Что происходит с рынком недвижимости России с началом мобилизации

Темпы продаж резко сократились, спрос на аренду сохранился в близких к прежним объемах только в эконом-классе. Средние скидки превысили шесть процентов, некоторые опускают цену на 30-40%, а порою доходит и до 60%. Участились случаи отказов от сделок. После объявления о возможном списании долгов по ипотеке и кредитам мобилизованным банки стали чаще отказывать в выдаче средств.

Значительно увеличилось количество сделок по доверенности, что раньше было не очень распространено, то есть владельцы, видимо, уже не находятся в родном городе или даже в стране. Раньше покупка-продажа по доверенности была редкостью, после 21 сентября быстро стала стандартным элементом новой реальности. Эксперт по недвижимости Георгий Патанин пояснил, что теперь обычна схема, когда люди оставляют риэлторам или родственникам доверенность на продажу жилья, сами улетают, и потом им высылают деньги за объект.

Forbes сообщает, что представитель пресс-службы Федеральной нотариальной палаты России подтвердил – за последнюю неделю значительно вырос спрос на оформление доверенностей на продажу недвижимости, а также на управление активами. Больше всего запросов от физических лиц, в первую очередь от мужчин, есть обращения и от руководителей компаний.

Продажа вторичного жилья

«Известия» опубликовали комментарии экспертов, которые настроены пессимистично. Некоторые плюсы в сложившейся ситуации могут найти разве что инвесторы, готовые вложить средства в российское жилье. Ведь на рынке появились варианты на уровне рыночных цен двух-трехлетней давности. Впрочем, не факт, что они выиграют. Ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов отметил, что средние скидки при продаже недвижимости превысили 6% и это весьма значительный показатель – подобного не было как минимум три последних года. В некоторых случаях дисконт доходит до 30-40% от начальной цены.

Гендиректор и партнер компании Welcome 24 Михаил Клименков рассказал, что в Москве за последнюю неделю скидки варьировались от 5 до 7%, наблюдалось снижение и до 20%. Директор по маркетингу Time development Ирина Морозова сообщила, что есть случаи, когда продавцы опускают цену и на 60%.

Члена правления AREA Дмитрий Халин подсчитал, что сейчас на каждого покупателя приходится примерно 15–20 продавцов. Наблюдается практически двукратный спад интереса к приобретению недвижимости, а количество желающих продать возросло после 21 сентября. «За последнюю неделю от 20% клиентов, которые продают сейчас квартиры, получили предложение от покупателя снизить цену от 7 до 25% в зависимости от изначально заявленной», – добавил Дмитрий Халин.

Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев подчеркнул, что скидки в 20% в форс-мажорных обстоятельствах делали и раньше. Это, например, касалось ситуаций, когда нужно было срочно развестись и поделить имущество, переехать в другой город, но сейчас более стрессовая ситуация.

Михаил Клименков объясняет рекордные скидки желанием быстро продать жилье, что актуально, например, в случае решения о релокации. Многие россияне спешат, потому что опасаются существенного падения цен при ухудшении геополитической ситуации.

Новостройки в ожидании

На первичном рынке количество сделок тоже значительно сократилось. Директор по маркетингу Time development Ирина Морозова отмечает, что дисконт в новостройках доходит до 30%, сейчас доля потенциальных покупателей снизилась до 25% от количества, которое было до 21 сентября. Объявления о покупке квартир в новостройках на прошлой неделе смотрели на 27% меньше среднегодовых значений.

При этом генеральный директор «НДВ супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова считает преждевременным говорить о корректировке цен на новостройки. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в границах старой Москвы составляет 396 тыс. рублей, и за год она выросла на 14,5%.

Загородная недвижимость

Аналитики ЦИАН пришли к выводу, что летом 2022 интерес к покупке загородных домов в целом по России снизился на 45%. Ситуация кардинальным образом изменилась после 24 февраля. В ходе проведенного исследования выяснилось:

16% респондентов отложили сделки;
6% – вместо нового дом смотрят «вторичку»;
5% – вместо дома решили купить землю;
1% – решили ничего не покупать.

