Что происходит на рынке недвижимости Украины

Боевые действия на территории Украины повлияли на все процессы, затронули и рынок недвижимости. Многие застройщики после 24 февраля 2022 года приостановили работы, потому что перспективы стали непонятны, да и спрос резко упал. Продажи на первичном рынке резко снизились. В первом квартале 2023 года активные работы велись только в 30% новостройках, по данным портала Budynok.

Продажа и покупка жилья

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов отметил, что большая часть объектов, на которых продолжаются работы (80%) готовы на 60-70%, около 20% – это новые жилые комплексы, которые начали возводить во второй половине 2022 года. Наиболее активно идет строительство в областных центрах на западе Украины и в Киеве – 35% и 30% соответственно от общего количества.

В Одессе доля активного строительства составила 12%, в Днепре 10%, в Харькове 7%. Остальные объекты, около 6%, возводятся в других областных центрах, в частности Житомире, Виннице, Полтаве, Черкассах.

Владимир Семенцов отметил, что за последние 2 месяца ценовая ситуация на первичном рынке изменилась мало, номинальные цены выросли в среднем на 1-1,3%. Властям удалось справиться с инфляцией, которая за январь-февраль 2023 года держалась на уровне 1,5%. Помогла значительная помощь стран-партнеров. И удалось, несмотря ни на что, сохранить относительную стабильность в энергосистеме Украины.

«Большинство отечественных производителей строительных материалов постепенно возобновляют свою работу, в частности, это касается бетонных заводов, – рассказал эксперт. – Этот фактор положительно влияет как на обеспечение стройплощадок необходимыми материалами, так и ценовую ситуацию: производители, прекрасно осознавая имеющиеся военные обстоятельства, внедряют достаточно гибкую, лояльную систему ценообразования, держа цены в адекватных пределах».

В то же время уровень спроса на новостройки очень низкий, порядка 40% от параметров, которые были до февраля 2022 года. И, конечно, покупатели предпочитают объекты в районах, которые считаются безопасными. В стране действует программа доступного кредитования, но пока она малоэффективна. Количество одобренных кредитов от октября 2022 года составляет лишь 0,5% (из более 46 тыс. заявок), а на первичный рынок приходится вообще лишь несколько десятков соглашений. Вдобавок появились многочисленные мошенники, которые пытаются оказать давление на застройщиков в Киеве, Ивано-Франковске, Харькове, Одессе и в других городах, где возобновилось строительство. В большинстве случаев это преимущественно бывшие депутаты, должностные лица всех уровней, которые используют оставшийся административный ресурс или служебное положение и создают искусственные препятствия для бизнеса. За «решение проблем» они предлагают девелоперам заплатить от 40 000 до 100 000 долларов. В реальности с этим вопросом можно разобраться, если ввести четкую разрешительную документацию и оцифровать бюрократические процедуры, сделать их прозрачными.

Портал Marketer отмечает, что сейчас на рынке недвижимости Украины лидирует вторичка, причем ценообразование теперь не зависит от первичного рынка. Стоимость жилья в национальной валюте выросла, но это в значительной степени связано с падением гривны в связи с боевыми действиями. Сказывается и увеличение цен на строительные материалы, более сложная логистика, недостаток квалифицированной рабочей силы.

Наибольший рост за последний год отмечен в Ужгороде – 95%, Ивано-Франковске – 65%, а также во Львове – 60% и Тернополе – 40%. Самая дорогая первичка в начале 2023 года продается в Киеве – 48,9 тыс. гривен за 1 кв. м ($1324 по курсу на 30.03.2023). На втором месте по величине цены Львов – 44,5 тыс. гривен ($1205), на третьем Ужгород и Закарпатская область – по ₴43 600 ($1181). Более подробные данные представлены в диаграмме.

Рынок аренды

Сtrana.news пишет, что изменилась и сфера аренды жилья. Киев уже не самый дорогой городе в этой сфере, его потеснили Львов и Ужгород. Риэлтор Ирина Луханина пояснила, что многие платежеспособные арендаторы уехали на запад и возвращаться пока, похоже, не собираются. К весне 2023 года появилось некоторое оживление, количество клиентов у риелторов стало больше на 15-20%, но это в основном люди, которые меняют жилье, используют падение цен или хотят улучшить условия. Снять квартиру в Киеве сейчас можно за 4-4,5 тысячи гривен (108-122 долларов США). Несколько месяцев назад цены были на 500 гривен выше.

«За 100 долларов можно снять отдельную квартиру на массиве, пусть и без особых излишеств, и с видавшим виды ремонтом, – подчеркнула Ирина Луханина. – Это все равно очень дешево. Таких цен в Киеве не было с конца 90-х». Квартиры на вторичном рынке в более-менее приличном состоянии в цене почти не меняются. Аренда такого жилья стоит 7-9 тысяч гривен в месяц ($190-244). За 10 тысяч ($271) уже можно найти неплохую двушку. Например, за такую сумму сдается 50-метровая квартира с современным ремонтом и бытовой техникой на Оболони.

Растут цены разве что в многоэтажках, которые построены с 2000 года. Раньше они стоили 10-12 тысяч гривен ($271-325), сейчас сдаются по 17-18 тысяч ($460-487). Те же тенденции отмечаются с квартирами в центре. Апартаменты в жилых комплексах в Шевченковском и Печерском районах полгода назад выставлялись по цене от 600 долларов, сейчас – от 800 долларов в месяц. Стало больше предложений. Собственники, уехавшие за границу, начали постепенно приходить в себя и распоряжаться имуществом, но спрос становится все меньше. Рейтинг городов по стоимости съемного жилья в итоге изменился. В конце 2022 года на первое место вышел Львов, а в феврале Киев опередили Ужгород и Ивано-Франковск.

В регионах, приближенных к боевым действиям, продолжается падение цен на аренду. К примеру, в Днепре за последний месяц однокомнатные квартиры подешевели на 4% – до 8,4 тысяч гривен ($227), двушки на 2% – до 11,6 тысяч ($314). Ценники на аренду жилья в новостройках обвалились еще больше – на 8% за «однушки», до 15,4 тысяч ($417). При этом минимальные цены в Днепре все равно выше, чем в столице – порядка 4,9 тыс. ($132).

Перспективы

Ситуация во многом будет зависеть от хода боевых действий на территории Украины. Эксперты не ожидают роста аренды в Киеве, а в западных регионах цена может увеличиться процентов на десять. В сфере продаж прогнозируют измениться с мая, когда начнет действовать закон о компенсации за разрушенное жилье. Собственникам будут выдавать сертификаты для приобретения недвижимости в новостройках, это может привести к увеличению спроса на 10-15%, но нужно обеспечить реализацию бюджетным финансированием. Если компенсаций не будет или их объемы окажутся небольшими, то цены в Киеве и многих других городах продолжат опускаться, а на западе жилье, скорее всего, подорожает до конца года на 5-7%.

Когда наступит мирное время, то разрушенные города, видимо, будут восстанавливать по новым генеральным планам застройки, а в западных областях цены начнут снижаться, но пока прогнозировать что-либо конкретное невозможно. Ведь для этого нужно точно оценить степень разрушений. Пока непонятно и каково будет экономическое состояние страны.