страны расположения.

Испания

В ряде стран это дорогое удовольствие, например, вилла в Испании предполагает необходимость оплачивать налоги, страховку, сбор за обслуживание дома и придомовой территории, коммунальные услуги.

Обслуживание виллы с 4 спальнями на Коста-дель-Соль обойдется от 5000 евро в год, если вилла расположена не в комплексе. Обслуживание виллы в комплексе может обойтись немного дешевле — около 4000, но все зависит от комплекса и стоимости услуг в нем. Виллы в комплексе на Коста-дель-Соль строит девелопер Domus Venari.

В общую сумму расходов обычно входят коммунальные платежи и сборы за обслуживание. Обслуживание таунхауса в Коста-Бланке обойдется в 2150 евро в год, квартиры в Барселоне — около 2000 евро.

Чтобы лучше понять структуру расходов, учтите:

Обслуживание. Освещение, охрана, вывоз мусора на территории комплекса обычно стоят около 200 евро в год. Но эта оплата может быть и выше, в зависимости от уровня комплекса и договоренностей среди жильцов.
Вода. Абонплата за подключение к водопроводу обойдется в 60 евро в год. Вода оплачивается отдельно и ее стоимость зависит от уровня расхода и региона. Чем меньше расходуете, тем дешевле будет стоить кубометр. Например, в Валенсии первые 15 кубометров стоят 0,44 евро, следующие 15 — 0,66 евро, следующие 20 — 1,78 евро за один кубометр. На семью из 2-3 человек обычно уходит 15 кубометров.
Электричество. Абонплата за подключение к электричеству тоже обойдется в 60 евро в год. А один кВт будет стоить 0,24 евро

Газ. В Испании он используется для отопления и подогрева воды, стоит 0,09 евро за кубометр. Только подогрев воды, без отопления, обойдется минимум в 200 евро в год. Газовое отопление двухкомнатной квартиры обойдется минимум в 200 евро в месяц для двухкомнатной квартиры. Отопление дома будет стоить от 400 евро в месяц. Годовую стоимость отопления стоит оценивать в зависимости от региона — на Канарах отопительный сезон составляет два месяца и мягкость климата позволяет обойтись без газовых котлов, а вот на Севере Испании топят с ноября по март.

Интернет, телефон и телевидение в Испании обходятся около 500 евро в год.

Налог на вывоз мусора, обязателен для всех — и резидентов, и нерезидентов. Обходится в сумму 100-200 евро в год, в зависимости от региона и объекта недвижимости.

Муниципальный налог на имущество — от 0,4 до 1,1% кадастровой стоимости, которая обычно в несколько раз ниже рыночной. Может составить от 100 евро до нескольких тысяч евро в год.

Налог на прибыль от собственности. Составляет 19% для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии. 24% для всех остальных. Взимается с суммы в 2% кадастровой стоимости ежегодно или с сумму арендной платы. Взимается с любой недвижимости, сдаваемой в аренду или с любой второй недвижимости в собственности.

Налог на богатство. Взимается с активов на сумму более 700 тысяч евро. Составляет от 0,2 до 3,3%.

Страховка. Обойдется в 300-350 евро в год. Оформлять ее необязательно.

Налог при покупке. При покупке нового жилья нужно дополнительно оплатить НДС, он составляет от 6,5% для Канарских островов и до 10% для остальных регионов от стоимости. Покупки на вторичном рынке обязывают выплатить налог на передачу имущества, который составляет от 6% до 9%.

Услуги садовника и уход за бассейном. Придется платить около 1200-1400 евро в год и 300-600 евро за чистку бассейна.

Грузия

Есть страны, где содержание виллы обойдется значительно дешевле — на виллу в закрытом комплексе с бассейном, охраной и инфраструктурой придется тратить не более 1000 евро в год, что включит в себя охрану, уборку территории, обслуживание бассейна, работу садовника и т.д. Например, в Грузии нет налога на имущество — только на прибыль, то есть если вы продадите объект ранее, чем по истечении двух лет с момента покупки. Или если вы сдаете виллу в аренду и получаете прибыль.