После 24 февраля доля желающих купить дом по цене до 3 млн рублей выросла с 39 до 49%, в мае 59% искали жилье не более 100 кв. м. Количество покупателей в нише до 10 млн снизилось с 22 до 17%, с бюджетом от 20 млн – с 24 до 20%.

36% участников опроса ЦИАН смогли накопить на дом, 26% или каждый четвертый, планируют брать ипотеку, 9% рассчитывают на потребительский кредит. Среди важных факторов покупки оказалась минимальная стоимость.

Рынок отреагировал на геополитическую ситуацию. За год цены в Крыму в июле увеличились лишь на 8%, с 15,9 до 17,1 млн, а в Севастополе снизились на 4% – с 17,3 до 16,6 млн. При этом в Красноярском крае наблюдалось повышение на 28%, с 10,7 до 13,7%, но в целом летом ежемесячные темпы роста по стране резко снизились, с 2,4% до 0,8%. Сказался и массовый отъезд удаленщиков. В 2021 году 60% потенциальных покупателей загородных домов могли работать дистанционно. В 2022 году таких стало меньше на 15%.
Руководитель загородного направления ЦИАН Анна Березина отметила, что рынок загородной недвижимости стагнирует на протяжении нескольких месяцев. И это при том, что в этом секторе только треть покупателей нуждаются в кредитах. Ожидается сохранение этих тенденций до весны 2023 года.

Данные портала ЦИАН

Аренда жилья

Заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова заявила, что на массовом рынке аренды никаких скачков не наблюдается, спрос, как и прежде, преимущественно формируют граждане ближнего зарубежья. При этом компания публикует данные, в соответствии с которыми с февраля по июль число квартир, которые сдаются, выросло на 80%, а за август-сентябрь этот показатель сократился на 33%. Это объясняется тем, что некоторые владельцы жилья вновь пытаются продать свое имущество.

Оксана Полякова говорит, что в прошлом году был ажиотажный спрос, так что нынешнее падение ожидаемо. К тому же в эконом-классе спрос по-прежнему превышает предложение – на 17%. Тем не менее, в целом количество арендаторов для августа-сентября немного, так что и ставки выросли незначительно – на 3-5%.



По оценке «Миэль», на рынке долгосрочной аренды по итогам августа было выставлено 40,5 тыс. квартир. Это в среднем на 40% больше, чем в феврале. Спрос в августе 2022 вырос на 30% по сравнению с июлем, но относительно 2021 года оказался ниже на 25%. Сейчас этот показатель ниже прошлогоднего на 30% и соответствует уровню ковидного 2020 года.

Агент по аренде Александр Харыбин добавил, что сейчас стоимость аренды квартир примерно на 10% ниже, чем в январе. Весной-летом арендные ставки упали примерно на 20% и в августе-сентябре поднялись на 10%. Можно добиться скидок в сегменте дорогих квартир, до десяти процентов, в бюджетных это маловероятно.



Данила Савченко из Apple Real Estate посетовал на падение спроса в сфере аренды элитной недвижимости. По его оценкам снижение составило 50%, похожая ситуация была в начале пандемии и в конце февраля 2022 года. «Неуверенность в завтрашнем дне всегда отражается на рынке, – пояснил он. – Клиенты, которые стали возвращаться в аренду в июле-августе, сейчас расторгают договоры. Некоторые из них уезжают в другие регионы, чтобы быть с семьей, часть — в другие страны, а некоторые на фоне экономической ситуации выбирают квартиры подешевле».

Многие эксперты отмечают, что спрос начинает схлопываться, частичная мобилизация может привести к оттоку части арендаторов в связи с их отъездом из России. В связи с этим возможно снижение ставок на 5-10%.

Отказы покупателей и банков

В Alexey Shvyrkov Realty 20% клиентов поставили все операции по недвижимости на паузу, остальные пытаются довести начатое до конца. Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» (Сочи) Юлия Усачева сообщила, что в первые два часа после объявления частичной мобилизации произошло сразу семь отказов от ипотечных сделок. Люди «не уверены в том, что смогут платить ипотеку, если мужей и сыновей заберут. Все, кто покупал за наличные средства, довели свои сделки до логического конца».

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, за последний дни было несколько расторжений брони – больше, чем обычно бывает в неделю: «Однако обвально-массового характера расторжения не носят. Паники или ажиотажа на рынке недвижимости не наблюдается. Участники взяли паузу и ждут развития событий, все-таки рынок недвижимости очень инертный».

