На рынке недвижимости Чехии работают исключительно местные инвесторы

В третьем квартале 2024 года в основные секторы недвижимости Чехии было инвестировано около 188 миллионов евро, сообщает портал Еuropa property со ссылкой на данные Colliers. Это один из самых низких показателей за последние годы. Вдобавок, 100% покупателей или инвесторов были из Чехии. За девять месяцев объем вложений превысил миллиард евро (1,03 млрд).

Примерно половина объектов недвижимости, купленных и проданных в 2024 году, находится за пределами Праги. Объём инвестиций был примерно поровну распределён между объектами розничной торговли (31%), промышленной недвижимостью (30%) и жилой (27%). Наименьшая доля (12%) пришлась на сегмент небольших офисов. Самой значимой сделкой в третьем квартале названо вхождение REICO в сектор жилой недвижимости BTR (build-to-rent), когда компания приобрела здание G1 в проекте Nový Opatov путём прямой покупки.

Йозеф Станко, директор по исследованиям рынка в Colliers, отметил, что тенденция с внутренним происхождением капитала наблюдалась и в предыдущих кварталах. Международные инвесторы предпочитают выжидать, а местные «всё больше знакомятся с объектами за пределами столицы и чувствуют себя там комфортно».

Инвестиции в жилые проекты BTR привлекают постоянный приток капитала, а сектор розничной торговли в последнее время переживает некоторый подъем, а рынок офисных помещений все еще пытается привлечь интерес инвесторов. В офисы было инвестировано всего 235 миллионов евро: примерно половина среднего показателя за аналогичный период за последние три года. Однако в декабре ситуация может улучшиться, поскольку ведутся интенсивные переговоры о покупке нескольких офисных зданий. Доходность первоклассной офисной недвижимости составляет 5,50%, а промышленной такого уже уровня – 5,25%. Прибыль от торговых объектов зависит от особенностей субрынка: на главных улицах 4,50%, в ТЦ – 6,00%, а для первоклассных торговых центров – 6,25%.

Общий объём чешского рынка промышленных и складских помещений вырос в третьем квартале 2024 года на 6,4% в годовом исчислении – до 12,2 млн кв. м, пишет портал Property-forum. Коэффициент вакантности увеличился на 33 базисных пункта относительно второго квартала, до 3,11%, цены постепенно начали снижаться. Различия в арендной плате и льготах, предлагаемых на соседних рынках, отпугнули многих потенциальных клиентов.

Спрос на промышленные помещения в третьем квартале был ниже среднего показателя за пять лет. Объём новых площадей, выведенных на рынок, составил 161 500 кв. м. Это на 29% меньше среднего показателя за пять лет. Многие проекты, которые изначально планировалось завершить в этом году, в конечном итоге не выйдут на рынок до 2025-го, а несколько других проектов находятся в стадии завершения. В настоящее время почти 400 000 квадратных метров незавершённой недвижимости ожидают арендаторов. Несмотря на сложную ситуацию, число запланированных новых проектов образом увеличивается. В настоящее время в стадии строительства находится около 1,4 млн кв. м, а ещё на 2,5 млн кв. м получены разрешения.

Валовой реализованный спрос в третьем квартале достиг 355 100 кв. м, при этом доля чистого спроса составила 61% (204 000 кв. м). По-прежнему преобладают предварительные договоры аренды свободных помещений в строящихся зданиях. Арендные ставки в наиболее привлекательных районах чешского промышленного рынка остаются в диапазоне 7,00 - 7,50 евро за кв. м в месяц. Суммы начинают снижаться из-за конкуренции с более дешевыми старыми помещениями и иностранными объектами. Тем не менее, эксперты отмечают первые признаки восстановления рынка и некоторое увеличение заключенных контрактов.

По данным Savills на октябрь 2024 года, в Праге сотрудники вернулись в офисы, расходы на эксплуатацию промышленных зданий снижаются, а инвестиции на рынке коммерческой недвижимости растут. Заполняемость офисов впервые после пандемии достигла 61%, это на 23% больше, чем в 2022 году, но пока ниже доковидного уровня (около 70%).

Прага стала единственным европейским городом, где общие расходы, связанные с эксплуатацией премиальной промышленной недвижимости, снизились по сравнению с прошлым годом на 1,8%. В то же время в соседней Польше эти показатели выросли на 5,7% во Вроцлаве, на 5,8% в Варшаве, на 8,7% в Катовице и на целых 11,2% в Познани.

Цены на большинстве рынков Западной и Центральной Европы, похоже, достигли дна, а на чешском иначе. Однако разрыв между предложением и ценой продажи сокращается, что должно способствовать активности сделок в последнем квартале 2024 года. Еще одним важным фактором является будущая стоимость долгового финансирования. Недавнее снижение процентной ставки ЕЦБ до 3,25% может приостановить некоторые сделки, поскольку покупатели могут рассчитывать на возможное улучшение условий кредитования.

Экономические и геополитические проблемы в некоторой степени сохраняются, и многие события влияют на рынок недвижимости и доверие инвесторов. Тем не менее, Йозеф Станко считает, что чешский рынок выигрывает от наличия большого количества внутренних инвесторов, и рынок остаётся активным, особенно в отношении сделок с недвижимостью. Он ожидает, что общий годовой объём инвестиций составит около 1,5 млрд евро. Эксперты Savills отмечают, что доверие инвесторов к рынку недвижимости заметно улучшилось в связи со снижением стоимости финансирования. Предполагается, что динамика рынка сохранится и 2025 году.

Читайте также:

Чешские депутаты вскоре проголосуют за запрет двойного гражданства для граждан России

Прага повысит туристический налог

Чешские застройщики столкнулись с новыми проблемами при получении разрешений