В Москве на 75% выросло количество предложений со студиями, а спрос продолжает падать

По данным компании «Метриум», на первичном рынке Москвы появилось 14,1 тыс. лотов со студиями, увеличение за год составило 75,1%. Отмечается и общее повышение предложений по новостройкам, но оно намного ниже – 51%. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова оценивает студийный рост за год на 61,1%. Другие эксперты говорят о показателях, которые варьируются от 66% до 75%.

Доля студий в структуре первичного предложения за год увеличилась с 17% до 25%, по данным столичных компаний. «Метриум» отмечает, что в премиальном сегменте экспонируются 235 студий, на 69% больше, чем год назад, 16 студий представлены в проектах элитного и deluxe-класса (увеличение с 0,7% предложений до 1,4%). Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев пояснил, что подобные лоты в этих секторах пока остаются редким явлением. Состоятельные клиенты предпочитают покупать для различных целей минимум однокомнатные или двухкомнатные квартиры.

Средняя площадь студий в Москве, по оценке «Метриума», на уровне 24,5 кв. м, а лоты продаются по 8,9 млн руб. за объект. Управляющий партнер компании Надежда Коркка считает, что активизация предложений этой категории связана со снижением доходов населения. Студии в данном случае наиболее ликвидны. Гендиректор Key Capital Ольга Гусева напомнила, что сейчас реализуется недвижимость, которая проектировались 2-4 года назад, и большое количество студий тогда было рассчитано на покупателей-инвесторов. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов подтвердил, что такое жилье пользуется спросом, потому что обеспечивает хорошую доходность при эффективном вложении. Однако сейчас интерес инвесторов к первичной недвижимости в целом снижается. В начале 2022 года, по подсчетам «Циан.Аналитики», такие покупатели формировали в Московском регионе 14% сделок, в конце года – 9%.

Между тем Росреестр сообщает, что москвичи теперь вообще реже покупают жилье. Число сделок на вторичном рынке столицы РФ снизились почти в 2 раза. В январе 2023 года в Москве заключено 7,67 тысячи договоров купли-продажи или обмена жилья — на 45,3% меньше, чем в декабре 2022 года. А по сравнению с январем 2021-го показатель снизился на 17,5%.

Москва стала лидером по снижению цен на «вторичку» в России, по данным компании «Этажи». Средняя стоимость одного квадратного метра готовых квартир опустилась на 1,3%, в Казани и Петербурге – на 0,4%. При этом в Москве и в Санкт-Петербурге недвижимость остается самой дорогой. «Квадрат» новостроек в Москве стоит 269,1 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 206,6 тыс. На вторичном рынке цены в этих городах составляют 237,4 и 158,6 тыс. В регионах выделяется Краснодар – 142 тысячи рублей за кв. м. новостройки и 94,8 тыс. за вторичку. На четвертом месте в рейтинге новостроек находится Казань – более 122 тысяч, на пятом – Нижний Новгород, 117 300. Самая низкая цена квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке в Челябинске – 70 500 и 55 600 рублей. Также в нижней части рейтинга находятся Волгоград, Самара и Воронеж.

Президент девелоперской группы «Эталон» Геннадий Щербина называет изобилие студий возвратом к «коридорной системе общежитий», «30 квартир на этаже – это не очень правильно», считает он. Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди уверена, что студии вполне нормальная недвижимости, но предложение должно быть сбалансированно – ведь не всем домохозяйствам подходит такой формат. Она не исключает, что девелоперы столкнутся со сложностями при продаже слишком большого количества студий, особенно на окраинах.

Наталия Кузнецова «НДВ Супермаркет недвижимости» прогнозирует постепенное снижение спроса на студии в массовом сегменте, чему поспособствует в том числе продление семейной ипотеки. По мнению коммерческого директора Asterus Веры Стефан, потребители скорее выберут жилье ниже классом или в менее привлекательной локации, но более удобное для длительного проживания, чем студия.

В 2022 году застройщики выставили на продажу только 409 тысяч квартир в 1,6 тыс. домах – это лишь 53% от общего объема задекларированных под привлечение средств дольщиков. Аналитики связывают это со снижением цен и низким спросом, девлоперам невыгодно продавать сейчас недвижимость. Причем перспективы тоже нерадостные, возможно дальнейшее падение – по оценкам одних экспертов на 5-6%, многие говорят о 15%, есть версии и с 20-40%. Пока на рынок недвижимости продолжает оказывает негативное воздействие снижение доходов населения, повышение себестоимости строительства, рост ипотечных ставок, в том числе и льготных.

Эксперты International Investment отмечают, что инвестиционная привлекательность российской недвижимости продолжает снижаться. Инвесторы переходят на более надежные рынки в других странах, в том числе и в Грузии, в которой нет ограничений на покупку жилья, в отличие от ОАЭ и Турции, разрешено зарабатывать на аренде и последующей перепродаже. Рост ВВП Грузии превысил в 2022 году 10%, поток туристов активно восстанавливается, появляются объекты премиум-класса и брендовая элитная недвижимость, доход от которой достигает 15%, а капитализация стартует с 30% в год.