Как купить недвижимость в Италии

Фото: Pxhere

Италия привлекает мягким климатом, морскими курортами, красивыми городами и богатой историей, а также, конечно, вкусной едой, известной на весь мир. Жилье в этой стране дешевле, чем во многих других странах Европы, за исключением Флоренции, Венеции и некоторых других территорий. Иностранцам разрешено приобретать квартиры, дом, землю и коммерческую недвижимость, но не всем. Расскажем, как купить недвижимость в Италии.

Правила покупки жилья

Наиболее просты правила покупки недвижимости в Италии для граждан Евросоюза и ЕЭЗ. Приобрести квадратные метры в Риме, Неаполе или другом городе могут также лица без гражданства и беженцы, прожившие в стране не менее трех лет. Другие категории граждан должны проверить право на покупку жилья, которое оговаривается договором о взаимности. Например, подобные соглашения подписаны с США, Великобританией, Канадой и Китаем. Приобретать недвижимость в Италии могут россияне, украинцы и белорусы. При этом нужно учесть, что правительство РФ весной 2022 года составило список недружественных стран, куда вошла и Италия. Так что россияне должны согласовать покупку в органах власти родной страны. Швейцария ограничивает покупку недвижимости для итальянцев, поэтому и граждане этой страны не имеют полной свободы действий в этой сфере на территории Италии.

Если иностранец по закону может претендовать на сделку, то правила покупки жилья в Италии для него будут такими же, как для граждан этого государства. Не требуется запрашивать разрешение у местных властей или получать ВНЖ. Власти Италии не ограничивают виды недвижимости для иностранцев. Допустимо покупать все типы объектов, в том числе:

дома и квартиры;
земельные участки;
акции и доли компаний, которые владеют недвижимостью в Италии.

Проверьте регистрацию в земельном кадастре и убедитесь, что на квартире или доме нет никаких обременений. Посмотрите разрешенные виды деятельности, если приобретаете коммерческую недвижимость. Уточните размер коммунальной платы, налогов и сравните средние цены на аналогичную недвижимость.

Документы для выхода на сделку:

договор купли-продажи;
право собственности;
кадастровые бумаги;
разрешение на строительство;
энергетический сертификат.

Договор купли-продажи можно оформлять на физическое и юридическое лицо.

Процедура покупки недвижимости в Италии

Можно искать жилье на сайтах объявлений или работать с риелтором. В Италии эта профессия лицензируется. У агента должен быть соответствующий сертификат и регистрации в профессиональном реестре. Можно посмотреть компании и рекомендации на сайте Федерации агентств недвижимости Италии. Риелтор в этой стране имеет право получать вознаграждение от продавца и покупателя одновременно. Размеры комиссий не регулируются, но обычно составляют 3-5%.

Предварительный договор

Процедуру покупки недвижимости в Италии невозможно провести без идентификационного налогового кода. Codice fiscale можно получить в отделениях налоговой службы или в консульстве Италии в стране проживания. Для перевода денег можно открыть счет в банке Италии или использовать зарубежные счета.

Практикуются переговоры о цене в письменной форме. Именно в таком виде может поступить предложение о покупке – proposta di acquisto с ценой, сроками заключения договора и штрафными санкциями. Покупатель вправе написать свои условия.

После выхода на приемлемый для всех вариант покупатель, как правило, перечисляет задаток, который теряет при отказе от покупки. При оплате частями и длительном периоде выхода на сделку оптимальный вариант – подписание предварительного договора. Без него можно обойтись, если покупатель готов заплатить сразу всю сумму. В противном случае составляют документ, в котором указывают данные сторон, цену, порядок оплаты, размер задатка. Также описывается объект. Договор должен быть заверен нотариусом, который проверяет право собственности и другие документы. Его работа оценивается на сумму от 1 до 3,5% от стоимости недвижимости

Налог при покупке

Следующий шаг – оплата налога реестра, который зависит от вида объекта и статуса покупателя. Варьируется от двух процентов до 10, для элитного жилья может доходить до 22%. На вторичном рынке налог начисляют не с рыночной, а с кадастровой стоимости, которая зачастую ниже. Для иностранцев без ВНЖ сбор выше, но они могут претендовать на налоговые льготы:

если недвижимость не относится к классу люкс;
если ранее не пользовались аналогичной льготой;
при регистрации в купленном жилье в течение 18 месяцев после заключения договора.

Иностранцы, страны которых не входят в ЕС, для регистрации по месту жительства должны оформить ВНЖ. Отметим, сама по себе покупка недвижимости не является основанием для вида на жительства. С помощью нее лишь проще получить шенгенскую визу на 90 дней. Если иностранец использует льготу, но не сможет получить ВНЖ и не зарегистрируется, то придется заплатить по полной ставке и еще штраф – 30% от суммы налога.

Основной договор

Основной договор купли-продажи – contratto notarile di compravendita – делают на языках, понятных продавцу и покупателю. Вдобавок переводчик должен присутствовать и на встрече.

Нотариус заверяет договор и выдает сертификат. И при этом долг покупателя уже должен быть погашен. Зачастую в Италии покупатель перечисляет все необходимые суммы на налог, государственные сборы тоже нотариусу, который распределяет их и платит, а также пересылает документы в кадастровое ведомство, регистрационную палат и в налоговую.

Регистрация права собственности может длиться несколько дней, но иногда затягивается на месяцы.

Новостройка или старинный дом?

Еще одна графа расходов для покупателя – подключение коммуникаций в новостройках – порядка двух тысяч евро. А вот объекты, не пригодные для проживания, можно купить всего за один евро. В таких сделках несколько подвохов. Недвижимость может быть полуразрушенной, ветхой, из разряда объектов, которые дешевле снести. Зачастую такие дома находятся в далеких от туристических маршрутов деревнях. Вдобавок срок проведения ремонта ограничен. Перед покупкой нужно хорошо просчитать затраты.

После покупки иностранец получает такие же права и обязанности, как и итальянцы. Должен оплачивать ежегодный налог и ежемесячные жилищно-коммунальные услуги.