Грозит ли Франции обвал рынка недвижимости?

Франция входит в тройку стран с самой дорогой недвижимостью в Европе. Средняя стоимость квадратного метра достигает 6751 долларов. Однако в последние недели 2022 года на рынке недвижимости наблюдается замедление и даже небольшое снижение цен. Эксперты capital.com проанализировали, кому будет выгодно вкладываться во французскую недвижимость в 2023 году, а также, что ждет рынок жилья Франции в ближайшей перспективе.

Слабые места французского рынка недвижимости

Экономика Франции находится в достаточно устойчивом положении, тем не менее в 2022 году средний класс потерял часть своих доходов из-за растущей инфляции. Аналитики BPCE отмечают, что рынок существенно замедлится, если экономический спад достигнет еще больших масштабов: «Средний класс все чаще разделяет пессимистическое мнение людей с более низкими доходами, предполагающее, что люди будут более внимательно думать, прежде чем сделать решающий шаг (при покупке недвижимости), или даже решат отложить покупку».

Инфляция в 2022 году составила 6,8%. И хотя это высокий показатель, все же он значительно ниже, чем во многих других странах ЕС. При этом процентная ставка для ипотечников поднималась четырежды за год. Если в январе работала нулевая ставка, то теперь она выросла до 2,5%.

В связи с этим, BPCE прогнозирует, что цены на недвижимость могут снизиться в следующем году: «Совокупный эффект роста процентных ставок, снижения покупательной способности домохозяйств и введение энергетических норм должны привести к снижению средних цен примерно на 3% в 2023 году».

Кроме снижения покупательной способности среднего класса, у Франции есть еще одна проблема – падение курса евро. Хотя к концу года евро укрепился по отношению к доллару, все же валюта остается более слабой по сравнению с прошлым годом.

Вероятность пузыря в 2023

Последний пузырь на рынке недвижимости Франции лопнул в 2008 году. Кризису 2008 предшествовал десятилетний рост цен на недвижимость, который составил 150%. Следующие 4 года цены снова стали расти, но с 2012 года началось умеренное падение вплоть до 2015 года. Тогда цены уменьшались примерно на 1,7% в год.

Сегодня мы наблюдаем обратный эффект – цены последовательно растут с 2016 года по конец 2022. За это время цены выросли примерно на 30%. Вероятность пузыря на рынке увеличилась из-за ковидных мер 2020-2021 гг – тогда в целях поддержания экономики были снижены ипотечные ставки. Тем не менее, до сих пор нельзя сказать, что рынок перегрет или находится на пороге краха.

Стабильность рынка Франции обусловлена тем, что ипотека в стране по большей части основана на финансировании с фиксированной процентной ставкой, что снижает вероятность обвала цен на жилье. Французский рынок менее подвержен резким скачкам и обвалам цен, чем в других странах, где плавающие ставки по ипотечным кредитам приводят к нестабильности. Пример тому – Испания, где доля фиксированных ставок в 2021 году едва превышала половину от общего числа ипотечных займов.

Недвижимость Франции лучше покупать за доллары

В связи с падением курса евро наиболее выгодной покупка недвижимости во Франции будет держателям долларов. «Покупатели из США в настоящее время пользуются 16% скидкой по сравнению с прошлым годом из-за колебаний валютных курсов, что объясняет, почему поиски французской недвижимости в США на сайте Knight Frank выросли на 37% в мае 2022 года в годовом исчислении», — заявили представители Knight Frank в июле.

Самый устойчивый сектор жилой недвижимости – элитный. Цены на элитную недвижимость в Париже остаются привлекательными для покупателей из-за рубежа, поскольку они ниже, чем в других крупных городах, например, в Лондоне или в Нью-Йорке. Частные инвестиционные компании увеличивают свое присутствие на парижском рынке жилья в качестве средства сбережения и защиты от глобальной экономической неопределенности.

А вот регионы, популярные для отдыха, будут более уязвимы к спаду на мировом рынке жилья, как это было в 2008 году. Ожидается, что рынки недвижимости в городах, особенно таких крупных, как Париж, продемонстрируют большую устойчивость к колебаниям за счет более высокого спроса и сильного рынка труда. Для примера: к декабрю продажи в Париже выросли на 23,6% по сравнению с предыдущим годом и на 19,1% по сравнению с предыдущим кварталом.

Эксперты International Investment отмечают, что во Франции нет никаких ограничений на владение недвижимостью для иностранцев, за исключением людей, которые входят в санкционные списки – им запрещены транзакции. Инвесторам из России сейчас нужно учитывать список так называемых недружественных стран – им потребуется разрешение на покупку в госорганах РФ. Кроме того, нужно учесть, что визовая политика европейских лидеров в последние месяцы идет на ужесточение по отношению к россиянам.

Внимание российских инвесторов сегодня направлено на более устойчивые рынки с позиции геополитической обстановки. В тройку самых популярных направлений для инвестиций вошли Турция, ОАЭ и Грузия. Из этих трех стран Грузия кажется наиболее привлекательной по нескольким причинам:

1. Безвизовый въезд и практически бессрочное легальное пребывание.
2. Отсутствие ограничений на покупку жилья, в отличие от Турции.
3. Низкий порог стоимости недвижимости для получения ВНЖ (100 000 долларов против 500 000 в Эмиратах).
4. Высокая капитализация объектов – до 150% в год. Подтверждение тому – проекты грузинского застройщика European Village.
5. Безопасность и экономическая стабильность региона.