Жилье в Берлине подорожало на рынке продаж и в сегменте аренды

Фото: guthmann.estate

В новом отчете GUTHMANN отмечено, что рынок недвижимости Берлина начал новый год с заметным ростом. Запрашиваемые цены увеличились относительно такого же периода 2024-го на 0,90%, арендные ставки – примерно на 16,10%. Цены повысились в 12 районах из 21. Ожидается, что на этот сектор окажут большое влияние выборы, которые состоятся в конце февраля. Различные партии выдвигают довольно много инициатив для урегулирования рынка.

В исследовании оценили среднюю запрашиваемую цену на вторичном рынке в 5 380 евро за кв. м. на 28.01.2025, на первичном стоимость достигает 8 280. Арендная плата продолжает расти, а разрыв между текущими ставками и платой за новую недвижимость больше, чем когда-либо.



Разница между запрашиваемой ценой и нотариально заверенной ценой сделки в настоящее время составляет около 6% и немного увеличивается после временного сближения. Это отражает оптимизм продавцов, которые менее осторожны при выходе на рынок в условиях снижения процентных ставок по кредитам. В то же время очевидно, что покупатели по-прежнему действуют осторожно и пользуются возможностью для переговоров. Разница между запрашиваемой ценой и ценой сделки сильно варьируется в зависимости от типа недвижимости, состояния и местоположения.



Пандемия COVID-19 привела к росту цен на недвижимость в Берлине, чему способствовали низкие процентные ставки и повышенное внимание к качеству жизни и работе из дома. Средняя цена за квадратный метр выросла с 4 350 евро за кв. м в начале 2020 года до 4980 евро в 2021-м. Боевые действия на территории Украины, начавшиеся в 2022 году, привели к росту инфляции и изменению процентных ставок. Увеличение стоимости финансирования снизило спрос, что привело к незначительному уменьшению цен с 5360 евро за «квадрат» в 2023 году до 5010 в последнем квартале 2024-го. Тенденция к снижению явно прекратилась как в сегменте новостроек, так и в сегменте существующей недвижимости.

Количество нотариально заверенных сделок купли-продажи снижалось с 2015 года и составило около 9700 сделок в последнем квартале 2024 года, из которых около 8600 были заключены в отношении существующей недвижимости, а около 1100 – с новостройками. В обоих сегментах спад продаж, вызванный началом войны в Украине и последовавшими за этим проблемами с инфляцией и процентными ставками, очевиден. Продажи новых квартир в последнее время стабилизировались, в то время как перспективы сегмента вторичного рынка по-прежнему неясны. Основная активность на существующем рынке недвижимости в Берлине сосредоточена в районе железнодорожного вокзала S-Bahn, в то время как масштабные проекты новостроек в основном децентрализованы.

На вторичном рынке от юго-запада до центра и севера Берлина квартиры стоят от 5 600 до 5 800 евро. Преобладает жилье площадь от 70 до 76 квадратных метров, которое продают в среднем от 420 000 до 445 000 евро. Самые дешёвые квартиры находятся в Шпандау. Вновь построенные квартиры в центре города больше не продаются дешевле 10 000 евро кв м. Самые высокие цены за квадратный метр в 2024 году в районах Ораниенбургерштрассе, Савиньиплац и Людвигскирхплац.





В исследовании отмечено, что срок владения недвижимостью от десяти лет позволяет не платить подоходный налог при продаже, если объект не является частью бизнеса. Использование жилья в личных целях также может привести к освобождению от уплаты налогов, если оно использовалось именно в этом статусе в год продажи и в течение двух предыдущих лет.

На рынок аренды жилья в Берлине влияют такие факторы, как иммиграция, рост населения и меры жилищной политики. За последние 20 лет Берлин претерпел значительные изменения в результате роста спроса и снижения доли вакантного жилья. Основное внимание уделялось регулированию существующей арендной платы, а не новому строительству, поэтому с рынка было изъято довольно большое количество объектов, которые ранее сдавали.

Эта тенденция началась с защиты интересов местных жителей и выражалась чаще всего в ограничениях ставок, что значительно сократило предложение арендного жилья и создало большую неопределённость для многих собственников. Действующие правила также препятствуют новому строительству и ограничивают свободное ценообразование, что привело к высвобождению больших объёмов жилья на других рынках. Существующая арендная плата растёт очень медленно, поэтому нет стимула переезжать в более скромное жильё. В связи с этим большие квартиры всё чаще занимают небольшие семьи. Поскольку многим владельцам невыгодно сдавать квартиры в аренду на неопределённый срок, то многие квартиры продаются или уходят на краткосрочный рынок.

Эксперты уверены, что выборы в Бундестаг, которые пройдут 23 февраля, повлияют на рынок недвижимости Берлина. Партии предлагают различные меры, среди которых замораживание арендной платы и экспроприация компаний, занимающихся недвижимостью. Есть инициативы с налоговыми льготами на собственность, которая получена по наследству, по строительству некоммерческого жилья или ужесточению контроля за арендной платой. Учитывая неясную ситуацию с коалицией, результат остаётся неопределённым.

Colliers и JLL прогнозируют умеренный рост числа сделок в 2025 году, но общее количество транзакций останется значительно ниже среднестатистических показателей за длительный период, что свидетельствует о продолжающихся трудностях в отрасли. К тому же геополитическая неопределённость, результаты федеральных выборов и состояние экономики «могут замедлить постепенное восстановление инвестиционных рынков». Эксперты DIW в Берлине признают критическое сочетание экономического спада и структурных проблем, но ждут постепенного оживления и роста в 2025-м.

Европейская комиссия предполагает, что инфляция снизится в 2025 году до 2,1%, а в 2026-м до 1,9%. Рост ВВП ожидается от 0,7% в этом году до 1,3% в следующем. Реальные доходы домохозяйств Германии продолжат восстанавливаться. В связи с этим частное потребление начнет повышаться, хотя и медленными темпами. Ожидается, что смягчение денежно-кредитной политики будут способствовать восстановлению инвестиций. В строительстве возобновится рост, обусловленный восстановлением спроса на жильё и инфраструктуру, о чём уже свидетельствуют растущие объёмы заказов и ипотечных кредитов.

Читайте также:

В Германии могут ввести требования к уровню дохода мигрантов для получения ВНЖ

Где жилье подорожает больше всего в 2025 году

В немецком Гессене планируют штрафовать собственников за пустующее жилье