Обслуживание. Обслуживание дома в клубном закрытом комплексе, например, в одном из комплексов застройщика European Village LLC будет зависеть от перечня услуг, выбранном общим решением жильцов. Как показывает практика, стоимость ухода за бассейном и общей территорией, а также охраны и услуг садовника составит до 1000 евро в год.

Электричество. Абонентской платы нет. 1 кВт обойдется примерно в 0,04 евро.

Газ. Абонентской платы нет. 1 кубометр обойдется в 0,16 евро.

Вода. Абонентской платы нет. 1 кубометр обойдется в 0,11 евро.

Налог на прибыль. Если вы получаете до 40 000 лари в год на территории Грузии, то платить налог не нужно. Если ваш доход в Грузии составляет от 40 000 лари до 100 000 лари, придется заплатить 0,5%-0,8%. И нужно заплатить 0,8%-1% если годовые доходы в Грузии выше 100 000 лари.

Налоги на имущество и богатство — отсутствуют.

Капитализация

Рынок недвижимости многих приморских стран Европы сейчас — перенасыщен, то есть предложение многократно превышает спрос.

Испания

Фото: unsplash
В Испании наблюдается огромное предложение вилл — тысячи домов выставлены на продажу. Не смотря на то, что спрос на собственные дома вырос после начала пандемии Covid-19, спрос все равно не дотягивает до предложения. Поэтому заработать на перепродаже виллы по более высокой цене — проблематично, на рынке нет дифицита, который стимулировал бы рост. Да и цены на виллы до сих пор не восстановились даже до уровня до кризисного 2007 года. Цены на испанские дома обрушились в общей сложности на 41,9% с четвёртого квартала 2007 года по третий квартал 2015 года. С поправкой на инфляцию падение составило 46,8%. А с января 2015 по январь 2020 недвижимость подорожала всего на 13,2% в среднем по Испании.

Кроме того, дороговизна содержания виллы в Испании делает невыгодной эту покупку с точки зрения инвестиций. Покупка дома в Испании — покупка для себя, но не способ заработать.

Покупать виллы в Испании для последующей сдачи в аренду тоже становится невыгодно. Первая причина — серьезная просадка туристической отрасли после пандемии. Но если это явление временное, то есть помеха куда более серьезная. С 2020-го года барселонские власти ввели беспрецедентный закон, устанавливающий лимит цен за ренту. Кроме того, посуточную аренду там ограничивают — сдавать можно только имея специальное разрешение. В других регионах похожие ограничения для рантье или готовятся, или уже вступили в силу. Нарушителям грозят большие штрафы.

В результате всех этих факторов рентабельность виллы в Испании или нулевая или не превышает 2% годовых.

Грузия

Заработать на перепродаже легче будет на развивающихся рынках — сейчас бурный рост переживает рынок Грузии, но возможности капитализации скорее открыты для эксклюзивных объектов и элитной недвижимости, так как предложение таких объектов сейчас органично. Например, элитный застройщик European Village LLC демонстрирует капитализацию своих объектов на уровне не менее 30% в год. Причины — ограниченность таких объектов, элитных вилл в регионе практически нет, а прибрежная зона — практически полностью застроена, поэтому число подобных объектов не сможет существенно вырасти до испанских показателей. Застройщик гарантирует капитализацию, предлагая покупателям возможность обратного выкупа вилл.

Инвесторам при выборе стоит обратить внимание на туристические зоны. Ведь покупка виллы в нетуристической локации может оказаться неликвидом — сдавать ее будет некому, а перепродать — сложно. Но на объекты в курортных зонах спрос выше и при удачно выбранной локации такую виллу можно будет выгодно перепродать потом. Например, зона прибрежной застройки в Батуми ограничена — земля практически закончилась и почти вся отведена под многоэтажную застройку. По этой причине в одной из самых элитных зон с лучшим в регионе пляжем Гонио-Квариати земля ежегодно дорожает на 30-50% в год. Поэтому покупка виллы в Гонио или в центре Батуми может оказаться гораздо более выгодной, чем в зонах отдыха эконом-класса как Чакви и Махинджаури.

