Рынок Дубая растёт, но очаровываться не стоит

Рынок недвижимости Дубая сейчас демонстрирует рост, но долго ли он продлится и как скажется на доходах инвесторов?

Яма спроса или сдутый пузырь

Цены на недвижимость ОАЭ снижалась с 2014 года, когда резко упали цены на нефть, а затем негативное воздействие оказала и пандемия, вызвавшая кризис во всей мировой экономике.

Дубай – скачкообразный рынок, после бурного роста там регулярно наступает затишье и снижение. Есть риск попасть в так называемую яму спроса уже в следующем году. В частности рынок недвижимости Дубая в XXI веке трижды продемонстрировал пиковый рост, каждый сменялся ещё более резкими падениями. За первыми двумя взлетами последовали обвалы – сначала в 2009 году, затем в 2015. В 2009 году Дубай даже неожиданно попросил у своих кредиторов отсрочки по долгам, которые оценили в $80 млрд. Тогда за год цены упали почти на 60%.

С 2014 года наметилась тенденция на избыточное предложение, между тем количество объектов, выводимых на рынок, продолжило расти. В результате в 2015 году падение рынка по оценке Knight Frank составило 12,2%.

Ещё одним фактором падения стало растущее предложение. В 2020 году было представлено 39 200 единиц жилья, в 2021 — уже 83 000. Между тем средняя цена на недвижимость в 2020 году снова снизилась на 8%, а плата за аренду — на 12%. Многие проекты находились на стадии исполнения, но предполагалось, что они будут заморожены.

По данным Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department) в 2020 году в эмирате насчитывалось 51 414 сделок с недвижимостью, то в 2021-м их число выросло до 84 196, но коронавирус и снижающийся спрос привели к тому, что жилье подешевело более чем на 30% – по сравнению с пиковыми значениями семилетней давности.

2022 год стал рекордным для рынка недвижимости Дубая: продажи недвижимости достигли около $56,6 млрд (122 658 сделок), это почти на 80% больше, чем в 2021-м, сообщил Bloomberg со ссылкой на данные Betterhomes. За указанный период зарегистрировано на 59,5% больше договоров купли продажи, а средняя стоимость сделки составила $435 610 (+10,3% за год). Общая стоимость всех транзакций составила около $71,2 млрд по курсу на 17 февраля.

В 2023 году в Дубае в первом квартале объем сделок превысил 24 миллиарда долларов (88,73 млрд дирхамов), это на 60% больше, чем за аналогичный период 2022-го. Ведь с января по апрель 2023-го в мегаполисе заключили 45 762 сделки.

Но это пузырь, надуваемый боевыми действиями на территории Украины и их последствием. С наступлением мира все вернется обратно и пойдет вниз. Важно учитыватьи ещё один фактор: внутреннего рынка в Дубае практически нет, — около 70% покупателей недвижимости не живут и не собираются находиться там. Только 30% рынка связаны с людьми, которые живут в Дубая, остальное — инвестиции.

Проблемы с визами и счетами

Аналитики Zoom Property Insights отмечают, что в 2022 году цена квартир увеличилась на 8,5%, вилл — на 13%. Стоимость объектов премиального сегмента в целом выросла на 13,5%, по данным Knight Frank. Эксперты объясняют резкий рост объема сделок увеличением продаж недвижимости на начальных этапах строительства или даже на стадии проекта на 80%. Также отмечается существенная роль россиян, которые заняли лидирующие позиции среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае. Но условия получения визы для владельцев недвижимости ужесточаются. Сейчас самую простую резидентскую визу на основе покупки недвижимости выдают только на 2 года (раньше было — на 3), также есть проблемы с открытием счета в банке. Открывают аккаунты тем, у кого рабочая виза. И вот уже в апреле интерес россиян снизился почти на 23% относительно марта того же года. В результате в ближайшие 2-3 года, рынок будет корректироваться.

Ещё одна сложность для ОАЭ – в потере ликвидности. Люди хотят перепродать недвижимость и заработать на спекуляции, но им сложно это сделать: застройщики постоянно выводят всё больше новых проектов. В результате они мешают инвесторам получать доходы и находить наиболее выгодные точки выхода.

Важно понимать также, что по большей части рост был сконцентрирован в сегменте вилл, где цены уже достигли или превысили докризисный уровень. Доклад Global Market Perspective консалтинговой компании Jones Land LaSalle (JLL) за третий квартал 2012 года констатировал рост цен на виллы в Дубае на 23 % за последние 12 месяцев. При этом апартаменты за то же время подорожали в среднем только на 4 %. Постковидный рост цен повторил этот тренд — виллы и таунхаусы стали более желанны для покупателей.

Обманутые ожидания

Одновременно с ростом продаж выросли и арендные ставки – на 23,4% в доступном сегменте и на 54% в элитном, это указано в отчете Bayut. Наиболее значительное влияние оказали цены на недвижимость в районах с ограниченным запасом, таких как Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah и Джумейра.

