Привлекательность сектора элитных брендированных резиденций продолжает расти. Исследование Knight Frank

Аналитики Knight Frank оценили элитное жилье по 324 проектам, включающим более 26 000 жилых единиц в 52 странах. Среди отслеживаемых схем 186 находятся в рабочем состоянии, а 138 в стадии разработки. Исследование Global Branded Residences за 2023 год подтверждает устойчивый рост рынка, несмотря на значительные экономические потрясения последнего времени. В отчете прогнозируется рост сектора в среднем на 12% каждый год вплоть до 2026-го, то есть на 55% за весь указанный период.

В отчете отмечается, что формального определения элитного жилья не существует, брендированной резиденцией обычно считается жилая недвижимость, которая ассоциируется с признанным брендом, таким как гостиничный оператор. Бренд предоставляет свой фирменный стиль, услуги и удобства. Зачастую брендированные резиденции продаются по более высокой цене, чем их обычные аналоги. Такая премиальная цена оправдана дополнительными функциями, которые предоставляются этим объектам недвижимости:

- тбезопасность, удобства и услуги;

- гарантия качества;

- простота помещения объекта в пул аренды;

- минимум хлопот или принцип «запри и уходи», характерный для хорошо управляемой недвижимости.

На Северную Америку приходится почти 40% проектов, которые проверялись в исследовании, за ней следуют Азиатско-Тихоокеанский регион (20%) и Европа (13%). Около 63% проектов – городские, на курортные приходится 36%, при этом на так называемые солнечные 32%, а на лыжные – 6%.



Стоимость проживания в отелях значительно сократилась во время пандемии Covid-19, но неуклонно восстанавливается. Сейчас самый медленный процесс наблюдается в Азии, однако, по прогнозам, глобальные поездки превысят доковидный уровень к 2027 году и там, и в Африке, и на на Ближнем Востоке. В Европе и Северной Америке тоже ожидается повышенная мобильность. Мировые продажи элитной и суперпремиальной недвижимости уже восстановились, и ключевые рынки, такие как США, Великобритания, Австралия, Испания и Франция, являются излюбленными направлениями для покупки второго жилья.

Аналитики указывают на потенциал роста в следующих локациях:

- Азия, особенно в таких городах, как Гонконг и Сингапур;

- Европа – с акцентом на Великобританию, Португалию, Турцию, Францию, Италию и Грецию;

- Ближний Восток – выделяются Дубай и Саудовская Аравия;

- Северная и Южная Америка, включая США, Карибский бассейн и Мексика.

Саудовская Аравия и Вьетнам являются самыми быстрорастущими рынками с точки зрения показателей развития, в то время как ОАЭ, Мексика и Великобритания находятся в стадии реализации значительных проектов. Флорида лидирует по росту рынка в США. Такие бренды, как Aman и Six Senses показывают значительный рост, в то время как Ritz-Carlton и Four Seasons лидируют по количеству предложений.

В отчете рекомендуется девелоперам обратить внимание на США и Китай, которые названы важнейшими рынками для элитной недвижимости. На долю этих двух экономик, по мнению аналитиков, будет приходиться более половины всех новых инвестиций от сверхбогатых людей в течение следующих пяти лет – с ростом на 30% и 27% соответственно. Также прогнозируется, что Канада, Австралия, Индия, Германия и Великобритания получат более 5000 новых состоятельных граждан к 2027 году. Высокие темпы роста ожидаются в Австралазии, Азии и на Ближнем Востоке.

Обзор отраслевых тенденций выявляет несколько проблем, стоящих перед сектором. Есть потенциальный конфликт между временными рамками покупателя и разработчика, указывающий на необходимость того, чтобы бренды четко заявляли о своей долгосрочной приверженности схемам. Более масштабная задача, стоящая перед сектором, связана с необходимостью определить и обосновать добавленную стоимость, которую может обеспечить бренд. Наконец, сектор сталкивается с необходимостью предоставить четкие доказательства своей приверженности устойчивому развитию.

За последние десятилетия глобальное накопление богатства привело к быстрому расширению международных рынков вторичного жилья и фирменных резиденций. В 2022 году ситуация изменилась. Людей с активами в размере 30 млн долларов США и более стало меньше на 3,8%. Общее состояние богачей мира сократилось на 10%. При этом перспективы остались позитивными и будут способствовать дальнейшему росту сектора, отмечается в документе.

Ожидается, что число владельцев сверхкрупного чистого капитала в мире увеличится на 28,5% до 2027 года, появится 165 200 очень богатых людей. Кроме того, инвестициями занимаются, конечно же, и собственники активов на сумму менее 30 млн долларов. В более широкий перечень состоятельных входят граждане с активами более одного миллиона долларов. В этой группе наблюдался рост на 2,9%. Предполагается, что она вырастет на 57% в течение следующих пяти лет – с чуть более 70 миллионов до более чем 109 миллионов по всему миру.



