Сколько лет нужно работать, чтобы купить квартиру в Европе: данные Deloitte

Исследование Property Index 2025 компании Deloitte показывает, что жильё в крупнейших европейских городах стремительно теряет доступность. Аналитики сравнили доходы и цены на новостройки в 75 городах и рассчитали, сколько годовых зарплат требуется для покупки стандартной квартиры. Полученные данные демонстрируют глубокий дисбаланс: на большинстве рынков цены росли быстрее доходов, а дефицит нового строительства усиливает давление на покупателей.

Недоступные рынки: Амстердам, Афины и Прага

Амстердам (Нидерланды) остаётся самым недоступным городом Европы: для покупки новой квартиры площадью 70 кв. м необходимо 15,4 годовых зарплат. Средняя цена новостроек превышает 8 400 евро за кв. м, а рост доходов отстаёт от динамики стоимости жилья, что делает рынок практически недостижимым для значительной части населения.

Второе место занимают Афины (Греция) с коэффициентом 15,3. Стоимость новостроек в столице составляет около 4 000 евро за кв. м, однако медленный рост зарплат и сильный спрос — в том числе со стороны иностранных покупателей — формируют один из самых высоких уровней недоступности в Европе.

Прага (Чехия) находится на третьей строчке рейтинга с показателем 15,0. Средняя цена новых квартир достигает 6 121 евро за кв. м. Несмотря на рост строительства в последние годы, рынок по-прежнему страдает от ограниченного предложения, и именно это сокращает доступность сильнее всего.

К числу городов с аналогичными проблемами относятся Кошице (Словакия) с уровнем 14,2 и Брно (Чехия) — 14,0. При стоимости новостроек в диапазоне 3 900–5 000 евро за кв. м эти рынки не могут опираться на высокие доходы, как это происходит в Западной Европе. В результате доступность снижается прежде всего из-за разницы в уровнях заработной платы, а не из-за локальных ценовых рекордов.
Средний уровень доступности: города, где покупка ещё возможна

Около 12 лет требуется работать ради жилья в Любляне (Словения), чуть меньше в Салониках (Греция) — 11,4, Будапеште (Венгрия) и Остраве (Чехия). Здесь стоимость новостроек варьируется от 2 500 до 4 500 евро за кв. м, а динамика доходов и объём строительства обеспечивают более сбалансированный рынок.

В Лондоне (Великобритания) необходимо зарабатывать 10,8 лет, хотя стоимость новых объектов одна из самых высоких — 8 250 евро за кв. мв. В Роттердаме (Нидерланды) — 10,1, цена около 4 500. Уровень доходов в этих странах высокий, что отчасти компенсирует дороговизну недвижимости.

Наиболее доступные рынки

Самыми доступными городами Европы названы Оденсе (Дания) и Турин (Италия): покупателю требуется 4,9 годовых зарплат. Стоимость новостроек в Оденсе составляет около 3 032 евро за кв. м, в Турине — примерно 2 258 евро. Эти рынки характеризуются устойчивым соотношением доходов и цен, что обеспечивает относительную стабильность и доступность жилья.

К числу доступных относятся также Манчестер (Великобритания) — 5,3, Орхус (Дания) — 5,8. В Катовице (Польша) показатель уже выше — 7,1. Жильё в Манчестере оценивается примерно в 3 143 евро за кв. м, в Орхусе — 3 739 евро, в Катовице — около 2 771 евро. Эти города объединяет сильная экономика, высокий уровень занятости и более равномерная динамика спроса и предложения.

Средние зарплаты в Европе

Данные о средних валовых зарплатах позволяют понять, почему одни города оказываются в начале рейтинга доступности жилья, а другие — в самом конце. По данным Eurostat, средняя годовая зарплата в странах ЕС в 2024 году составляла около 39 800 евро. Однако различия между странами значительны, и именно они определяют, сколько годовых доходов требуется для покупки стандартной квартиры.

К группе стран с наиболее высокими доходами относятся Люксембург — около 83 000 евро в год, Дания — примерно 71 500, Ирландия — 61 000. Германия также остаётся в верхней части списка со средним уровнем порядка €53 800. В южных и восточных странах ЕС показатели заметно ниже: Италия — €33 500 евро, Польша — €21 200, Венгрия — €18 500, Греция — €18 000. Самый низкий уровень доходов в Болгарии — около 15 400 евро.

Контраст объясняет разницу в коэффициентах доступности при сопоставимых ценах на жильё. Например, стоимость квартиры около 300 000 евро в Люксембурге эквивалентна примерно четырём годовым доходам, тогда как в Польше это уже около четырнадцати годовых доходов. В результате даже сравнительно умеренные цены в ряде европейских стран приводят к высоким значениям недоступности — зарплаты растут медленнее стоимости жилья.

Инвестиционные сигналы

Для инвесторов показатели доступности становятся ключевым индикатором устойчивости рынка. Города, где коэффициент превышает 14–15 годовых зарплат, демонстрируют признаки перегрева и ограниченный потенциал дальнейшего роста: цены там поддерживаются не расширением предложения, а структурным дефицитом. Такие рынки обеспечивают сохранность стоимости, но при этом несут повышенные риски коррекции.
Более сбалансированными выглядят рынки со средней доступностью — от Скандинавии и северной Италии до Польши. Здесь спрос распределён равномернее, темпы строительства выше, а динамика доходов позволяет рынкам оставаться предсказуемыми для долгосрочных вложений.

По оценке International Investment, в большинстве европейских городов доходность жилой недвижимости остаётся умеренной при высоких затратах на вход и жёстких регуляторных ограничениях. На рынках с дорогим жильём и ограниченным предложением ценовой рост не всегда конвертируется в высокую рентабельность аренды, а в странах с более доступным жильём доходность под давлением налогов, норм сдачи и ужесточения требований к арендодателям. В результате инвесторам приходится учитывать не только стоимость актива, но и локальные правила, которые могут существенно влиять на итоговую доходность.

Читайте также:

Жизнь и расходы в Европе в 2025 году: Полный гид

Центральная и Восточная Европа: рост инвестиций и ключевые риски

Цены на старые квартиры в Чехии выросли на 21%

Ставки за аренду жилья в Варшаве достигли рекордного уровня

Самые здоровые и комфортные города Европы: рейтинг HUDI-2025