В Болгарии отмечен максимальный рост цен на жилье за последний 14 лет

Цены на дома и квартиры Болгарии поднялись в 2022 году на максимальный уровень за последние 14 лет, увеличившись на 15,6%. При этом по объему сделок наметилось падение. В четвертом квартале было заключено 67 362 сделок, на 10,4% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. Одни эксперты предрекают грядущее снижение цен и дальнейшее замедление рынка недвижимости, другие прогнозируют рост.

В начале 2022 года Вolgarskiy dom оценивал квартиры на Солнечном берегу в 11 500 евро, дома – в 100 000, в Святом Власе новостройки стоили 30 600, вторичку можно было купить за 20 050, а дома за 170 000. В Несебре цены на квартиры варьировались от 23 300 до 26 000, а дома стоили 66 500.

Цены на квартиры в других городах (начало 2022 г.):

Поморие – €24 400-30 660;

Бургас и Варна – €40 500-60 000;

Созополь – €28 890-40 500.

Отмечалось воздействие нескольких шоковых факторов: конфликта на территории Украины, беспрецедентной инфляции, рост цен на энергоносители, топливо, стройматериалы. Рост стоимости недвижимости, кстати, наблюдался еще в 2021 году – в среднем на 10%, сильнее всего в Варне, Бургасе, Софии и Пловдиве. На морских курортах ценовая планка тоже росла, но меньшими темпами. В 2022 году спрос на болгарскую недвижимость вырос на 20%. Среди покупателей преобладали болгары и граждане Западной Европы, которые скорее старались защитить накопления от инфляции, нежели вложить средства для получения дохода. После 24 февраля 2022 года чаще приобретать жилье в Болгарии стали украинцы, а россияне начали продавать недвижимость, особенно много предложений появилось в населенных пунктах около моря и большинство сделок проводилось дистанционно. Впрочем, некоторые владельцы не спешили продавать недвижимость даже по хорошей цене из-за сложностей снятия валюты со счетов в России. Специалисты отмечали нехватку ликвидных качественных жилых объектов. При этом объемы строительства жилья увеличились. По данным Национального статистического института Болгарии, в третьем квартале 2022 года было построено 1 316 зданий, в которых 5 812 жилых помещений. Относительно 2021 года зафиксировано увеличение на 53,4%. четвертом квартале 2022 года возведено 1 613 зданий, в них находится 5 708 жилых помещений. По сравнению аналогичным периодом 2021 года домов больше на 31,1% (392), а количество квартир увеличилось на 5,3% (285).

Специалисты компании Bulgaria Avenue отметили, что возрос интерес к покупке жилья в Варне, Бургасе, а также в Созополе, Поморье и Святом Власе. Стабильно высоким был спрос на недвижимость премиум-класса. Дома и виллы покупатели чаще всего искали в Каменаре, Шкорпиловцах, Аспарухово. Стало больше сделок с участием иностранцев – в основном из Украины, Германии, Чехии, Польши, Израиля и Казахстана. Нерезиденты, как правило, присматривают недвижимость на Солнечном Берегу, в Бяле, Обзоре, Святом Власе, Созополе.

Цены значительно выросли, за квадратный метр апартаментов в центре Варны теперь просят 1800-2000 евро. Недвижимость премиум-класса около Приморского парка в Варне или с видом на море в Бургасе подорожала до 2 300 евро за «квадрат». Дешевле новостройки со сдачей в 2024 году и черновой отделкой, на первом этаже. Подобные апартаменты в квартале Лазур (Бургас) или Бриз (Варна) стоят 1700 евро/ кв. м.

В отдаленных районах цены ниже, например, в бургасском квартале Меден Рудник квадратный метр студии или двухкомнатной квартиры стоит 730-800 евро. В квартале Възраждане (Варна) – от 900 до 1500 евро. В курортных зонах недвижимость стоит, как ни странно, дешевле. Сказывается специфика Болгарии – в несезон эти места становятся пустынными, ничего не работает, людей практически нет. Кроме того, дома на побережье нужно проверять особо тщательно на предмет повреждений от повышенной влажности. Апартаменты или студию на Солнечном Берегу могут стоит в среднем 813 евро за кв. м, квартира в Поморье – 1200.

Цены в других городах:

Святой Влас – 1010 евро за «квадрат» обычных студий, «двушек» и трехкомнатных квартир. Апартаменты с видом на море – 1400;

Созополь – в среднем €1140, около моря – 1550;

Святые Константин и Елена – от €1400 до 1800.

Исполнительный директор компании Bulgarian properties Дима Большаков прогнозировал замедление рынка продаж в 2023 году – в связи с ростом процентных ставок на ипотеку, повышением цен на энергоносители и уменьшением предложений. Он считал, что количество жилищных кредитов снизится и это повлияет на объемы продаж, возможно и снижение цен. Специалисты банков заявляли, что процентные ставки будут расти плавно, да и показатель повышения ниже, чем во многих странах Центральной и Восточной Европы, так что вряд ли это кардинально повлияет на рынок недвижимости. Управляющий директор компании ARCO REAL ESTATE Иван Козаров тоже считал, что условия по ипотечным кредитам в Болгарии одни из лучших в Европе и признаков замедления нет, потребители продолжают пользоваться услугами банков.

Между тем портал Investor.bg в январе 2023 года опубликовал статистику Агентства регистрации недвижимости, которая показывает снижению количества сделок в крупных городах. В Софии в четвертом квартиле 2022 года было 9 668 сделок, на 17,3% меньше, чем за аналогичный период 2021. Правда, отмечается, что в 2021 году отмечался самый высокий уровень продаж с 2008.

Данные по другим городам Болгарии в 4 кв. 2022:

Пловдив – 4 793 продажи, на 16,1% меньше, чем в 2021;

Варна – 4 420, снижение на 8,4% (но по итогам года отмечается рост на 3,5%, до 16 140 – за счет активных первого и второго кварталов;

Бургас – 2139, -11,3%.

Исключением стали Кырджали (+7,8%) и Видин (+15,4%). В Несебре рост тоже сохранился, но замедлился с 20% в третьем квартале до 3,3% в четвертом. Всего в четвертом квартале в Болгарии было заключено 67 362 сделок, падение в годовом исчислении составило 10,4%.

Эксперты International Investment отмечают, что геополитический кризис оказал довольно сильное воздействие на Болгарию. Сейчас ценовой уровень еще остается на пике. При этом вложения в недвижимость страны не считаются привлекательными, несмотря на наличие курортных зон и мягкого климата. Инвестирование в курортные зоны слишком затратно и есть риск не окупить вложения. Покупка на других территориях чаще рассматривается для проживания или отдыха в сезон, нежели для получения прибыли. Если стоит цель получения дохода, то сейчас лучше рассматривать другие варианты. Например, в престижных районах Батуми можно заработать на аренде от 5 до 15%, а капитализация некоторых объектов превышает 100%. Наиболее выгодна брендированная элитная недвижимость на побережье.