Жилая недвижимость во Франции дорожает, а доходность падает

Европейская консалтинговая компания BNP Paribas Real Estate проанализировала рынок недвижимости Франции в 2022 году, используя данные нотариусов. Аналитики отмечают, что жилье на вторичном рынке подорожало в среднем на 4,8%. Стоимость домов увеличилась на 5,8%, квартир – на 3,7%. При этом в Иль-де-Франсе, где цены очень высокие, зафиксировано повышение лишь на 1,7%, а в регионах – на 6,1%.

В 2022 году во Франции продано 1 109 000 жилых объектов на вторичном рынке, что на 5,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи достигли рекордно высокого уровня в августе 2021 года, когда общий объем продаж составил 1 213 000 единиц, а затем медленно снизились.

Средняя цена новых квартир в 4 квартале 2022 года составила 4 756 евро за кв. м, что на 5,7% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост за три месяца – 1,3%. Среди крупных городов цены в Лионе и Бордо остались на прежнем уровне, в Париже упали еще на 0,8% – отмечается, что они снижаются уже несколько лет. При этом стоимость жилья в столице Франции остается самой высокой – 10 490 евро за квадратный метр. На втором месте Лион – 5 507, на третьем Ницца – 5 255. Далее следуют Бород – 5 075, Нант – 4 411, Ренн – 4 352 и Страсбург – 4 053. Среди крупных городов самые низкие цены в Лиможе – 1 867 и Безансоне – 2 594. Более подробная информация предоставлена на карте, расположенной выше.

Ставки по ипотечным кредитам повысились в 2022 году до 2,22%. Выдано кредитов на 281 млрд евро, что на 4,6% меньше, чем в 2021. Этот показатель постоянно снижается с начала 2022 года, что напрямую связано с повышением процентных ставок, покупательная способность уменьшается. Средний срок заимствования в 4 квартале 2022 года составил 246 месяцев (или 20,1 года), что является новым рекордом.
За весь 2022 год в метрополии Франции было выдано 483 000 разрешений на строительство, что на 5% больше, чем в 2021-м. Этот рекордный показатель был выше пика 2018 года. Однако в четвертом квартале наблюдалось замедление темпов роста. Объем строительства в 2022 году остался немного выше среднего – 336 000 единиц, +2% по сравнению с 2021. Увеличился разрыв между положительной динамикой выдачи разрешений на строительство и фактическим началом строительства.

В 2022 году было зарезервировано 102 000 единиц жилья, что является падением на 15% по сравнению с 2021 годом. Рынок далек от своих максимумов 2016-2019 годов, когда ежегодно резервировалось около 130 000 единиц жилья. Наибольшее снижение количества бронирований пришлось на третий и четвертый кварталы 2022 года. Они не дотягивали даже до 2 квартала пандемийного 2020 года. Предложения в эти периоды упали на 6%, до 100 800 объектов. Общее количество предложений увеличилось до 105 100 единиц на конец 4 квартала 2022 года, что на 9% больше по сравнению с предыдущим кварталом.

Инвестиции в жилье упали на 25%, до 4,3 млрд евро. Из них только 3% приходится на объекты средней ценовой категории. Наибольшая часть инвестиций, 1,3 млрд, направлена в недвижимость Парижа и Внутреннего кольца. В жилье Внешнего кольца вложено 109 млн евро. Доходность по-прежнему находится на минимальном уровне, особенно в Лионе, на уровне 2,8%. В Париже доходность выросла до 2,9%. Самая высокая доходность в Лиможе – 5,8% и Амьене – 5,4%.

ЕЦБ повысил ключевые процентные ставки на 300 базисных пунктов, до 3%, чтобы обуздать инфляцию. Это привело к повышению 10-летнего OAT (ценная бумага с фиксированным процентом, которая используется, в частности, для ориентира по ипотечным ставкам), а также Euribor (европейская межбанковская ставка). Эксперты предполагают, что это может сделать еще менее привлекательной доходность по жилым активам.



Крупные агентства недвижимости Century и Fnaim прогнозируют, что в 2023 году все-таки будет и снижение цен, в среднем на 5-10%, BPCE ожидает уменьшения на 3%. Предполагается, что наиболее уязвимы регионы, популярные для отдыха. В Париже колебания вряд ли окажутся слишком большими за счет высокого спроса и сильного рынка труда.