Жильё в Праге дорожает из-за разрешений. Бумажный бум и реальный дефицит

Фото: Unsplash

Рынок новостроек Праги демонстрирует парадоксальную картину. Формально в столице Чехии запланировано строительство более 150 000 новых квартир, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений. Однако на практике подавляющее большинство этих проектов остаётся на стадии планирования из-за хронически медленной и неэффективной системы выдачи разрешений на строительство. В результате фактическое предложение жилья продолжает отставать от спроса, а доступность жилья в Праге остаётся худшей среди сопоставимых городов Центральной Европы.

Рекордный спрос на фоне ограниченного предложения

2025 год стал одним из самых активных для пражского рынка недвижимости. За первые три квартала было продано около 6 000 квартир в новостройках, а по итогам года крупнейший девелопер страны Central Group ожидает продажи на уровне 7 500–8 000 объектов. При этом объёмы ввода нового жилья не соответствуют темпам спроса. Ограниченное предложение на фоне устойчивого покупательского интереса привело к росту цен на новые квартиры примерно на 8 % за год — это самый высокий показатель среди столиц региона.

Разрешения как системный барьер

Ключевой проблемой рынка остаётся выдача строительных разрешений. В среднем в Праге утверждается лишь около 5 000 новых квартир в год, тогда как реальная потребность как минимум вдвое выше. За последние два десятилетия это привело к накопленному дефициту почти в 100 000 квартир. 2025 год только усугубил ситуацию: за первые девять месяцев было одобрено менее 4 000 объектов — худший результат за десять лет. Особенно показателен август, когда разрешение получили всего 27 квартир, что эквивалентно жилью примерно для 50 человек.

Доступность жилья продолжает снижаться

Индекс доступности жилья CG Index наглядно отражает масштабы проблемы. Для покупки средней новой квартиры площадью 70 квадратных метров сегодня требуется 14,8 годовых брутто-зарплат. Это немного лучше показателя прошлого года, но всё равно на пять годовых доходов больше, чем в 2015 году. Таким образом, даже при росте доходов населения жильё в Праге становится структурно менее доступным.

Осторожные надежды на реформу

Определённый оптимизм связан с планами реформирования системы выдачи разрешений. Правительственная программа и предложения по корректировке нового строительного законодательства предусматривают ускорение процедур, в том числе за счёт упрощения процессов и цифровизации. Однако даже в случае запуска реформы с 1 января 2027 года реальные эффекты для рынка ожидаются лишь через несколько лет, учитывая инерционность строительного цикла.

Как сообщают эксперты International Investment, ситуация в Праге демонстрирует классический пример того, как административные ограничения могут нейтрализовать даже масштабные планы застройки. Для инвесторов это означает сохранение давления на цены и ограниченное предложение в среднесрочной перспективе, а для покупателей — необходимость учитывать, что дефицит жилья носит не циклический, а структурный характер.