Подводные камни испанской недвижимости: как не купить проблемный объект

О рисках, грозящих инвестору при покупке недвижимости в Испании, рассказала эксперт International Investment по рынку недвижимости Аликанте (Испания) Елена Царева

Планируя купить недвижимость в Испании каждый из нас рассчитывает приобрести не только «домик мечты» у моря, но и выгодно вложить свои деньги и получить доход в будущем. Поэтому первый риск для выгодной инвестиции – отсутствие четкого плана по ее реализации. Условно можно выделить 5 этапов на пути к успешному вложению денег:

1) Определение уровня финансовых возможностей;
2) Изучение предложений;
3) Выбор объекта инвестиций;
4) Приобретение и оформление объекта недвижимости;
5) Извлечение прибыли.

Каждый из этапов таит в себе ряд подводных камней. Отсутствие или недостаток информации может сделать расчет затрат на реализацию всего инвестпроекта неверным, а само вложение убыточным.

Кроме норм действующего гражданского законодательства Испании, регулирующего порядок отчуждения объектов недвижимого имущества, к разряду важной информации можно отнести сведения: о порядке налогообложения при операциях с недвижимостью, о действующих градостроительных нормах, о порядке получения разрешительной документации и сопутствующих официальных платежах (аналог госпошлины).
В этой статье раскрываются основные риски, которые могут возникнуть на этапах выбора и покупки недвижимости в Испании. При этом их рассмотрение будет осуществляться исходя из типа инвестирования (жилье, коммерческая недвижимость и земельные участки).

Риски при покупке жилья в Испании:

1) Риск приобретения заведомо неликвидного варианта. К характеристикам неликвидного жилья можно отнести: неудачное расположение, удаленность от значимых мест, отсутствие в многоквартирном доме лифта, плохое состояние фасада и мест общего пользования, а для жилья типа бунгало или таунхаус – отсутствие облагороженной придомовой территории и т.д.
2) Риск «мнимой» экономии. Как правило, жилые помещения «под ремонт» продаются с хорошим дисконтом. Однако, итоговая стоимость ремонта может превзойти ранее выделенный бюджет.
3) Риск покупки объекта, у которого отсутствуют характеристики доходного жилья (для долгосрочных инвестиций). Приобретенные с целью получения доходов с аренды апартаменты, плохо сдаются или не сдаются совсем.
4) Риски, связанные с оформлением объекта в собственность, а именно приобретение жилья с обременениями и задолженностями.
Советы:

Как избежать проблем:

1) Четко следовать намеченному плану при выборе объекта. Если вы приобретаете жилье с целью долгосрочной инвестиции, то есть чтобы сдавать свои апартаменты или дом в аренду и получать доход (желательно стабильно), то подбор необходимо осуществлять исходя из позиции потенциального арендатора. Ведь вам предстоит рекламировать свой объект, убеждать в том, что он лучше остальных предложений. В данном случае необходимо четко помнить о характеристиках доходной недвижимости.
2) Анализ рынка. Понимаем, что это сложно. Но для удачного вложения средств это сделать необходимо.
3) Изучение информации из открытых источников о порядке оформления сделок по купле-продаже в Испании. Необходимо иметь хотя бы некоторое представление о ходе процедуры. Так вы сможете задавать нужные (возможно, не всегда удобные) вопросы, просить предоставить вам необходимую документацию (например, escritura, nota simple, último recibo de IBI, certificado de habitabilidad, certificado de la comunidad de propietarios, etc.). Каждый из указанных документов содержит бесценную информацию об объекте.

Что делать не нужно:

1) Резервировать объект по фото! Фотографии не передают запахи, не позволяют оценить состояние пола, окон и коммуникаций, не дают полного представления о планировке жилого помещения.
2) Переоценивать свои силы! Даже если вы немного владеете испанским, то на первый взгляд выгодный вариант приобретения жилья напрямую у собственника может обернуться большими проблемами. Целесообразно сделать хотя бы анализ документов на объект и лучше доверить этот вопрос специалисту.
3) Пользоваться услугами «друзей/знакомых», которые уже давно живут в Испании, при этом, никакого отношения к сфере недвижимости не имеют. Не владея испанским, вы врядли сможете оценить их уровень владения языком. Знания испанского, достаточные сделать заказ в кафе или ресторане и уровень испанского, который необходим для понимания официальных документов – сильно отличаются. Особенно стоит насторожиться, если эти «друзья/знакомые» торопят вас с принятием решения.

Риски при покупке коммерческой недвижимости в Испании:

Наиболее сложным вариантом инвестирования является приобретение коммерческой недвижимости, целью которой может быть: ведение бизнеса в Испании, редевелопмент (то есть преобразование и перепрофилирование объекта) с последующей эксплуатацией или продажей.

Самые распространенные риски при покупке коммерческого объекта:

1) Невозможность получения разрешения от местных властей для осуществления запланированного вида деятельности; для преобразования или перепрофилирования объекта;
2) Увеличение бюджета на ремонтные работы в связи с затратами на устранение выявленных недостатков, препятствующих получению разрешительной документации для ведения коммерческой деятельности (увеличение дверных проемов, установление пандусов или подъемников для доступа лиц с ограниченными возможностями; звукоизоляционные работы для развлекательных заведений, работающих в ночное время; замена системы вентиляции для кафе, баров и ресторанов и т.п.;)
3) Риски предъявления претензий со стороны налоговых органов и органов социального страхования Испании за предыдущие периоды деятельности фирмы.

Довольно часто коммерческие объекты недвижимости передаются в составе действующего имущественного комплекса. Переоформление прав осуществляется путем продажи доли участника или участников юридического лица.

Кроме очевидных плюсов такого оформления сделки (экономия на уплате налога на переход права собственности на объект/объекты недвижимости, отсутствие необходимости заново получать всю разрешительную документацию; укомплектованный штат сотрудников и оборудованные рабочие места и т.д.), существует ряд существенных рисков:

- Риски, связанные с наличием кредитной задолженности перед контрагентами (при смене участника Общества, все ранее заключенные договора и контракты продолжают действовать).
- Риски, связанные с наличием займов и (или) кредитов Общества, в том числе с ипотечным обеспечением.
- Раздутый штат сотрудников, которых невозможно уволить без существенных затрат по выплате компенсаций в связи с увольнением.
- Риски, связанные с ошибками в предоставлении налоговой и иной отчетности.
- Риски доначисления налогов и отчислений в социальные органы.

Инвестирование в земельные участки

Не менее сложным является инвестирование в земельные участки. Основной риск связан с невозможностью получения разрешений, необходимых для реализации проекта на земельном участке. Кроме оценки потенциала самого земельного участка, необходимо знать категорию земли, тип разрешенного использования и возможные ограничения. Так, внешне привлекательный участок может иметь ограничения, например, возведение только малоэтажных строений.

Избежать рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость и земельные участки можно с помощью привлечения сторонних специалистов (юристов, адвокатов, инженеров, архитекторов) не заинтересованных в исходе сделки.