Кризис недвижимости в Китае: покупатели отказываются выплачивать ипотеку

Жители Китая все чаще отказываются выплачивать ипотеку. Причина в том, что застройщики стали замораживать строительство домов на неопределенный срок, а то и вовсе забрасывать проекты. Сумма бойкотированных кредитов уже достигла 145 млрд долларов, посчитали аналитики S&P Global.

Контекст

Граждане Китая отказываются платить не из-за того, что у них не хватает средств на выплату ипотеки, а потому, что не хотят отдавать деньги недобросовестным компаниям. На акциях протеста, прошедших в июне, участники скандировали: «Строительство прекращается, ипотека прекращается. Сдавайте дома и получайте выплаты!»

Нужно отметить, что это отчаянный шаг для многих жителей Китая – страны, где существует несколько систем социального рейтинга. К примеру, тем, кто имеет задолженность перед банком, система запрещает передвижение на поездах и самолетах. Тем не менее, сотни китайцев решились на это шаг, и пока не несут последствий, поскольку власти еще не решили, как будет урегулирована ситуация.

Дело в том, что многие застройщики пострадали из-за мер, принятых правительством. Например, в 2020 году было введено правило «трех красных линий» - набор критериев для оценки долговой нагрузки в строительной сфере. В результате несколько крупных компаний объявили дефолт, а другие оказались на грани разорения. 30 китайских компаний, занимающихся недвижимостью, уже пропустили выплаты по внешнему долгу. Evergrande, которая в прошлом году объявила дефолт по своему долгу в 300 миллиардов долларов, стала самой громкой жертвой. Аналитики S&P Global предупредили: если продажи жилья не вырастут, другие компании могут последовать их примеру.

Сегодня и застройщики, и покупатели находятся в невыгодном положении: застройщик не может продолжать строительство без денег, выплачиваемых покупателями; покупатели теряют деньги, не могут приобрести доступное жилье, а также рискуют репутацией, участвуя в протестах. Эта ситуация плачевно сказывается на рынке недвижимости, где спрос падает уже несколько месяцев подряд.

Другие стимуляторы кризиса недвижимости в Китае

Спрос на недвижимость в Китае стал падать еще до бойкота ипотечных кредитов. Одна из причин в том, что в стране ухудшается демографическая обстановка – молодых покупателей, как и молодых семей, с годами становится все меньше. Ежеквартальный опрос Народного банка Китая в июне показал, что только 16,9% жителей планируют купить дом в ближайшие три месяца, что является самым низким показателем с 2016 года, отмечают аналитики CNBC.

Другая причина кризиса – строгие коронавирусные ограничения, которые действуют в Китае до сих пор. Они создают атмосферу неопределенности и препятствуют долгосрочному планированию будущего. И жители страны, и инвесторы не хотят рисковать сбережениями, учитывая, что они и так сократились за годы пандемии, считают в BBC.

Третий стимулятор кризиса – перемены в экономике. Потеря рабочих мест и сокращение заработной платы, которые наблюдаются в последние два года, сделали нацию беднее и ослабили экономику Китая. Результат: молодежь и представители среднего класса уже не так охотно покупают собственное жилье, отдавая предпочтение проживанию с родителями и арендованному жилью. В июле продажи новых домов у сотни самых крупных застройщиков упали на 39,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Влияние кризиса в секторе недвижимости на экономику Китая

Отрасль строительства и недвижимости составляет треть китайской экономики. Сюда включаются строительные материалы, бытовая техника, обслуживание домов, аренда, посреднические услуги и весь остальной цикл экономического производства. Спад в такой значимой области означает для Китая сокращение экономики. В этом году экономический рост замедлился и составил всего 0,4%. В связи кризисом в сфере недвижимости аналитики прогнозируют дальнейшее замедление до конца года.

Банки - еще одна отрасль, на которой может сказаться кризис в сфере недвижимости. Если китайские банки посчитают сектор строительства рискованным и бесперспективным, они могут перестать давать кредиты. Уже сейчас банки Китая теряют деньги из-за задержек по ипотекам, поэтому вероятность ограничений для некоторых застройщиков со стороны банков высока.

В Китае работает система авансовых платежей. Порядка 70-80% продаж здесь проводится по предварительным платежам, сообщают в Capital Economics. Это позволяет застройщику строить сразу несколько проектов. Спад интереса и уменьшение объема капитала, вкладываемого в недвижимость, означает, что строительство новых объектов сократится, поскольку недоверие покупателей только растет.

Эксперты International Investment отмечают, что власти Китая выделили застройщикам кредиты на сумму 148 млрд долларов, однако по оценкам Capital Economics, компаниям требуется 444 миллиарда долларов только для завершения остановленных проектов. Даже если проекты будут восстановлены, не факт, что спрос на объекты будет расти, поскольку в обществе ощущается атмосфера недоверия. Все это говорит о том, что Китай стоит перед глобальными переменами не только в секторе недвижимости: экономика Китая будет замедляться, как и интеграция страны на мировом уровне.

«Правительство (Китая) делает все возможное, чтобы найти новые источники роста, но это будет непросто, потому что за последние три десятилетия экономика очень зависела от недвижимости, инвестиций в инфраструктуру и экспорта. Эпоха очень быстрого роста в Китае, вероятно, закончилась» - делают вывод аналитики Capital Economics.