Рост не сулит инвесторам сверхприбылей. Власти планируют ввести ещё одну меру государственного регулирования рынка недвижимости Земельный департамент эмирата рассматривает вопрос о введении «заморозки» арендной платы на три года с даты подписания договора съемщиком. Власти планируют таким образом привести в порядок рынок аренды, обеспечив участникам стабильные и предсказуемые условия.

Дубай не будет первым эмиратом с такой практикой в 2007 году в Шардже ввели закон о фиксировании ставок аренды жилья. Он запрещает собственникам повышать стоимость аренды в течение трех лет с момента заключения нового договора. Также в Абу-Даби ограничили годовое повышение арендной платы до 5%. Кроме того, власти Абу-Даби решили ввести запрет для госслужащих на аренду жилья в Дубае, ведь те часто предпочитают проживать в Дубае, работая при этом в Абу-Даби.

Согласно исследованию CBRE, за год до февраля 2023 года средняя арендная плата в Дубае выросла на 27,7%, но доходность от инвестиций в недвижимость при этом не очень высока – порядка 5-6% в год. Это верхняя планка европейских стран, но от вложений в Дубай, эффективность которых слишком активно рекламируется и превозносится до небес, инвесторы обычно ожидают гораздо большего. Рынок позиционируют как «новое Эльдорадо», а реальность разочаровывает из-за обманутых надежд. Многие, поддавшись натиску пиар-кампаний, приобретали объекты на пике стоимости или по завышенной цене. Продать такой актив с прибылью, выплатив при этом еще налоги и комиссию агентству, сложно. Всё это, включая третью волну роста, свидетельствует о том, что на рынке недвижимости возник пузырь, который вот-вот лопнет. Ведь за резким ростом рынка в Дубая обычно следует спад.

Отели тоже под ударом

Дубай пользовался повышенным спросом среди туристов в 2021 году. В связи с огромным потоком визитеров зафиксировано множество сбоев. Отелями приходилось отменять брони из-за чрезмерного количества заказов. Большие очереди и срыв трансферов стали поводом для многочисленных жалоб туристов. Сказалось и то, что во время пандемии ковида многие отели провели сокращения и не укомплектовали штаты при изменении ситуации – гости почувствовали значительное ухудшение сервиса.

Ситуацию решено было изменить увеличением числа отелей, которых в 2022 году стало 755, на 6% больше, чем в 2021-м, они рассчитаны на 137 950 номеров.

В 2023 году число иностранных туристов почти сравнялось с уровнем 2019 года. В первом квартале в Дубае побывало 4,67 млн гостей из других стран, заполняемость составила 83% (в 2019 – 84%). При этом еще стоит учесть, что за прошедшее время номерной фонд увеличился на 26%. В 2019 году 717 отелей предлагали размещение в 118 039 номерах. К концу марта 2023 в Дубае уже работают 148 877 номеров в 814 объектах.

В первом квартале 2023 в гостиницах продано 10,98 млн ночей, на 7% больше, чем в 2022 году, а показатели аналогичного периода 2019 года превышена на 27% – тогда было реализовано 8,63 млн ночей.

Как только отложенный спрос будет удовлетворен, рынок просядет назад. В результате под ударом могут оказаться инвесторы, привлеченные заоблачными обещаниями и растущими графиками аналитиков рынка.

Выводы

Цены на аренду в Дубае могут начать снижаться уже к началу 2024 года.

Рост рынка аренды замедляется, что свидетельствует о том, что многие арендаторы переезжают в более дешевые районы.

Ужесточается выдача виз, государство регулирует цены на аренду, что снижает прибыльность инвестиционной недвижимости.
Инвесторам сложно «выйти из игры» и продать купленную недвижимость — они вынуждены конкурировать с застройщиками, а предложение на рынке превышает спрос.

Хотя рынок и демонстрирует рост, он отложенный — сформированный в период пандемии и прошлых кризисов.
Ситуация на рынке свидетельствует о наличии пузыря. Рынок будет корректироваться в течение ближайших 3 лет.

Рост спроса на аренду и отельные номера, как и в случае с покупкой недвижимости, обеспечивали новички, включая банкиров, спасающихся от строгих ограничений из-за Covid в Азии, криптоинвесторов и богатых россиян, спасающихся от санкций.

Проблема в том, что всё это — отложенный спрос, который сформировался сначала за 5 лет спада рынка, когда инвесторы заняли выжидательную позицию в 2014-2019, а потом из-за закрытия рынка на период пандемии. Статистические данные говорят о том, что больше всего туристов в первом квартале 2023 года было из обычных для Дубая локаций. Преодолеть значения, которые фиксировались до ковида, смогли четыре региона. На 48% больше уровня первого квартала 2019 года стали потоки туристов из СНГ и Восточной Европы, на 32% с Ближнего Востока и Северной Африки. Северная и Южная Америка превысили значения 2019 года на 9%, Австралазия – на 2 %. Южная Азия и Западная Европа пока еще не достигли результатов доковидного периода, но близки к ним.