English   Русский  

В России сокращаются объемы жилищного кредитования

В России сокращаются объемы жилищного кредитования


Фото: Pxhere


Центробанк сообщил, что россияне стали реже брать потребительские кредиты для внесения первоначального взноса по ипотеке. Во втором квартале доля таких заемщиков снизилась с 6,1 до 3,9%. За этот период было выдано 129,2 тыс. жилищных займов и только в 5 000 случаев заемщики оформляли кредиты наличными на сумму от 100 тыс. рублей и делали это менее чем за три месяца до заключения ипотечного договора. В ЦБ связывают происходящее с ужесточением условий кредитования. А «Институт экономики города» пишет о снижении доступности жилья.

Коэффициент доступности


Фонд «Институт экономики города» рассчитал коэффициенты доступности для 17 крупнейших российских агломераций, определяя соотношение рыночной стоимости средней квартиры и доходов населения. Определялось, за сколько лет семье из трех человек удастся накопить на жилье, если она будет откладывать на это все доходы. Результат получился следующим:

2018 – 2,5 года;
2019 – 2,2;
2021 – 3;
2022 – 4,5 в первом квартале и 4,1 во втором.

В некоторых агломерациях в первом квартале 2022 года эти коэффициенты превысили пять лет:

Краснодарской и Новосибирской;
Владивостокской, Красноярской и Казанской;
Московской, Санкт-Петербургской.

Во втором квартале показатель более пяти лет остался только в Казани, Санкт-Петербурге и Москве. При этом нужно учитывать, что исследование носит гипотетический характер, семья не может откладывать все средства на жилье и в реальности сроки накопления и ожидания намного больше.

Господдержка


Ключевые тенденции рынка недвижимости выявлял и аналитический центр Домклик, по данным которого доля ипотечных программ с господдержкой в общем объеме выдачи жилищных кредитов в сентябре 2022 составила 28%. В января-февраля 2022 года показатели были схожи – 26%.

Домклик изучал статистику Сбера, в котором всего по РФ в сентябре выдано 84,3 тыс. ипотечных кредитов на 26,4 млрд руб. В августе уровень был ниже – 73,5 тыс. кредитов на 23,1 млрд. При этом темпы прироста по крупнейшим регионам снизились.

Данные августа 2022:

Москва + 30,1%;
Московская область +47,3%;
Санкт-Петербург +43,1%.

Данные по сентябрю выложены в таблице ниже.



По сравнению со вторым кварталом количество сделок увеличилось в 2,8 раза, но показатели остаются ниже объемов начала 2022 года. По типам кредитов в сентябре преобладают сделки на вторичном рынке – 74%, доля новостроек – 19,3%. Первичное жилье наиболее востребовано в Санкт-Петербурге, Москве и Краснодарском крае, что, по мнению аналитиков, связно с лучшей информированностью о льготных программах, распространением бонусных акций и скидок от застройщиков. Также на этих территориях застройщики активнее предлагает бонусные акции и скидки. Лидерам сделок по индивидуальному строительству стали Республика Саха, Сахалинская и Читинская область. Наибольшие значения в Татарстане и Башкортостане.

Наиболее популярны льготные программа «Господдержка» и «Семейная ипотека». На низком уровне остается востребованность «IT-ипотеки» – 0,4% от общего количества сделок. В марте доля льготных программ достигла 35%, в апреле – 48%, а в мае – 46%. С июня этот показатель постепенно снижается, что связывают с восстановлением вторичного рынка, где льготные программы не действуют.

Распределение долей кредитных программ с господдержкой:

льготная ипотека на новостройки под 7% – 17,6%;
семейная ипотека – 7,5%;
дальневосточная ипотека – 2,5%;
IT-ипотека – 0,4%.

