English   Русский  

Недвижимость Греции: выгоды и плюсы, риски и опасности

Недвижимость Греции: выгоды и плюсы, риски и опасности
Интервью с Ириной Потуриди, представителем компании AGORA REAL ESTATE. Говорили о недвижимости Греции: ценах, ситуации на рынке, будущих тенденциях, налогообложении, рисках и золотой визе.

- Ирина, расскажите о себе и Вашей компании, какая сфера, как давно в ней?

- Добрый день, дорогие друзья! Меня зовут Ирина Потуриди и я представляю греческую риелторскую компанию AGORA REAL ESTATE, которая находится в курортном городе Лутраки, в 90 км. от столицы Греции, Афин. В мои обязанности входит координация работы с клиентами, поиск объектов недвижимости по запросу, в т.ч. для крупных и средних инвестиций, а также маркетинг и PR. Управляет компанией риелтор с большим стажем Иоаннис Панайотидис.

- Греция не так давно пережила серьезный экономический кризис и до сих пор не до конца от него оправилась, как это отразилось на ситуации на рынке недвижимости?

- Как гласит одна японская притча, в японском языке слово «кризис», состоит из двух иероглифов: «проблема» и «возможности». В этом есть большая доля правды. За 5 кризисных лет цены довольно сильно просели, особенно на вторичном рынке, но тенденция роста видна. И в этом кроются большие возможности как для покупателей как из самой Греции, так и из-за рубежа.

- Какой этап сейчас переживает рынок? Как менялись цены на недвижимость?

- В настоящий момент греческий рынок стабилизировался, падение цен прекратилось, а во многих востребованных регионах цены медленно, но верно поползли вверх. Это касается не только приморской недвижимости, но и центра больших городов, в первую очередь Афин и Салоник. Все мы слышали о платформе Airbnb, сделавшей революцию на рынке краткосрочной аренды. Так вот, когда-то ничем не примечательный район Афин Кукаки сейчас занимает 6-е место в рейтинге самых востребованных мест для аренды, следовательно цены там не просто поползли, а взлетели вверх.

Многие издания пишут, что в Греции довольно большой диапазон цен – небольшая курортная недвижимость стоит от €600 за метр, при этом есть предложения стоимостью несколько тысяч за метр? Действительно ли такая ситуация? Чем она объяснима?

- Да, вы правы, говоря о диапазоне цен. Это абсолютно нормальное явление в любой стране, в Греции, в России, в Америке... Но замечу, что «средняя температура по больнице» интересует только сухую статистику, а на практике люди хотят знать, сколько стоит именно то, что лично им интересно или наоборот – что они могут купить на те деньги, которыми располагают.

На цену влияет, прежде всего, регион, затем - год постройки, состояние жилья, этаж, вид из окна и многое другое. Самый дорогой регион в Греции, где элитные виллы продаются не ниже 4-5 млн. евро – это Вульягмени, в частности, Кавури (Афинская ривьера), но запросы на них единичны, впрочем, как и объекты, выходящие на рынок. Однако эти цены тоже формируют средние статистические показатели по всей Греции.

Что касается курорта Лутраки, сегодня средняя цена на вторичном рынке (квартиры под ремонт) уже приближается к 800 евро за кв.м. и может доходить до 1000 евро, если это первая линия, а об элитном сегменте стоит поговорить отдельно.


Эксперты International Investment отмечают, что средняя цена квадратного метра недвижимости в Греции составляет около €2800. Доход от аренды составляет около 4% грязными, а стоимость аренды около €1000-1200 в месяц.


- Существует ли ценовой разрыв между двумя рынками недвижимости - курортной недвижимости для туристов и жилой недвижимости для местных жителей в крупных городах. Если да, то чем он обусловлен? Чем вообще отличаются друг от друга и как сосуществуют эти два рынка?

- Можно сказать, что в Греции, в отличие от Испании, Турции, Египта, не велось строительство специально под иностранного покупателя, разве что точечно на Халкидиках или Крите. Жизненной философии греков тоже свойственно желание приобрести домик у моря. Поэтому огромных комплексов, заселенных исключительно иностранцами, здесь нет. А ценовой разрыв между «городом и деревней» обусловлен теми же факторами, о которых я сказала выше – регион, год постройки, состояние и пр. За одну и ту же цену можно купить квартиру в Афинах и в Лутраки, только критерии выбора будут разными.

- Если покупатель хочет приобрести недвижимость не для отдыха, а для постоянного проживания и эмигрировать в Грецию, насколько сложно получить разрешение на проживание? Что для этого нужно?

