В Нидерландах выросла популярность микро-жилья

Согласно исследованию Kadaster land registry, в Нидарландах активизировались продажи жилья минимальных размеров. К микро-категории в Нидерландах относят объекты площадью до 50 кв м. Аналитики связывают увеличение сделок с высокими ценами, микроквартиры наиболее доступны на рынке недвижимости.

В 2022 году в Нидерландах было продано 5100 объектов недвижимости малой площади, в 2000 году их было 3600. Большее количество сделок, 51%, заключено в четырех крупнейших городах страны – Амстердаме, Роттердаме, Гааге и Утрехте. На Амстердам пришлось 38% подобных договоров, объемы столицы Нидерландов по продаже микро-квартир равны данным, зафиксированным с трех городах. Причем количество такого жилья в Амстердаме увеличилось с 600 в 2000 году до 1925 в 2022.

В 2022 году микро-недвижимость в крупных городах Нидерландов стоила в среднем 367 000 евро. Амстердам лидирует и по этому параметру, там находятся самые дорогие объекты с маленькой площадью – 404 000 евро. Цена в столице в 1,4 раза больше, чем в Утрехте и в 1,7 превышает стоимость в Роттердаме.

По данным Statista, в 2021 году обычная недвижимость стоила в Нидерландах в среднем 437 000 евро. Самое дорогое жилье продавали в Амстердаме, Харлеме и Харлеммермере (два района, окружающие столицу Нидерландов). Объекты в Амстердаме оценивались на 100 000 евро дороже, чем в Утрехте. Средняя арендная плата в Амстердаме также была значительно выше – примерно 22 евро за кв. м, а в других городах порядка 15 евро.

В 2022 году продолжался рост цен на недвижимость – в среднем на 11,9%. Спрос превышал предложение, были случаи, когда жилье покупали, не глядя, с доплатой в 10-20% сверх предложенной цены. В четвертом квартале началось снижение. Средняя цена упала на 18 тысяч евро. Соотношение выставленной цены и суммы продажи изменилось – от 8-10% сверху заявленной к 2-3%. Количество жилья, проданного выше начальной ставки, упало от 81% до 64%.

Эксперты отмечают, что охлаждение рынка связано с ростом ипотечных ставок. Власти были вынуждены пойти на этот шаг в связи с дефицитом строящегося жилья и слишком низких ставок – все это способствовало росту цен на недвижимость, как и увеличение стоимости энергоресурсов и строительных материалов. В 2021 году ипотеку можно было взять под 1%, в 2022 уже в среднем под 4,28%. Предполагается, что ставка немного снизится – до 3,7%.

В 2023 году ожидается уменьшение цен на жилье от 2,5% до 3,1% – по мнению ABN AMRO и ING и Rabobank. Центробанк Нидерландов (DNB) прогнозирует снижение свыше 6% за два года и более трех процентов за год. По мнению аналитиков, обвала цен не будет, потому что жилья по-прежнему не хватает и спрос все еще превышает предложение. Правда, в Амстердаме пытаются решить эту проблему. Городской совет представил новый план по преодолению жилищного кризиса, рассчитанный до 2040 года (AAV). В нем отмечается, что за последние десятилетия население столицы значительно выросло – сейчас в Амстердаме живут 921 000 человек. Ожидается, что к 2030 году эта цифра превысит миллион. Есть и проблема старения – к 2040 году число жителей Амстердама старше 65 лет увеличится со 116 000 до 175 000. В связи с этим

AAV в первую очередь фокусируется на улучшении жилищных возможностей для пожилых людей и семей, получающих низкую или среднюю заработную плату. Среди ключевых целей плана строительство большего количества жилых объектов, повышение доступности, комфортности, энергоэффективности и экологичности домов. Каждый год планируется строить 100 доступных объектов недвижимости небольшой площади для пожилых людей. Авторы программы предполагают, что таким образом пожилые граждане освободят более просторное жилье для молодых семей. Также предлагается выдавать разрешение на сдачу в аренду недвижимости с ценами от 808 до 1175 евро в месяц для тех, кто освободил социальное жилье. AAV не учитывает потребностях экспатов или иностранных студентов, план разработан для граждан страны, которые не имеют хорошего жилья.

Эксперты International Investment отмечают, что рынок недвижимости Нидерландов остается одним из самых стабильных, но для инвестирования в жилые объекты сейчас не самое подходящее время. Цены все еще остаются на очень высоком уровне. В дальнейшем ожидается снижение, то есть перепродажа может оказаться невыгодной. Доходность от аренды в 2022 году была высокая, отмечалось увеличение ставок на 3%, но с 1 июля повышение цен на часть жилья ограничено. Срок окупаемости может быть весьма длительным. Иметь жилье в Нидерландах – скорее показатель престижа, чем способ получения дохода. Для инвестиций больше подходят варианты с наиболее простым доступом к рынку жилья и высокими процентами годовой прибыли. Одно из самых привлекательных направлений в 2023 году – Грузия. Гражданам десятков стран здесь не нужна виза для проживания. При покупке жилья нет ограничений для иностранцев. Процедура оформления сделки прозрачная, сроки минимальные, а финансовый порог для входа намного ниже, чем в странах ЕС и в Эмиратах. Доходность по аренде элитной недвижимости в престижных районах Батуми может превышать 20%, капитализация по некоторым объектам стартует с 30% в год.