Инвесторам больше не выгодно покупать недвижимость для аренды в Австрии

Цены на жилье в Австрии продолжают активное подорожание на фоне высокого спроса и недостаточного количества новых объектов. Годовой рост индекса цен на недвижимость Австрии к началу 2022 составил 12,36%. Такого резкого скачка цен аналитики не наблюдали с июля 2012 года. К третьему кварталу 2022 индекс увеличился еще на 3,74% по сравнению с результатом первого полугодия, сообщает центробанк Австрии.

Валовая доходность от аренды объектов в среднем не выше 2,7%

Из-за роста цен на покупку недвижимости падает доходность от сдачи жилья в аренду. Конечно, доходность зависит от района, в котором инвестор приобрел недвижимость, но если говорить о средних показателях, то рентабельность инвестиций до вычета всех расходов очень низкая. Рассмотрим соотношение цены на недвижимость к аренде по районам Вены и в городах Зальцбург и Грац.

Район Вены: Внутренний город. Этот район считается самым дорогим по стоимости жилья. Ценник за квадратный метр здесь колеблется от 15 000 до 25 000 евро. При этом цена аренды за квадратный метр составляет всего 19-24 евро. Следовательно, валовая доходность от аренды в этом районе варьируется от 1,14 до 1,82% в год. Во Внутреннем городе самый низкий показатель валовой доходности, из-за этого инвесторы неохотно покупают недвижимость в этом туристическом и деловом районе.

Районы Вены: Леопольдштадт, Маргеретен, Фаворитен, Майдлинг, Бригиттенау. В этих районах средняя стоимость квадрата гораздо ниже, чем во Внутреннем городе. Цена метра находится в диапазоне 5000 – 11 000 евро. Например, в Маргаретене квадратный метр жилья обходится инвестору в 5000 – 9000 евро, а стоимость аренды составляет 13-19 евро. Валовая доходность в этом районе колеблется на уровне 2-3%. Такую же картину можно наблюдать и в Леопольдштадте. Здесь ценник на жилье начинается с 6000 – 7000 евро/м2, стоимость аренды составляет 15-21 евро за квадрат. Итого валовый доход в Леопольдштадте – не более 2-4% в год.

Зальцбург. Город находится примерно в 250 километрах от Вены, но ситуация здесь не сильно отличается. Средний ценник на квадратный метр жилой недвижимости в Зальцбург колеблется от 6900 до 10 900 евро. Арендная плата в городе составляет от 14 до 18 евро за кв.м. Соответственно, валовая доходность от сдачи инвестиционного жилья в аренду составляет всего 1,55-3,12%.

Грац. Ситуация в этом городе несколько отличается от Зальцбурга и Вены в разрезе стоимости квадратного метра. В Граце инвесторы тратят от 4738 до 5096 евро за квадрат. Но и стоимость аренды в городе ниже, чем в столице – арендаторы платят по 9,96-13,21 евро за м2. Валовая доходность от аренды в Граце составляет 2,52-3,29%, что немного выше, чем в Зальцбурге.

Другие сложности инвесторов

Не стоит забывать, что в Австрии действуют довольно жесткие законы для владельцев недвижимости. Если доход от недвижимости составляет более 11 000 в год, то налог на доход составит от 25% до 45%. Если инвестор захочет продать недвижимость по увеличенной цене, ему также придется заплатить налог в размере до 25% от суммы добавленной стоимости.

К неблагоприятным факторам для инвесторов можно отнести особенности австрийского законодательства по отношениям между арендатором и арендодателем. В большинстве случаев защита прав арендатора стоит выше прав арендодателя. Например, закон Австрии контролирует рост арендной платы, и арендодатель имеет право потребовать возврата «переплаты» по аренде даже если он уже покинул ранее арендуемый объект. Есть случаи, когда суд вставал на сторону истца, при этом постоянные поправки в закон и сложные правила Общего гражданского кодекса, который регулирует отношения между арендатором и арендодателем, лишают систему прозрачности.

Третья сложность, с которой столкнулись инвесторы – инфляция, рост которой поставил в Австрии рекорд, достигнув 8,7% впервые с 1975 года. Инфляция повлекла за собой рост цен на обслуживание инвестиционного объекта – повысились цены на услуги по ремонту здания, подорожала мебель и бытовая техника, а также коммунальные счета, которые в некоторых случаях оплачивают владельцы жилых объектов, а не арендаторы.

Эксперты International Investment отмечают, что Австрия попала в список стран, где возможен обвал рынка жилья. Раздутый рынок недвижимости, который мы наблюдаем в Австрии в последние месяцы, может внезапно «лопнуть», если цены на недвижимость упадут, что обычно бывает результатом искусственного повышения стоимости объектов.