Ставки снижают, чтобы облегчить кризис на рынке недвижимости США и Европы

Акции и облигации коммерческой недвижимости в США растут, поскольку прогнозисты предсказывают окончание спада на рынке, вызванного многотриллионным долговым бременем. Об этом сообщает REUTERS.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT), владельцы коммерческих зданий, акции которых котируются на фондовом рынке, выросли до уровней, которые в последний раз наблюдались перед крахом американского кредитора Silicon Valley Bank в марте 2023 года, что вызвало опасения по поводу серьезного кредитного кризиса для арендодателей.

Облигации коммерческой недвижимости также переживают лучшие времена, поскольку потоки в фонды инвестиций в недвижимость растут. Ралли основано на надеждах, что крупные центральные банки снизят процентные ставки с многолетних максимумов, ослабив сильное давление на арендодателей и их кредиторов. Тем самым они подтвердят прогнозы о том, что здания перестанут терять стоимость.

Поскольку стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании упала примерно на 25% по сравнению с пиком середины 2022 года, Ник Монтгомери, руководитель отдела инвестиций в недвижимость в Великобритании компании Schroders, заявил, что британский рынок находится «на дне или около него», отметив, что арендная плата выросла на 4% в 2023.

BlackRock, крупнейший в мире управляющий активами, также заявил в этом месяце, что 2024 год станет «точкой входа» для инвестиций в дешевую недвижимость по всему миру. Этот значимый рост противоречит продолжающимся предупреждениям крупных регулирующих органов об опасностях, с которыми сталкивается сектор, в том числе со стороны президента финансового регулятора Германии, который во вторник назвал коммерческую недвижимость «риском №1» в стране.

«В прошлом месяце с точки зрения рыночных настроений произошли заметные позитивные изменения в сфере недвижимости», — сказал Берни Аконг, содиректор по инвестициям подразделения хедж-фонда UBS Asset Management O'Connor UBSG.S.

По данным поставщика данных Липпера, глобальные фонды недвижимости привлекли около $82,2 млн чистого притока за неделю до 10 января, что является самым высоким показателем с сентября 2021 года.

Акции недвижимости имеют тенденцию расти, когда трейдеры считают, что стоимость долга арендодателей упадет, и это привлекает тех, кто «хочет играть в долгую» — термин, обозначающий покупку активов, чувствительных к изменениям процентных ставок.

По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle JLL.L, коммерческие арендодатели имеют кредиты на сумму более 2 триллионов долларов, подлежащие рефинансированию во всем мире к концу 2025 года.

Значительное меньшинство столкнется с трудностями при пересмотре условий этих заимствований, если только Федеральная резервная система США и Европейский центральный банк не снизят ставки быстро, как предсказывают рынки. Денежные рынки делают ставку на то, что ФРС снизит ставку по фондам с 5,25% до 5,5% до уровня ниже 4% к декабрю. ИРПР.

Рейтинговое агентство S&P Global предупредило почти треть европейских групп по недвижимости и примерно пятую часть арендодателей США о понижении рейтинга долга, поскольку они будут испытывать финансовые трудности, если ставки останутся высокими.

По данным MSCI, в 2023 году объем сделок с коммерческой недвижимостью был более чем на 50% ниже, чем в 2022 году как в США, так и в Европе. Вакансии офисов, по последним доступным данным MSCI, составляют 17% в США и 14% в Европе.

Но последние данные свидетельствуют о том, что мрак рассеивается. Об этом свидетельствует совокупная доходность, которую получают инвесторы в инвестиционные фонды, и владеющие недвижимостью.

«Мы не находимся на бычьем рынке», — сказала Энн Куман-Шарапова, руководитель отдела инвестиций в недвижимость в Европе консалтинговой компании Mercer. «Но данные оценки и публичные акции показывают, что ситуация меняется».

Ожидается, что восстановление будет неоднородным: инвесторы, по прогнозам, отдадут предпочтение Европе, а не Соединенным Штатам.

Исследовательская консалтинговая компания Capital Economics прогнозирует, что стоимость коммерческих зданий в Великобритании вырастет на 1,1% в этом году после падения на 4% в 2023 году.

Цены на недвижимость в Еврозоне должны вырасти в 2025 году, прогнозирует Capital Economics, в то время как США будут существенно отставать: прогнозируют падение на 10% в 2024 году, а восстановления не наступит вплоть до 2026 года из-за особенно резкого спада спроса на офисную недвижимость.

Однако даже американские кредитные инвесторы с оптимизмом смотрят на недвижимость: индекс облигаций, выпущенных американскими REIT .MERCREI, вернулся на уровни, которые в последний раз наблюдались до того, как ФРС приступила к агрессивному циклу повышения ставок в марте 2022 года.

Юрий Селигер, кредитный стратег Bank of America, заявил, что повышение ставок ФРС было основной причиной беспокойства по поводу недвижимости в США.

«Вся проблема возникла из-за цикла повышения ставок ФРС, который предположительно завершится в 2024 году, — сказал он, — поэтому перспективы улучшаются».