Застройщики предпочитают строить в прибрежной зоне многоэтажные объекты тоже из-за дороговизны земли, поэтому вилл у моря в Грузии практически нет. В результате повышенный спрос стимулирует рост цен. Яркий пример — небольшая вилла в Гонио-Квариати в 2019 году стоила 136 тысяч долларов, а в 2022 ее цена составляет 335 тысяч долларов — цена выросла в 2,5 раза. Это рекорд капитализации не только для Грузии, но и для мирового рынка недвижимости.

Инвестиции

Фото: unsplash
Под инвестициями в недвижимость понимают возможность извлекать доход, сдавая объект в аренду. Этот сценарий — мечта многих, но тут есть подводные камни.

Испания

Необходимость платить налоги и обслуживать объект необходимо учесть в подсчетах прибыльности, ведь эти затраты съедят часть доходов. Кроме того, в Испании посуточная аренда туристам — деятельность, которая требует лицензии. Плюс в каждом регионе свои правила — где-то обязательна регистрация объектов, где-то собственники должны предоставлять в полицию данные о постояльцах, а где-то туристам не могут сдавать однокомнатные апартаменты, а где-то лицензии прекратили выдавать, например, в Барселоне. Из-за дороговизны содержания, пресыщенности рынка и высоких налогов доходность от сдачи составляет 2-3% годовых, это классические цифры для европейских стран. А в ряде случаев покупка виллы и вовсе оказывается убыточным предприятием.

Грузия

В Грузии единственное ограничение — спрос, и если апартаментов сейчас больше, чем спроса на них, то элитная недвижимость, а особенно элитные виллы — в дефиците. Сдавать их можно как посуточно, так и помесячно и получать не менее 8-15% прибыли — уже после вычета всех расходов.

Стереотипные инвесторы предпочитают инвестировать в апартаменты, но их много, рынок пресыщен и это снижает цену на аренду. В то же время рынок вилл в туристической зоне, наоборот, крайне дефицитен — в наличии не более десятка предложений от необходимых рынку двухсот-четырехсот вилл. При такой огромной разнице между спросом и предложением вилла может приносить доход не только в туристический сезон, но круглый год — на подобные объекты выстраивается очередь из обеспеченных экспатов и местных жителей. При выборе виллы для инвестиций важно обратить внимание на ее местоположение — например, вилла в элитной зоне Гонио-Квариати или в центре Батуми способна приносить прибыль до 15% в отличие от вилл в эконом-зонах Чакви и Махинджаури.

Сейчас в Грузии наблюдается рост цен на аренду на 50% — даже на апартаменты, которыми рынок пресыщен. Дело в росте туристического потока на 200% и существенном росте приезжих, которые планируют остаться в стране. Это средний показатель роста цен, на более дефицитные объекты цена поднимется еще сильнее.

Причина популярности Грузии среди иностранцев — лояльность миграционных норм, гостеприимство и легкость ведения бизнеса. Налоги в стране минимальны, повысить их можно только по решению всенародного референдума, а находиться в стране можно 365 дней в году даже без оформления ВНЖ. Новоприбывшие арендуют и покупают недвижимость, особенно вырос спрос на комфортную недвижимость высокого класс, так как число таких объектов ограниченно. Это ограничение стимулирует спрос и цены на виллы и дома.

Вывод

Покупка виллы у моря может стать лучшим решением в вашей жизни, ведь это — максимально комфортный вариант жилья. Но если подойти к этому вопросу обдуманно, то покупка виллы может стать не просто покупкой для души, но и выгодным вложением.
Чтобы все правильно просчитать, обратите внимание на:
- структуру ежемесячных расходов на содержание жилья,
- возможности сдавать объект посуточно и помесячно,
- объем предложения и спроса на рынке,
- налоговое бремя,
- потенциальную доходность,
- ограничения и условия для сдачи недвижимости в аренду,
- возможности и перспективы перепродажи по более дорогой цене в будущем.