- Государственная программа «Золотой визы», т.е. получения ВНЖ для владельцев недвижимости стоимостью от 250.000 евро и выше, сегодня прекрасно работает. Лидируют здесь китайцы, им дышат в спину россияне и арабы. Процедура проста и прозрачна – должен быть договор купли-продажи, зарегистрированный в Земельном кадастре, остальное возьмет на себя ваш адвокат. Очень важно, на мой взгляд, что государство позволяет обладателям ВНЖ сдавать свою недвижимость в аренду. Также вы можете приобрести не один, а несколько объектов – один для собственного проживания, а другой или другие – для получения дохода от аренды.

- При покупке недвижимости в Греции иностранцами, нужно ли подтверждать происхождение денег, легализовывать их?

- Подтверждение происхождения денег обязательно во всех странах ЕС и Греция здесь не исключение. Тем более, когда вы претендуете на ВНЖ в этой стране. Таким подтверждением может служить справка о доходах за несколько лет (зарплата, доходы от аренды, предпринимательской деятельности и пр.), причем эти категории можно суммировать, т.е. приплюсовать к зарплате получаемой на родине аренду и что-то еще. У нас почти никогда не возникало проблем по этому поводу, потому что наши адвокаты заранее готовят клиентов к этой процедуре.

- Какая ситуация с оплатой налогов? Говорят, что налоговое законодательство серьезно ужесточили, чтобы преодолеть кризис. Как на практике? Какие налоги и сколько нужно платить иностранцу, покупающему недвижимость?
Какие налоги при продаже недвижимости нужно оплачивать?
Какие налоги нужно платить владельцу недвижимости? Если иностранец, купил квартиру или дом в Греции и получил ВНЖ, меняются ли налоговые ставки?


- «Слухи о моей смерти сильно преувеличены» - это можно смело отнести и к налогам в Греции. Дело в том, что раньше греки вообще не платили налогов на владение недвижимостью, только муниципальные. Сейчас ввели Единый Налог на Недвижимость (ENFIA), который греческое общество встретило в штыки. Но за 7 лет его существования все уже привыкли и накал страстей упал. Налог зависит от кадастровой стоимости за кв.м. – это основная составляющая формулы расчета. Квартира (вторичка) в Лутраки площадью 80.000 облагается налогом не более в 200 евро в год. Согласитесь, не повод идти на баррикады.

И теперь самое главное! Иностранцы платят те же налоги, что и греки! Греческое государство абсолютно толерантно к иностранным покупателям, не ограничивает их в правах и не обременяет дополнительными обязательствами! Дополнительных ставок для обладателей ВНЖ нет.

При продаже недвижимости владелец не платит налоги. При покупке недвижимости покупатель платит налог в 3% на недвижимость, разрешение на строительство которой было выдано до 31.12.2005 г. и 24% - с 01.01.2006 г., если она приобретается от застройщика, а не от частного лица. На практике застройщики готовы погасить часть налогов, подлежащих к выплате покупателем и в общей сложности сумма не превышает 12-15%.


- Сколько стоит содержать недвижимость в Греции?

- Если обобщить, намного меньше, чем в Испании, чуть больше, чем в Болгарии. Все очень индивидуально, нужно рассчитывать на каждый объект в отдельности. Содержание квартиры в многоквартирном доме обойдется дешевле, чем в малоквартирном, потому что расходы на уборку, ремонт, освещение, пользование лифтом и пр. делятся на всех совладельцев. Если у вас отдельный дом, то расходы, с одной стороны, возрастают, а с другой – вы сами программируете вашу жизнь, экономите электроэнергию, воду, сами стрижёте газон и подрезаете кусты (в качестве хобби или из экономии), а не приглашаете садовника.

- Какую недвижимость в Греции можно рассматривать как инвестиционно привлекательную?

- Ту, которая дает высокую и стабильную аренду. Если это город – рядом с историческим центром, с метро, рядом с университетами, больницами, другими востребованными объектами. Если это курорт – чем ближе к морю, тем лучше. Хорошие дороги, близость к большому городу, объектам туристической инфраструктуры (архитектурные и исторические достопримечательности, СПА, минеральные источники, казино и пр.) играют решающую роль. И тут снова хотелось бы сказать, что Лутраки подходит по всем этим критериям.



- Какая недвижимость инвестиционно выгоднее - коммерческая или жилая?

- В данный момент – жилая. И дело не в кризисе, а в сложности управления коммерческой недвижимостью. Здесь нужно обладать определенными знаниями, чувствовать ситуацию, иметь сильную юридическую поддержку. Это не всем под силу. Однако, гостиницы – это отдельная категория коммерческой недвижимости, особенно в Греции – туристической стране.

