Как иностранцу купить дом в Индонезии

Фото: Phxere

Среди главных преимуществ Индонезии принято называть невысокую стоимость жизни, тепло, потрясающие пейзажи и яркую культуру. Некоторые иностранцы даже решаются купить недвижимость в этой стране, не подозревая о некоторых проблемах тропического рая, который при близком знакомстве оказывается менее привлекательным, да и права полного владения не будет.

Долгосрочное владение

Иметь частную собственность на землю (Hak Milik) могут только граждане Индонезии, отмечают специалисты портала Indonesia-real.estate. Иностранцы вправе оформить договор долгосрочного пользования (Hak Pakai), обычно речь идет о 20-40 годах. Разрешается в период использования перепродать, завещать или сдавать недвижимость в аренду. В большинстве случаев в договоре прописывается право на продление срока – например, на 50 лет. Рекомендуется проследить, чтобы подобный пункт был указан в документах.

Если иностранец планирует построить частный дом или жилой комплекс для сдачи в аренду, он должен получить разрешение на строительство (Hak Guna Bangunan, HGB). Для этого нужно зарегистрировать компанию на свое имя, оформить вид на жительство и подать заявку в качестве юридического лица. Иностранный собственники имеет право продлевать действие документа несколько раз – на 30, 20 и 30 лет.
На рынке Индонезии также продают право долгосрочной аренды (Hak Sewa) сроком на 25 лет с возможностью продления на тот же период. Это дешевле, чем право пользования.

Форматы сделок

Покупать недвижимость в Индонезии можно лично или через представителя, во втором случае понадобится нотариально заверенная доверенность. Для получения дохода иностранцы обычно покупают право на аренду и используют при этом формат удаленной сделки, а затем и сдают жилье через компанию-посредника. Контракт может быть заключен удаленно с использованием электронной подписи.

В стране также есть практика с оформлением недвижимости на гражданина Индонезии, но подобные сделки рискованны. С одной стороны, они дают возможность получить недвижимость в полную собственность, с другой – юридически жилье будет принадлежать другому человеку. Для защиты от обмана риелторы рекомендуют оформить несколько документов:

соглашение, в котором прописывают, что иностранец дает в долг представителю в Индонезии сумму, равную стоимости покупки;

доверенность, позволяющая совершать сделки с недвижимостью;

документ, дающий право постоянного пользования объектом.

Это снизит риски, но законным владельцем недвижимости все равно будет гражданин Индонезии.

В самых популярных жилых проектах девелоперы предлагают внести депозит при бронировании объекта на сумму от 1000 до 2000 долларов. Эту сумму возвращают, если сделка не состоится.

Регистрация недвижимости

На первом этапе проходит нотариальная проверка документов продаваемого имущества, затем заключение договора купли-продажи или соглашения о покупке в рассрочку. В первом случае должна быть внесена вся сумму, во втором определены взносы. Если договор заключается на условиях рассрочки по строящемуся объекту, то обычно первый взнос составляет около 30% от общей стоимости. Иностранцы могут перечислить средства на банковский счет, воспользоваться системой быстрых переводов или криптовалютой.

Заключительный этап – получение сертификата на право пользования. Застройщик не может распоряжаться земельным участком, приобретенным иностранцем, без его согласия в течение всего срока действия сертификата. Если оформляется право аренды на 25 лет, то у нотариуса оформляют только соответствующий договор, а регистрация в государственных учреждениях не требуется.

Налоги на недвижимость Индонезии

В Индонезии нужно платить налог на передачу – 5% от стоимости сделки. Земельный налог составляет 1%, регистрационный взнос – 2%. Еще есть юридический и нотариальный сборы – от 1,5 до 5% и 1% соответственно. Стоит приплюсовать к этим тратам комиссию агента недвижимости – 5%.

Подоходный налог в размере 2,5% обычно платят владельцы недвижимости, но зачастую они предлагают разделить эти траты иностранцу, получившему право долгосрочного пользования. Покупатель права собственности на аренду сроком на 25 лет должен заплатить налог в размере 5% от суммы сделки. Если дом приобретается для получения дохода с аренды, то ставка поднимется до 11%.

При подписании соглашения с застройщиком вне плана, то есть на объект, который еще находится в процессе возведения, налоги не выплачиваются до окончания работ. Если иностранец заключает договор с управляющей компанией, которая берет на себе комплексное обслуживание и поиски арендаторов, то обычно она оплачивает и все необходимые налоги. Конечно же, эти расходы включают в суммы, которые должен перевести клиент на счета УК.

Ипотека и ограничения по ценам

Специалисты портала Сekindo отмечают, что банки зачастую весьма неохотно принимают объекты недвижимости со статусом права использования для обеспечения по кредитам. У иностранцев практически нет шансов получить ипотеку. С 2016 года местный закон ограничивает минимальную стоимость недвижимости, право на которую может оформить иностранный инвестор. В Джакарте это 10 млрд индонезийских рупий за землю и 5 млрд за квартиры. Для других регионов ставки колеблются от 1 до 5 млрд на участки и от 750 млн до 2 млрд за жилье. Речь о Северной Суматре, Бали, некоторые локации Явы. В долларах суммы минимальной стоимости для иностранных инвесторов колеблются примерно от 64 000 до 640 000 за землю и от 48 000 до 321 000 за квартиры. Все, что дешевле, остается местным жителям.

Изменение законов для иностранцев

Eureporter пишет, что в стране планируют изменить законодательство и разрешить иностранцам владеть собственностью. В подтверждение наметившихся тенденций упоминается, что в 2021 году власти уже отменили требование к иностранным покупателям иметь долгосрочный ВНЖ. Правда, местные власти по-прежнему зачастую требуют удостоверение личности резидента. За последние несколько лет лишь около 200 иностранцев заключили договоры напрямую, без номинальных владельцев и только порядка 40 сделали это в 2023 году.

Недавно страна запустила визовую систему «второй дом», которая предоставляет разрешение на пребывание в Индонезии сроком до 10 лет для лиц со стабильным доходом и сбережениями более 130 000 долларов, «золотую визу» для миллионеров. Рассматривается возможность открытия визы для цифровых кочевников. ‘

Вместе с этим наблюдается и ужесточение правил для иностранцев, особенно на Бали, где губернатор Вайан Костер разработал циркуляр поведения для приезжих. В документе предписано уважать святость храмов, священных статуй и других религиозных символов, учитывать местные традиции, не наносить ущерба искусству, культуре. Одеваться и вести себя скромно, посещать достопримечательности с лицензированными гидами и жить в отелях, имеющих необходимые разрешения.

Также от иностранцев требуют соблюдать правила дорожного движения, использовать четырехколесный транспорт, пригодный для езды и официально зарегистрированный, или двухколесный, которым управляет юридическое лицо или ассоциация по прокату. Подчеркивается, что запрещено заниматься работой или предпринимательской деятельностью без надлежащих документов, выданных соответствующими органами.
В марте 2023 года Ваян Костер даже предложил прекратить выдачу виз по прибытии россиянам и украинцам из-за многократных злоупотреблений туристическими визами и занятиями трудовой деятельностью без разрешения. Это предложение пока не принято правительством Индонезии, но уже объявлено, что страна не планирует возобновлять безвизовое посещение для жителей 159 стран, в том числе и для России.