Проблема китайских долгостроев пока не решена

Восемь лет ждут жилье порядка 1500 покупателей в китайском городе Тяньцзинь, который находится недалеко от Пекина. Квартиры, которые для них обещали построить, оплачены. Завершить работы планировалось к 2019 году, но в действительности они не доделаны и сейчас, пишет CNBC.

В проекте с будущим жилым комплексом использовали стандартную схему, принятую в большинстве стран. Квартиры продавались еще до строительства. Некоторые покупатели брали жилье для родителей, другие хотели, чтобы ребенок ходил в школу поблизости. За прошедшие 8 лет эти цели зачастую потеряли смысл – некоторые люди умерли, а дети выросли или успешно учатся в других образовательных заведениях. Некоторые покупатели ежемесячно перечисляют ипотеку – порядка 2800 юаней или 385 долларов за квартиру, которую так и не получили.

Застройщик Чжуода Иду попросил покупателей жилья одобрить соглашение об урегулировании спора. В документе написано, что строительство квартир может быть завершено в 2025 или 2026 году, если покупатели согласятся в ближайшие несколько недель оплатить все непогашенные остатки по приобретенной недвижимости, а также другие расходы, определенные застройщиком. Никаких альтернатив не предлагается. Не учитывается нанесенный покупателям ущерб – как материальный, так и моральный. Не берется во внимание и восемь лет износа частично построенного жилья. В групповом чате примерно 90% вкладчиков отклонили предложение застройщика.

Интерес к Тяньцзиню и другим районам, прилегающим к Пекину, резко возрос перед пандемией, поскольку люди, работающие в столице Китая, искали более доступные варианты жилья. Главный экономист Hang Seng Bank Дэн Ван считает, что это еще одно отражение того, насколько серьезны проблемы застройщиков. Случай в Тяньцзине не является уникальным и таких будет еще больше в ближайшей перспективе.

Застройщики в Китае погрязли в долгах, поскольку они быстро расширялись во время бума на рынке недвижимости последних десятилетий. Темпы развития опережали спрос. А затем произошел кризис, когда рынок рухнул, и застройщики не могли ни продать жилье, ни закончить работы. Например, риэлторская компания Evergrande объявила дефолт по своему долгу в конце 2021 года. В то время это был девелопер с наибольшей задолженностью в мире, накануне 2020 года у него находились в стадии строительства проекты на сумму 1,26 трлн китайских юаней (174 млрд долларов). Это почти на 70% больше, чем компания смогла продать в том году, и намного больше, чем она фактически завершила.

В целом, по оценкам Nomura в конце 2023 года в Китае насчитывается около 20 миллионов незавершенных и проданных с задержкой домов. Помимо недавних проблем с недвижимостью в Китае, дилемма покупателей жилья связана с системой регистрации домохозяйств (hukou), которая определяет возможные льготы и локацию для посещения школы. Это использовали и в Тяньцзине.

Эксперты отмечают, что после пандемии ковида задержки со строительством продолжили увеличиваться. Вдобавок, недвижимость, за которую внесены платежи, могла оказаться несертифицированным проектом. Зафиксированы случаи, когда застройщики собирали деньги с покупателей без получения лицензии на коммерческую продажу жилья.

Экономика Китая начала набирать темпы после отмены ковидных ограничений и изменения политики на рынке недвижимости, но этот процесс наблюдался лишь несколько месяцев. Стране не удалось выйти из кризиса после резкого спада 2021 года, когда несколько застройщиков были признаны банкротами, десятки строительных площадок брошены, а доверие потребителей и инвесторов подорвано. Между тем ранее это было одно из самых популярных направлений для сбережения средств и получения дополнительного дохода. На пике развития сфера недвижимости занимала пятую часть ВВП Китая. Теперь она превратилась в основной тормоз развития экономики.

Недавно власти КНР объявили о новых шагах по выводу сектора из кризиса, который должны кардинально изменить ситуацию. Среди них снижение ипотечных процентов и смягчение требования по первоначальному взносу, введении льгот в секторе доступного жилья, а также покупка некоторых квартир государственными учреждениями. На реализацию Центральный банк Китая выделяет дополнительно 1 трлн юаней (138 млрд долларов). Правда, отмечается, что местные органы власти Китая, которые должны выкупить дома, уже накопили долги на 15 трлн долларов. В последние годы они занимали крупные суммы для покрытия расходов, связанных с пандемией, и инфраструктурных проектов.

В стране уже, кстати, действует программа финансирования девелоперов для завершения проектов, но весьма вяло. На этом фоне продолжаются судебные заседания по ликвидации компаний-застройщиков, то есть пока проблемы сохраняются. Более того, Reuters пишет, что цены на новое жилье в июне 2024 года упали на 4,5% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Это наиболее быстрые темпы за 9 лет. Экономика Китая в апреле-июне выросла на 4,7%, что является самым медленным показателем с первого квартала 2023 года.

Экономист Moody's Analytics Мерфи Круз отметил, что последние меры поддержки – это шаги в правильном направлении, но они «по-прежнему незначительны по сравнению с масштабом проблемы». Отмена ограничений на покупку жилья улучшила настроения на рынке, но дополнительные стимулы могут не способствовать падению цен. Аналитик Centaline Property Agency Ltd. Чжан Давэй пояснил, что структура спроса и предложения в секторе недвижимости кардинально изменилась, и теперь не стоит иметь «чрезмерно высоких ожиданий относительно последствий политики, маловероятно, что произойдет повсеместный рост».

Инвестиции в недвижимость Китая упали в первой половине 2024 года на 10,1% по сравнению с 2023-м, а продажи жилья по площади упали на 19%. Эксперты считают, что ситуация далее будет определяться успехами чиновников в сдерживании падения рынка недвижимости и стимулировании внутренних расходов. Это требует больших усилий, значительного вмешательства и пока непонятно, приведут ли предпринимаемые попытки к ожидаемым результатам.

Читайте также:

Банки Китая ограничат взаимодействие с российскими клиентами

Жители Китая потратили больше всего денег на международный туризм