- За счет чего можно получать максимальный доход от жилой недвижимости? От сдачи в аренду посуточно или помесячно? Нужно ли оплачивать налоги с этих доходов? Нужны ли услуги управляющей компании и в какую сумму они обойдутся?

- Все относительно. Краткосрочная аренда – это настоящий бизнес. Кто этого не понимает и надеется, что выставив свою квартиру или виллу на Airbnb завтра уже разбогатеет, сильно ошибается. Умеете вести туристический бизнес и понимаете «боль» вашего клиента – все пойдет хорошо. Не умеете – учитесь или начните с долгосрочной. Сдавать студентам – выгодная и безопасная инвестиция для начинающих, не требующая вашего присутствия или содействия управляющей компании.

- Где ниже цены - на рынке первичной или вторичной недвижимости?

- Вторичной, разумеется. Первичка всегда и везде дороже, если это не эксклюзивный объект – там действуют свои правила.

- На рынке греческой недвижимости превалирует спрос или предложение? Как, по Вашему мнению, изменится ситуация в последующие годы?

- Спрос на дешевую недвижимость в хороших районах уже превысил предложение. Это факт. И греческие риэлторы сегодня отвечают своим клиентам: «Ждите». Многие потенциальные покупатели оставляют вместе с заявкой и залог, чтобы не потерять особо выгодное предложение.

- Что вы можете порекомендовать инвестору, который хочет инвестировать 100 000 — 150 000 евро в недвижимость Греции?
Что лучше с точки зрения получения дохода - квартира или дом?


- За такую сумму – хорошая квартира. Риска меньше, потому что ремонт отдельного дома может вылиться в неожиданно большие деньги. Ведь покупатели редко готовы платить за техническую экспертизу.

Доход всегда рассчитывается в соотношении к затратам. И там квартира выгоднее, по моему мнению, но опять же, все очень индивидуально. Если дом располагает большим садом и бассейном, его можно использовать для разных мероприятий – корпоративов, свадеб, крестин, празднований дней рождения и юбилеев. Ваша фантазия и предпринимательская жилка вам в помощь.


- Как выбрать дом и не купить неликвид?
- Очень объемный вопрос... Главное – это местоположение и техническое состояние дома. Не можете понять сами – нанимайте экспертов. Остальное – в личной консультации – для читателей журнала International Investment она бесплатна!

- Как много неликвидных объектов представлено на рынке жилья Греции?

- Столько, сколько в любой другой стране, думаю. Ликвид-неликвид – очень «текучие» категории. Я выше говорила про район Кукаки в Афинах – так вот, лет 7 назад многие бы посчитали квартиры в этом районе неликвидом. А сегодня там стоит очередь из потенциальных покупателей.

- Какие подводные камни могут возникнуть при покупке недвижимости?
Как покупателю перестраховаться? Как могут обмануть?


- Процедура купли-продажи - очень серьезное дело. Греческое законодательство максимально строго подходит к правам и обязанностям обеих сторон сделки. Обращение к лицензированным специалистам оградит вас от неприятных неожиданностей, которых, к слову, на рынке Греции очень мало. Нотариус, адвокат, лицензированный риелтор – не надо стремиться сэкономить на их услугах, особенно, когда вы не владеете языком и не знаете менталитета. Не давайте задаток без юридической проверки – это правило номер один. Требуйте расписку в получении задатка, проводите все предварительные согласования в присутствии ВАШЕГО адвоката, который будет защищать ваши интересы. Особо осторожными нужно быть при покупке недвижимости, находящейся вне зоны городской застройки. Даже после проверки юридической чистоты объекта могут возникнуть проблемы с археологической службой или департаментом охраны природы (кое-где есть спорные «лесные зоны»).

- Расскажите, чем Ваша компания может помочь потенциальному инвестору в недвижимость/бизнес Греции?

- Наша компания может предложить вам объекты по всей Греции через разветвленную партнерскую сеть, но особое внимание мы советуем уделить жемчужине Коринфского залива – бальнеологическому курорту Лутраки! В Лутраки вас ждут лазурное море, протяженный городской пляж, водная лечебница Loutraki Thermal SPA, казино Club Hotel Casino Loutraki, Коринфский канал, древние и христианские святыни.
Мы также обеспечим юридическое сопровождение сделки, послепродажное обслуживание, ремонт и перепланировку, сдачу в аренду, помощь в предоставлении ВНЖ для владельцев недвижимости.


- Что вы можете пожелать нашим читателям.

Мы желаем вам дальнейшего процветания и успехов во всех ваших начинаниях!

International Investment