Будущая экспансия на рынки вторичного жилья предполагает дальнейший рост числа поездок и мобильности владельцев. После значительного сокращения числа поездок во всем мире во время пандемии Covid-19 наблюдается лишь частичное восстановление, но оно завершится к 2027 году. Для сравнения, в 2019 году в отелях по всему миру зарегистрировано 10,7 млрд ночей. В 2020 – 5,4 млрд, в 2022 – все еще на 14% ниже доковидного уровня. Ожидается, что пик, предшествовавший пандемии, будет превышен не ранее 2024 года.



Во время пандемии на 44% сократились полеты. К апрелю 2023 года они еще оставались на 12% ниже уровня 2019-го. Самое медленное восстановление наблюдалось в Азии, где сохранялись карантинные меры в течение всего 2022 года, но на таких рынках, как Латинская Америка, Африка и Северная Америка объемы были близки к доковидным уровням или превышали их.

Растущий достаток и мобильность являются позитивными факторами для будущего спроса на вторичное жилье, но важнейшим компонентом для сектора является стремление состоятельных инвесторов увеличить свои вложения в жилую недвижимость. Последние результаты отчета о благосостоянии подтверждают сохраняющееся стремление к инвестициям.

В ходе глобального опроса покупателей Knight Frank за 2021 год 33% респондентов подтвердили, что пандемия повысила вероятность покупки второго дома. Около 17% богатых людей по всему миру приобрели новый основной или второй дом в 2022 году. Этот процент опережал долгосрочную тенденцию и отражал бум на рынках жилья после Covid, который поддерживал инвестиции в жилье до 2021 и 2022 годов. Это привело к очень сильному росту цен на многих ведущих международных рынках. Базовый спрос остается здоровым, несмотря на более высокие процентные ставки.

Опрос, составленный в связи с резким повышением процентных ставок в развитом мире в период с 4 квартала 2022 по 1 квартал 2023 года, показал, что 15% богачей рассматривали возможность покупки первого или второго дома в 2023 году. Этот показатель ниже, чем в 2022 году, он остается выше долгосрочного тренда. Последние данные по продажам подтверждают положительную международную покупательскую активность. В первом квартале 2023 года мировые продажи выросли на 11%, достигнув более 10 миллионов долларов. Во всем мире респонденты опроса Wealth Report Attitudes заявили, что они, скорее всего, совершат покупки в США, далее следуют Великобритания, Австралия, Испания и Франция.



Региональный директор отдела продаж недвижимости EMEA Aman Беккет Такер считает, что перспективы рынка эксклюзивных брендированных жилых проектов благоприятны. «Рынок брендовых резиденций в сегменте ультра-люкс невероятно позитивен», – подчеркнул он. Директор компании «ВЕЙЦМАН партнеры» Питер Базели отметил, что существуют риски внутри сектора, ведь рынок элитного жилья становится все более конкурентоспособным. Кроме того, «слишком легко навесить ярлык бренда на разработку и заявить, что вы создали премиум-класс». Для достижения реально высокого уровня необходима большая кропотливая работа и внимание к деталям при проектировании и исполнении. Нужно продемонстрировать четкие связи между восприятием бренда и физическим и эксплуатационным видом продукта».

Основатель и генеральный директор I/O ATELIER Стив Чарлтон подчеркнул, что клиенты стали выдвигать больше требований об экологичности. Это касается материалов, которые используются в зданиях, и блюд, напитков – предпочтение отдается местной продукции. «Новая эстетика намеренно сдержанна и естественна», – отметил он. Трудно создать «роскошь» в такой обстановке.

Эксперты отмечают, что на поверхностном уровне конкурирующие отели предлагают схожие удобства – консьерж, спа-салон и прочий набор. Ценность поддерживают качество услуг, сервиса и уровень управлением сервиса. Соучредитель FINCHATTON Алекс Мишлен подчеркнул, что не все фирменные схемы проживания одинаковы, и уровень сервиса обычно является определяющим отличительным фактором. Это другой стиль жизни, к которому стремятся многие клиенты, а также инвесторы.

Исследование Knight Frank подтверждает, что рост предложения будет соответствовать спросу, о чем свидетельствуют ключевые показатели благосостояния, путешествий и динамики недвижимости. Лиам Бейли, руководитель отдела глобальных исследований Knight Frank, сказал: «По мере развития сектора он будет сталкиваться с растущими проблемами. К ним относятся потенциальный конфликт между сроками приобретения и застройщика, необходимость определения и обоснования добавленной стоимости, которую может обеспечить бренд, а также необходимость предоставления четких доказательств его приверженности устойчивому развитию. Однако самый четкий результат нашего исследования – глубина и широта возможностей для застройщиков и операторов. Глобальная экономическая среда в этом году более сложная, но, по нашему мнению, на период до 2026 года спрос будет поддерживаться за счет создания богатства, путешествий и фундаментальных инвестиции».

Добавим, этот сектор успешно развивается и в Грузии, арендная доходность по недвижимости в которой в 2022 году признана самой высокой в мире. По эффективности прямых иностранных инвестиций страна вошла в ТОП-5 международного рейтинга.