На рынке недвижимости ОАЭ сохраняется рост. «Пузырь» не лопнет?

Фото: Unsplash

В первом квартале 2024 года на рынке недвижимости Абу-Даби и Дубая наблюдалось увеличение заполняемости съемного жилья и повышение арендных ставок относительно такого же периода 2023-го: в классе премиум на 6,6%, А – 3,4%, В – 9,7%. Средние цены квартир в Абу-Даби выросли на 4,3% за год, а вилл на 2,3%. В Дубае отмечено повышение на 20,4% и на 22,1% соответственно, по данным CBRE.

В первом квартале 2024 года общий объем сделок на рынке жилой недвижимости Дубая достиг 35 310. Это на 20,5% больше, чем годом ранее, на первичном рынке показателей стало больше на 23,9%, на вторичном рынке – на 15,2%. В гостиничном сегменте уровень заполняемости увеличился за год незначительно, на 0,9%.

По данным JLL, в 1 квартале 2024 года цены продажи и аренды в Дубае выросли примерно на 21% относительно аналогичного периода 2023-го. В Абу-Даби стоимость продаваемого жилья выросла на 7%, арендные ставки – на 4%.

Средняя цена дома в Дубае в 2024 году составляет 3,3 миллиона дирхамов (около 900 тыс. долларов), по подсчетам Knight Frank. Старые квартиры в отдаленных районах продаются от 400 000 дирхамов ($109 000), виллы среднего класса в пригородных сообществах стоят в среднем 2-3 млн ($544 513 – 816 770), а роскошные пентхаусы или особняки на берегу моря могут предлагать за сумму более 50 млн ($13,6 млн).

Между тем многие эксперты предрекали как минимум замедление рынка недвижимости ОАЭ и даже падение. Предполагалось, что в стране появился очередной пузырь, который должен лопнуть в ближайшее время. Forbes напомнил, что рынок недвижимости Дубая уже в третий раз в XXI веке демонстрирует стремительный и продолжительный рост. Два первых закончились грандиозными обвалами в 2009 и 2015 годах. Неудивительно, что появились прогнозы о следующем спаде.

Управляющий партнер компании Webster и член ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Константин Ковалев считает, что подобные мнения высказывают в основном разочарованные инвесторы, которые не дождались огромных прибылей. До весны 2022 года в некоторых проектах стоимость подскакивала на 100% в год, но затем «рынок вышел на плато, и маржа спекулянтов резко снизилась». По данным аналитиков Zoom Property Insights и Knight Frank, в 2021 году вся недвижимость в Дубае подорожала на 17%, а в 2022-м цена квартир увеличилась на 8,5%, вилл на 13%, а премиальных объектов в целом на 13,5%.

О замедлении роста цен говорят и другие эксперты, подчеркивая, что беспрецедентные темпы увеличения не могли сохраняться вечно. По данным Emirates.Estate, доходность от инвестиций в недвижимость Дубая составляет порядка 5-6% в год, это очень низкие показатели для страны, что, конечно, не радуют инвесторов.

Оптимисты утверждают, что средняя медианная цена жилой недвижимости в Дубае находится на уровне $3500–4000 за квадратный метр. Между тем в Гонконге стоимость «квадрата» достигает $25 000, в Сингапуре – $17 000, в Тель-Авиве – $14 000, а в Сеуле – $11 000, так что потенциал для роста цен в ОАЭ еще большой. Правда, есть риск, что без новых волн покупателей-иностранцев рынок все-таки начнет стагнировать и сдуваться. Многие из них потеряли интерес к этому рынку в ожидании очередного обвала. Вдобавок, страна перестала быть привлекательной для российских инвесторов, ведь в банках ОАЭ закрывают счета гражданам РФ и тем, кто с ними сотрудничает, блокируют транзакции, более тщательно проверяют российские компании. Эмираты больше не считаются территорией, где можно безопасно хранить деньги или вкладывать их в имущество для получения дохода, да и просто для проживания.

Участники рынка надеются, что на смену россиянам придут китайцы, для которых, наконец, сняли ковидные ограничения. Продолжают приезжать в ОАЭ европейцы. В рейтинге пузырей от швейцарского банка UBS Дубай расположился на вроде бы безопасном 24-м месте. Впрочем, прогнозы этого учреждения по зафиксированным пузырям, которые должны лопнуть, еще ни разу не сбылись, как поясняют некоторые специалисты, и подчеркивают, что рисков в ОАЭ довольно много, а сверхприбылей больше ждать не стоит.

Эксперты International Investment отмечают, что существуют более стабильные и надежные рынки, в которых, вдобавок, нет такого количества ограничений, как в Эмиратах. По уровню арендной доходности среди таких государств лидирует Грузия со средней арендной доходностью более 10%, а European Best Destinations указывает 13%. Еще выше могут быть показатели в туристической индустрии и секторе элитных брендированных объектов.