Жилье под аренду стало больше привлекать инвесторов в Ирландии

Инвестиции в недвижимость Ирландии падали четыре квартала подряд после почти десятилетнего стремительного роста. Эксперты JLL объясняют происходящее слабыми показателями экономики, высокой стоимостью заимствований, а также ограничением арендной платы в 2%. При этом на рынке недвижимости остались инвесторы из Европы и США. В последнее время наблюдается увеличение интереса к сегменту строительства под аренду.



В 2023 году количество сделок сократилось на 61%, а объем сектора уменьшился на 75%, достигнув 434 млн евро. Первая половина 2024 года прошла по аналогичной схеме, количество сделок сократилось 55,4% по сравнению со средними показателями за первое полугодие за 10 лет, а объемы продаж снизились на 71% за тот же период. На фоне низкой активности Orange Capital Partners стала покупателем 136 квартир в рамках масштабной сделки по продаже девелоперского комплекса Jameson Orchard стоимостью 65 млн евро в Малахайд. Это была крупнейшая сделка с недвижимостью, зафиксированная за четыре квартала.

За последние пять лет сектор пережил множество проблем, связанных с системными изменениями, вызванными Covid-19, и текущими препятствиями, созданными рынком с высокими процентными ставками. Тем не менее, за этот период в жилую недвижимость Ирландии было направлено 8,2 млрд евро, что составляет 34% инвестиционного рынка. Крупнейшими инвесторами на рынке недвижимости Ирландии остаются европейцы, значительна роль играют и представители США.





Дисбаланс спроса и предложения способствует повышению арендной платы, несмотря на имеющиеся ограничения. Согласно данным опубликованным CSO, средние ставки в графстве Дублин по состоянию на 4 квартал 2024 года составляла 2 150 евро. Это означает ежегодный рост на 7,6% при среднегодовом пятилетнем росте арендной платы в регионе на 5%. Весной 2024 года в Дублине было доступно для аренды всего 1200 единиц жилья. При этом население региона составляет 1,5 миллиона человек.

Рынок аренды жилья в Дублине является крупнейшим в стране, где 35,7% населения в той или иной форме арендуют жилье. В других локациях этот показатель составляет 24,7%. Существующий фонд стареет, и только 40% выявленного рынка аренды приходится на здания, построенные после 2001 года. Арендный пул относительно молод, 50% менее 39 лет.





Ирландское правительство и различные учреждения отмечают острую нехватку подходящего жилья. Целевой показатель по строительству был обозначен в 2021 году до 33 000 единиц в год, но эта цель пока остается недостижимой. В 2021 и 2022 годах было зарегистрировано 20 544, в 2022-м – 29 776. Причем повышение в 2022-м объясняют лишь задержкой реализации проектов прошлых лет из-за ковида.

Отмечается, что в Дублине наметился заметный сдвиг в сторону многоквартирных домов, что привело к отходу от традиционных схем застройки. В прошлом в центре города строились дома с террасами, в то время как в пригородах преобладали более крупные двухквартирные и отдельно стоящие дома. Как правило, эти проекты осуществлялись застройщиками, которые продавали жилье по отдельности. Они разрабатывали схемы поэтапно, чтобы финансировать весь проект за счет продажи квартир. Однако после мирового финансового кризиса конца 2000-х годов доступ к капиталу становился все более сложным, как и доступ к ипотеке. Это привело к увеличению числа домовладельцев, которые сдают жилье в аренду.

Еще в середине 2010-х годов в Ирландии начал набирать обороты сектор строительства с целью сдачи в аренду. С 2014-м рост увеличился, как и объемы инвестиций. Устойчивый спрос на арендуемое жилье, благоприятные рыночные условия и изменения в правилах сдачи побудили девелоперов и инвесторов сосредоточить внимание на проектах BTR (Build to Rent) в качестве долгосрочного класса активов в Ирландии.
В результате новых инвестиций в Дублине наблюдается экспоненциальный рост строительства многоквартирных домов, что позволяет удовлетворить спрос растущего населения. Анализируя распределение типовых домов, квартир и отдельных коттеджей в Дублине за период с 2011 по 1 полугодие 2024 года, эксперты JLL видят изменения в типах строящегося жилья.

В 2023 году в Дублине был достигнут пик строительства – 9047 квартир, но аналитики сомневаются, что этот объем возможен в 2024-2025 годах, учитывая текущую активность и предполагаемые сроки сдачи объектов. Называются цифры до 6 119 единицы, из них 18,3%, скорее всего, будут под аренду. Всего выдано 40 300 разрешений на строительство, из них 22,2% для последующей сдачи в аренду. Этот сегмент на рынке Ирландии еще только развивается. Несмотря на то, что в Дублине наблюдается прогресс в области строительства подходящих жилых комплексов, потребуется несколько лет, прежде чем объем производства начнет удовлетворять спрос, считают эксперты. Кроме того, отмечается, что сектор новостроек столкнется с трудностями из-за высоких процентных ставок, нехватки работников, дорогих строительных материалов.





Ожидается, что неопределенность в отношении затрат на строительство и финансирование повлияет на активность инвесторов. Заключение сделок будет происходить относительно медленно, но сектор жилье в долгосрочной перспективе останется стабильным. Прогнозируется корректировка цен со стороны собственников из-за повышения ставок по ипотечным кредитам и устойчивого спроса. Сохранится структурный дефицит студенческих домов и других видов жилья, предназначенных для постоянного проживания. Требования к капитальным затратам на модернизацию старого фонда станут все более сложной задачей для некоторых арендодателей, в то время как жители будут более внимательно относиться к вопросам энергоэффективности.

Аналитики Global Property Guide тоже отмечают дисбаланс между спросом и предложением. За первые четыре месяца 2024 года индекс цен увеличился на 7,82% (5,14% с поправкой на инфляцию), по данным Центрального статистического управления (CSO). Средняя запрашиваемая цена за жилье в первом квартале достигала 326 469 евро, что на 5,8% больше, чем в таком же периоде 2023 года. Рост наблюдался, согласно Daft.ie, в большинстве региональных субрынков, однако интенсивность варьировалась в зависимости от местоположения – в Корке, Голуэе, Лимерике и Уотерфорде цены выросли гораздо резче, чем в Дублине. При этом портал Global Property Guide отмечает замедление арендных ставок после непрерывного роста, который длился почти 10 лет. В связи с этим доходность от аренды несколько снизилась в годовом исчислении.

В первом квартале 2024 года валовая доходность от аренды квартир в Ирландии составила в среднем 7,85%. Самая высокая доходность квартир с 1 спальней была зарегистрирована в городе Лимерик (13%), за которым следует Уотерфорд (11,6%). Отмечено и снижение объема продаж. При этом общая устойчивость экономики страны позволяет делать благоприятные прогнозы.



Реальный ВВП страны снизился на 3,2% в 2023 году, однако, согласно анализу Европейской комиссии, это было временное сокращение, поскольку экономика уже начала восстанавливаться в первом квартале 2024 года и, как ожидается, вырастет на 1,2% в 2024 году и 3,6% в 2025-м. Также ожидается дальнейшее снижение инфляции.

Читайте также:

Ирландия сталкивается с серьезными проблемами при наращивании объемов строительства

20 самых востребованных вакансий в Ирландии для рабочей визы: список 2024 года