Долги и обманы


Общее число ипотечников в России составляет порядка 9,5 млн, из них проблемными, с увеличивающимися долгами, признаны на 1 июля 2022 года 0,75% или 70,1 тыс. человек. Центробанк не видит в этом никаких рисков, а вот завышение стоимости жилья и падение доходов населения вызывают некоторые опасения. Цены могут снизиться, квартира в качестве предмета залога при этом обесцениться. При дефолте заемщик не только потеряет квартиру, но и может оказаться в долгу у банка, а сами финансовые учреждения останутся с дешевеющими непрофильными активами. В этом случае должников, которые не в состоянии выплатить ипотеку, станет намного больше.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции в сентябре заявила, что обеспокоена слишком низкими ставками по «ипотеке от застройщика». Она пояснила, что это чисто маркетинговый ход, который часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости и таким образом получается введение в заблуждение заемщиков. Вдобавок, заемщики с низким первоначальным взносом не выше 10% делают банки «более уязвимыми к возможным шокам». В связи с этим в ЦБ с 1 декабря 2022 года установят надбавку к коэффициенту риска по таким ипотечным кредитам, что резко ограничит их выдачу.

Президент Международной академии ипотеки Ирина Радченко считает, что ЦБ делает все правильно, потому что льготная ипотека от застройщика – это обман, а вот рост просрочки может увеличиться после мобилизации. Член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев утверждает, что опасения ЦБ мало обоснованы: «Просрочка по ипотеке сейчас составляет менее 1%. Это низкий показатель и никакого ипотечного пузыря нет и быть не может в ближайшее время. Для сравнения, просрочка по ипотеке в США в 2008 году достигала 7%. Вот это был настоящий пузырь, который лопнул. Обсуждать эту тему в России нет смысла, пока доля проблемных заемщиков не достигнет 2%, а до тех пор важно держать в голове, что в строительной отрасли и около нее в России работают миллионы людей». Эксперт считает, что закручивание гаек по ипотеке приведет к большим проблемам.

Жилищные альтернативы


Цены на жилье в России со второго квартала 2019 года до аналогичного периода 2022 выросли в среднем на 76,2%, а ипотечная ставка снизилась на 4% – с 10,5 до 6,7. Это в краткосрочной перспективе помогло сохранить спрос на жилье, но крупнейший рынки вошли в цикл с низкой фундаментальной доступностью жилья. Ранее на протяжении 10 лет она была высокой. Эксперты отмечают, что снижение доходов, которое наблюдается сейчас, приведет к сокращению жилищного потребления. Улучшить положение могут новые жилищные альтернативы, рассчитанные на граждан с небольшими доходами. Это могут быть:

жилищно-строительная кооперация;
съемное жилье;
индивидуальное жилищное строительство.

Руководитель аналитического центра Домклик Мария Ромчанова считает, что в дальнейшем ожидается затишье на рынке ипотечного кредитования, значительная часть населения может перейти на сберегательную модель поведения.

Эксперты International Investment отмечают, что рынок недвижимости в России сейчас весьма нестабилен. Продавцам зачастую приходится делать большие скидки, чтобы реализовать жилье. Сдача в аренду тоже стала приносить меньше прибыли. Перспективы непонятны, прогнозы экономистов содержат оптимистические сценарии, но с оговоркой о том, что это практически нереально. Вкладывать средства в недвижимость РФ сейчас довольно рискованно, как и в объекты Европы – для россиян и белорусов. В столько неспокойные времена лучше обращать внимание на рынки, которые продолжают развиваться и открыты для иностранцев. Среди таких по-прежнему остаются Эмираты и Турция, в которых, правда, немало ограничений для приезжих. Более свободно могут себя почувствовать россияне в Армении, где наблюдается небывалый рост экономики. Довольно привлекательна для долгосрочного проживания и инвестирования Грузия, особенно курортные зоны. В этой стране самый большой срок безвизового проживания для россиян – год. Требования при покупке квартир и домов одинаковы для иностранцев и местных жителей. Исключение только одно – земли сельхозназначения. Уровень капитализации элитной недвижимости в престижных районах Батуми достигает 150%. При покупке объекта от 100 тысяч долларов можно претендовать на ВНЖ Грузии.

Читайте также:

Количество сделок со вторичной недвижимостью в Москве снизилось почти на треть


В России стали реже выдавать ипотеку для долевого строительства