Застройщики России не выставили на продажу половину квартир из-за кризиса на рынке

Только 409 тысяч квартир в 1,6 тыс. домах выведено на продажу в 2022 году, это 53% от общего объема задекларированных под привлечение средств дольщиков, сообщает портал ЕРЗ.РФ. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), с 1 января по 31 декабря 2022 года были поданы проектные декларации на 3,7 тыс. многоквартирных домов или на 766,2 тыс. квартир. Общий объем текущего строительства на 13 января 2023 года составляет 96,8 млн кв. м.

По итогам 9 месяцев 2022 года показатель продаж новостроек был еще ниже – 43%. В исследовании отмечается, что доли стартовавших продаж уменьшались каждый месяц. Например, по декларациям, которые опубликованы в ноябре, в продажу поступило 20% квартир, по декабрьским проектам этот показатель составил лишь 5%.

Шесть компаний начали продажи 100% квартир в проектах 2022 года:

ГК ИНГРАД, ДОНСТРОЙ;

ГК Развитие, MR Group;

ИНСИТИ Краснодарского края;

группа ЦДС Санкт-Петербурга.

Застройщик Level Group выставил на продажу 99% квартир, TEN Девелопмент Свердловской области – 98%. По числу новых продаж лидировали следующие компании:

ПИК (занимает первое место и по объемам текущего строительства) – 220 МКД на 55,9 тыс. квартир. Продажи начаты в 89% (49,6 тыс. кв.);

ГК Самолет – 78 МКД на 33,7 тыс. квартир, продажи начаты в 69% (23,3 тыс.);

DOGMA из Краснодарского края – доля начатых продаж 17%.

Среди крупных застройщиков не начали продавать объекты по проектам 2022 года СК Семья из Краснодарского края, Фонд развития территорий, УЭЗ. Территориально по доле реализуемых квартир в новых проектах лидируют Москва – из 114 тыс. продается 86 000 (75%). Высокие показатели также отмечены в Свердловской и Рязанской областях – 72% и 69%, в Татарстане – 66% и в Санкт-Петербурге – 65%.
Отличились и другие области:

Нижегородская – 62%;

Московская – 62%;

Тюменская – 61%;

Новосибирская – 56%;

Пермский край – 53%.

В остальных регионах в продажу выведено меньше половины квартир. Самые низкие показатели оказались у Краснодарского края – 24%, продается 18,2 тыс. объектов из 76 600 (56 домов из 290). В отстающих также Калининградская и Челябинская области, где в продажу поступило только по 31% квартир. Вдобавок к началу 2023 года в 55% комплексах стоимость готовой недвижимости оказалась дешевле строящегося жилья в 55% комплексах. Покупателям в одном и том же проекте зачастую выгоднее приобрести уже сданные объекты от инвестора, чем от застройщика. Для отрасли строительства и для инвесторов это весьма плохая новость.

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева пояснила, что во второй половине 2022 года наметилась тенденция на снижение цен и этот процесс продолжится в 2023 году, возможен минус до 20-40%. Директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков ожидает падения средних цен на первичном рынке в пределах 15%. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов полагает, что номинальные цены могут потерять еще 5-6% от сегодняшних ценовых уровней. А вот руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик уверен, что падения цен на новостройки не будет. Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим пока не видит достаточных оснований говорить о заметном и всеобщем снижении цен на жилье, а уменьшение средней цены новостроек по рынку в конце 2022 года объясняет предновогодними акциями. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка допускает даже рост на 5-7%. При этом все согласны с тем, что негативную роль играют сразу несколько факторов – снижение доходов населения, большая доля непроданных квартир, повышение себестоимости строительства, рост ипотечных ставок, в том числе и льготных. Конечно же, сказывается и геополитическая обстановка.

Эксперты International Investment отмечают, что россияне стали в 2 раза чаще покупать недвижимость за рубежом. Причем, переориентировались с европейских стран на ОАЭ, Турцию и Грузию. Доля инвесторов в России резко снизилась, а в этих государствах выросла. Выбор покупателей понятен, для получения дохода с аренды или последующей продажи важны стабильность, развитие экономики и понятные правила. Отметим, что в Эмиратах и Турции действует довольно много ограничений для иностранцев – приобретать жилье можно только в определенных зонах. Финансовый минимум в ОАЭ очень высокий – около 550 тысяч долларов, а в Турции перестали выдавать туристический ВНЖ россиянам и ограничили возможности инвесторов, которые могут получить гражданство после покупки недвижимости (400 000 долларов). Вдобавок, в этом стране физлицам нельзя сдавать жилье посуточно.

В Грузии нет никаких ограничений, она по-прежнему открыта для иностранцев, многие из которых могут жить без виз целый год. Рост ВВП в 2022 году превысил 10%. Требования к покупке и эксплуатации недвижимости едины для приезжих и граждан. Разрешается получать доход от аренды и перепродажи. Рынок недвижимости весьма разнообразный, но наиболее привлекательны вложения в элитные объекты, на которые дают гарантию получения прибыли. Например, девелопер European Village прописывает это в договоре, как и обязательство обратного выкупа через 2 года по более высокой цене.