Дефицит новостроек в Манхэттене: на Верхнем Вест-Сайде спад на 94%

Фото:Wikipedia

На Верхнем Вест-Сайде Манхэттена в течение ближайших трех лет планируется строительство всего 51 нового кондоминиума – на 94% меньше, чем в 2016-2019 годах, сообщает Bloomberg со ссылкой на Corcoran Sunshine Marketing Group. Уже сейчас престижный район испытывает острый дефицит нового жилья, и высокий спрос ведет к росту цен и снижению доступности квартир.

В 2016-2019 годах на Верхнем Вест-Сайде ввели 869 новых квартир, но после пандемии девелоперы резко снизили активность из-за роста издержек, сложных разрешительных процедур и ограниченного числа участков под застройку. В итоге именно здесь отмечено самое значительное падение объемов строительства в Манхэттене. Спрос остается высоким: за год сделки с новостройками выросли на 41%, а медианная цена увеличилась на 8%. Квартиры продаются быстрее, чем в других районах – в среднем за 76 дней. Все больше покупателей отказываются от старых кооперативов с жесткими правилами и долгими проверками, выбирая современные дома, куда можно въехать без дополнительных затрат на ремонт.



В The Henry на 84-й улице реализовано 70% квартир, а в комплексе Rockwell на 103-й – около 86%. В среднем в новых домах продано 66% лотов против 55% по Манхэттену. Самый доступный вариант в новом комплексе Extell Development на 66-й улице стоит 3,6 млн долларов, а медианная цена квартир на вторичном рынке в этом районе составляет около 1,6 млн. При таком разрыве первичный рынок остается недосягаемым для большинства горожан.

Возведение новых зданий осложняется дефицитом площадок и строгими градостроительными нормами. Большая часть территории входит в исторические зоны, а немногие свободные участки расположены вдоль Бродвея. Попытки строительства высотных домов нередко встречают сопротивление местных жителей, опасающихся утраты архитектурного облика района. Компания Extell уже сталкивалась с судебными исками по поводу своих проектов, включая 69-этажный дом 50 W. 66th St., где пентхаус оценивается в 85 миллионов долларов. Несмотря на споры, застройщик планирует возвести еще одну башню – 366-метровый комплекс на 77-й улице, на месте бывшей штаб-квартиры ABC. Это здание станет самым высоким в районе. Представители компании заявляют, что готовы сотрудничать с общественностью и включить в проект несколько доступных квартир. При этом под действующими нормами зонирования возведение зданий такой высоты больше не допускается.

Рынок также сдерживает закон 2019 года, ограничивший конвертацию арендных домов в кондоминиумы. Теперь девелоперы обязаны продать не менее 51% квартир нынешним жильцам, иначе переоформление невозможно. Эта мера практически закрыла возможность пополнения рынка за счет переделки старого фонда.



При текущих процентных ставках и росте цен на землю экономически оправданы только проекты класса «люкс». По словам президента Corcoran Sunshine Келли Мак, вывести на рынок дом по стартовой цене для массового покупателя сегодня «почти невозможно». Для старожилов района ситуация выглядит тревожно. «Теперь, чтобы жить здесь, нужно быть действительно обеспеченным, – говорит 70-летняя бывшая учительница Марсия Кауфман, купившая квартиру на 72-й улице. – Для семей это становится все труднее: мало места и слишком высокая цена за то, что получаешь».

Пока на Верхнем Вест-Сайде строительство новых домов практически остановилось из-за нехватки участков и строгих ограничений, власти Нью-Йорка нашли иной способ сократить дефицит жилья. В центре Манхэттена разворачиваются масштабные проекты по преобразованию офисных зданий в жилые. Крупнейший из них — реконструкция бывшей штаб-квартиры Pfizer на Ист-42-й улице. Девелоперы Metro Loft и David Werner Real Estate Investments превратят два башенных корпуса в жилой комплекс с 1600 квартирами, бассейном на крыше и фитнес-центром. Завершение строительства запланировано на 2026 год.

Аналогичные проекты реализуются в Мидтауне. SL Green Realty переоборудует башню Ernst & Young в 600 апартаментов, а TF Cornerstone создаёт жилой дом на Третьей авеню на 350 квартир. В августе власти утвердили новый план зонирования Midtown South, который открывает возможность строительства около 9,5 тыс. квартир. По данным CBRE, на Мидтаун приходится более 60% всех площадей конверсии в Манхэттене, а общий объём таких проектов превысил 4 млн кв. футов – больше, чем за весь прошлый год. По оценке Metro Loft, переоборудование занимает около полутора лет и обходится значительно дешевле, чем строительство с нуля.



Интерес к конверсиям усилила программа налоговых льгот 467-m. Она фиксирует налоговые ставки на 35 лет при условии, что не менее четверти квартир будут отнесены к категории доступного жилья. Управляющий партнер Metro Loft Натан Берман отмечает, что это делает расчет проектов предсказуемым и снижает финансовые риски. Решение оказалось своевременным: средняя арендная плата в Манхэттене в августе достигла $4600, увеличившись на 8,4% за год, а уровень вакантности офисов во втором квартале составил около 23%. Конверсии офисов в жилые дома пока не способны устранить дефицит жилья, но это один из немногих инструментов, позволяющих частично компенсировать дефицит новых проектов.