В Нидерландах ужесточат налоговые правила в сфере недвижимости

Правительство Нидерландов представило 17 сентября 2024 года пакет налоговых изменений, которых касаются в том числе рынка недвижимости. Предложения обсудят в парламенте к концу года. Ожидается, что их примут без особых препятствий, пишет Deloitte. В этом случае гостиницам и домам отдыха придется платить НДС не 9%, а 21%, и появится дополнительный налог для приобретающих доли в компаниях, занимающихся недвижимостью.

Инвестиции в недвижимость

Ставки корпоративного подоходного налога останутся неизменными и составят 19% для прибыли до 200 000 евро и 25,8% для прибыли, превышающей 200 000 евро. При этом с 1 января 2025 года предлагается изменить правила для организаций, инвестирующих в недвижимость. Текущий лимит в 20% налоговой EBITDA будет увеличен до 25%, а порог в 1 миллион евро больше не будет применяться к субъектам недвижимости, сдающим недвижимость в аренду третьим лицам.

Новая мера будет применяться к юридическому лицу, занимающемуся недвижимостью, если в течение как минимум половины года его активы состоят на 70% и больше из объектов недвижимости, которые сдаются в аренду третьим лицам. При применении этого критерия планируется игнорировать некоторые активы, например, дебиторскую задолженность от связанных сторон и определенные иностранные инвестиции.
Недвижимость, которая используется третьими лицами в течение очень короткого периода не подпадает под действие новой меры. Это могут быть гостиничные номера, теннисные корты и дорожки для боулинга. Если гостиничный номер сдается в аренду на более длительный срок, то новые правила затронут и его.

С 1 января 2025 года в Нидерландах также изменится налоговая квалификация фондов и юридических лиц, зарегистрированных за рубежом. Поправки затрагивают налоговое законодательство, в котором имеет значение квалификация организационно-правовых форм (например, подоходный налог с физических лиц, корпоративный подоходный, на удержание дивидендов и условный подоходный). Сюда не входит налог на передачу недвижимости в Нидерландах. Эта мера была включена в налоговый план на 2024 год и уже принята.

С начала следующего года финансовым инвестиционным учреждениям (fiscale beleggingsinstellingen) больше не разрешат инвестировать напрямую в голландскую недвижимость. При этом останутся возможны косвенные инвестиции через долю в компании, регулярно облагаемой налогом на недвижимость. Эта мера была включена в налоговый план на 2024 год и уже принята.

Налог на передачу недвижимости и НДС

Существующие ставки налога на передачу недвижимости останутся прежними в 2025 году и составят 10,4%, а для жилой недвижимости, занимаемой владельцами, ставку снизят на 2%. С 2025 года вводится новая ставка в размере 4% для определенных приобретений долей участия в компаниях по недвижимости, которые ранее не облагались налогом. С 2026 года ставка налога на передачу жилой недвижимости изменится для объектов, не занятых владельцем, с 10,4% до 8%. Ставка для нежилой недвижимости останется 10,4%.

НДС останется неизменными и составит 21%, а сниженная ставка – 9%. Правительство предлагает отменить пониженную ставку НДС в размере 9% на проживание в гостиницах с 1 января 2026 года и заменить ее общей ставкой в размере 21%. Целью этого изменения является получение дополнительных налоговых поступлений и упрощение налоговой системы. Сниженная ставка НДС больше не будет применяться к аренде гостиничных номеров, меблированных домов отдыха или передвижных домов. Краткосрочное жилье, например, для лиц, ищущих убежища, бездомных, рабочих и студентов, также будет подпадать под общую ставку НДС. Однако сдача кемпингов в аренду по-прежнему будет облагаться налогом по сниженной ставке НДС. Предусмотрено переходное положение, предотвращающее применение пониженной ставки за счет авансовых платежей значительно позже 1 января 2026 года.

Закон Нидерландов о налоге с оборота 1968 года предусматривает корректировку вычитаемого НДС в случае изменения использования недвижимости или прав, связанных с ней. То же самое относится к движимым товарам, которые могут амортизироваться. Однако услуги исключены из этого регламента. Директива по НДС, однако, позволяет государствам-членам ЕС пересматривать первоначальный вычет по услугам, которые имеют характеристики инвестиционных товаров долгосрочного характера. В Налоговом плане на 2025 год предлагается распространить схему корректировки на эти услуги в сфере недвижимости с пороговой суммой в 30 000 евро, чтобы найти надлежащий баланс между предполагаемым эффектом меры и административным бременем.

Определение инвестиционной услуги будет следующим: «Обслуживание одного или нескольких объектов недвижимости, которое служит им в течение нескольких лет, включая материалы, установки, машины и инструменты, которые квалифицируются как недвижимость после установки или сборки, и когда плата за эту услугу включает, по крайней мере, сумму, определяемую постановлением министерства».

Корректировка приведет к снижению административной нагрузки. Например, оно больше не повлияет на НДС услуг по уборке. Ожидается, что эта мера вступит в силу 1 января 2026 года. Таким образом, предприниматели, облагающие НДС текущие проекты, имеют время для их завершения или внесения необходимых административных корректировок.

Условный удерживаемый налог

Голландский условный налог у источника может применяться в случае, если одно участие владеет основной долей участия в голландском юридическом лице с (предполагаемым) постоянным представительством или если несколько участников, которые могут рассматриваться как действующие совместно/связанные стороны, владеют контрольной долей участия.

С 1 января 2025 года вводится новое определение совместных действий специально для голландского условного удерживаемого налога. Вводится новая концепция: квалифицирующая единица. Эта концепция применяется, если различные участники действуют совместно с основной целью или одной из основных целей по уклонению от уплаты голландского условного налога у источника для одного или нескольких из этих участников. Ожидается, что эта поправка позволит понять, что гибридные структуры, в которых не предполагается и/или не реализуется злоупотребление, больше не будут подпадать под условный удерживаемый налог.

Налоговые проценты

С 1 января 2024 года налоговые проценты по корпоративному подоходному налогу и условному удерживаемому налогу установлены на уровне ставки ЕЦБ + 5,5% при минимуме 5,5%. Применяется налоговая ставка в размере 10%. Если текущая ставка ЕЦБ в размере 3,5% (введена 12 сентября 2024 года) не изменится до 31 октября 2024 года, ставка на 2025 год будет установлена на уровне 9%.
Для других налогов налоговые проценты будут установлены на уровне процентной ставки ЕЦБ + 3% при минимуме 4,5%, что в настоящее время приводит к налоговой процентной ставке в размере 6,5%.

Новые правила окажут существенное влияние на рынок недвижимости. Экономисты рекомендуют своевременно оценивать финансовые и организационные последствия.

Читайте также:

Строители в Нидерландах просят правительство объявить нехватку жилья чрезвычайной ситуацией

Нидерланды хотят сократить трудовую миграцию иностранцев в ЕС