Forbes пишет, что руководители крупных компаний вообще настроены более оптимистично. Директор тех же «Этажей» Ильдар Хусаинов говорит, что ничего страшного не происходит. Паузы в сделках были 21-22 сентября, потом рынок адаптировался, и доля отказов вышла на уровень прошлого года – 4-5% от общего объема, что вполне нормально.

С жильем премиум-класса ситуация намного хуже. Коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан рассказала, что количество обращений и посещений снизилось вдвое, сорвалось несколько сделок, отменены уже оплаченные брони. Клиенты просят отсрочку или вообще отказываются от покупки, предпочитая вложить средств в зарубежную недвижимость. «На прошлой неделе сразу два клиента отказались покупать элитку в Сочи и попросили срочно подобрать им что-нибудь в Грузии», – рассказывает риелтор, работающий на высокобюджетном рынке Сочи.

Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев уверен, что многие опасаются покупать жилье, потому что рассчитывали на ипотеку, а теперь непонятно, как с ней рассчитываться. Пока законодательство РФ не дает освобождения от выплат по кредиту даже в случае потери кормильца. Впрочем, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что кредиты погибших и получивших I группу инвалидности на СВО спишут за счет банков. Эту информацию подтвердил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Пока на рассмотрение нижней палаты парламенты вынесен законопроект о предоставлении кредитных каникул по займам на время несения службы.

Законопроект о списании долгов еще не подготовлен, но финансовым учреждениям уже явно не понравилась идея. Банки изменили алгоритмы оценки заемщика и начали отказывать в ипотеке тем, кого могут мобилизовать. Это подтвердили эксперт по недвижимости Георгий Патанин и компания ASTERUS.

Коммерческая недвижимость

РБК-Недвижимость пишет о падении инвестиций в этой сфере на 64% – по итогам третьего квартала и в сравнении с 2021 годом. Аналитики консалтинговой компании Knight Frank предоставили данные о 229 млрд рублей, вложенных в коммерческую недвижимость за 9 месяцев 2022 г. Лидируют площадки под девелопмент, на втором месте офисы, на третьем склады.

По данным Core.XP, доля свободных помещений в торговых центрах Москвы за последний квартал достигла 11,3%. До конца года этот показатель может достигнуть 15-20%. О прекращении деятельности на территории РФ или реструктуризации бизнеса заявили 31% и 27% западных ритейлеров соответственно. В III квартале объём торговых площадей Москвы остался неизменным, а строительство новых отложено.



Консалтинговая компания CBRE прогнозирует резкое падение инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость России в этом году. По прогнозам экспертов, даже при позитивном сценарии развития событий итоговый объем вложений будет существенно уступать показателям 2021 года.

Эксперты International Investment отмечают, что инвестиции в российскую недвижимость сейчас в зоне риска, перспективы непредсказуемы. Довольно опасно вкладывать средства в объекты, расположенные в Европе, можно потерять это имущество. Пока доступны для россиян объекты в ОАО, Турции и Грузии. Но для покупки жилья в ОАЭ нужен большой стартовый капитал, а для иностранцев действует множество ограничений. В Турции тоже подразделяют покупателей по гражданству и возможны конфликты с РФ на почве разногласий по Сирии и Украине.

Эксперты International Investment отмечают, что Грузия ежегодно привлекает всё большее количество инвесторов и экспатов. Увеличивается турпоток из различных стран мира. Наиболее привлекательной остается Грузия с растущей экономикой и высоким уровнем капитализации недвижимости – в Батуми он достигает 150%. В частности такие показатели подтверждены опытом девелоперской компании European Village, вошедшей в ТОП-10 грузинских брендов по версии Forbes. Покупка объектов стоимостью от 100 тысяч долларов дает возможность получить ВНЖ. И еще одно немаловажное достоинство – Грузия открыта для граждан практически всех государств. Иностранцы здесь могут приобрести жилье или коммерческие объекты на тех же условиях, что и резиденты. Россияне вправе проживать в Грузии без виз целый год, а затем достаточно выехать и снова заехать, чтобы обнулить этот срок.