Сомалиленд - новый рынок недвижимости на карте мира: цены, динамика, перспективы

В новогодние праздники Израиль признал независимость Сомалиленда. Благодаря этому новостному событию подавляющее большинство людей впервые услышали об этом государстве. Признание Израиля превращает эту страну из терра инкогнито в центр внимания широкой общественности, в том числе инвесторов.

Сомалиленд

Все мы слышали о Сомали - «стране пиратов». Но на самом деле государство поделено на девять территорий и правительство контролирует лишь одну из них. Остальные восемь - это непризнанные и частично признанные государства: Сомалиленд, Пунтленд, Джубаленд, Государство Центральных регионов Сомали, Юго-Западное Сомали, Хиршабелле, Харакат аш-Шабаб и Исламское государство. Раньше их было вдвое больше, но по итогам гражданской войны многие территории объединились в непризнанные государства ради более эффективной защиты.

Сомалиленд расположен в идеальной для туризма локации - вдоль 740-километрового побережь Персидского и Аденского залива, в тропиках. Открытием стало широкое распространение английского языка среди населения Сомалиленда. Это обусловлено тем, что государство является частью бывшей колонии Британское Сомали, а его элиты определили для страны западный вектор развития и поощряют широкое изучение английского.

При этому инфраструктура Сомалиленда совершенно неразвита. Это - рай для инвесторов, готовых ради высоких прибылей идти на риски соседства этой страны с исламистскими террористическими квазигосударственными образованиями. При наличии интереса со стороны Израиля, который десятилетиями живет в окружении агрессивных арабских соседей, риски вложений в Сомалиленд могут быть оправданными.

Еще одной неожиданностью стало то, что это государство на Африканском Роге уже сейчас является отнюдь не дешевым рынком недвижимости. Предлагаем вашему вниманию разбор сомалилендского рынка с ценами, динамикой и перспективами.

Харгеиса

Это столица Сомалиленда.

- Средние цены на землю в центральных районах около $40-70/м², за пределами центра - от $25. На самых отдаленных или неблагополучных окраинах землю можно купить даже в пределах $4000-$10000 за участок, подходящий для строительства здания, сообщает Sidra Homes.

- Жилье с минимальным уровнем комфорта оцениваются в столице в диапазоне $50000-$80000, а современные апартаменты и более качественные дома - $200000-$500000 в центре, по данным Guriiibso.

- Аренда: квартиры на окраинах стоят в среднем $200/месяц, а в центра доходят до $800, пишет Somalia.

Бербера

Это портовый и туристический город.

- Земля и участки вблизи побережья оцениваются до $80 000, в зависимости от близости к морю и инфраструктуры, сообщает Reddit.

- Арендные ставки в Бербере обычно ниже, чем в Харгеисе, но жильё около порта и пляжей остаётся востребованным.

Бурао

Крупный внутренний центр региона.

- Земельные участки здесь значительно дешевле: примерно $15-40/м², что делает город более доступным для жилищного строительства по сравнению с Харгеисой.

- Аренда в Бурао дешевле, чем в столице, но ставки сильно разнятся между микрорынками.

Другие локации

В таких городах как Борама, Габилей и Сергиаго рынок недвижимости менее активен, но большой - наличествует много жилых и коммерческих объектов с низким порогом входа.

Коммерческая недвижимость

- Спрос на офисы, торговые площади и склады растёт в Харгеисе и Бербере, особенно в районах с доступом к транспортным коридорам и портам.

Динамика последних лет

- Цены на землю в центральных районах увеличились примерно вдвое за последние 5 лет, но в основном этот рост коррелируется с подорожанием строительных материалов во всем мире (рост стоимости материалов - около 40% с 2020 г.) и ограниченного предложения площадок с полной документацией.

- В Харгеисе средняя стоимость участка выросла с примерно $20000 до $30000-35000 за пять лет.

Строительство

- Рост городского населения и потребность в доступном жилье стимулируют частные проекты на жилые районы, а также проекты в Бербере для жилья, ориентированного на средний класс, сообщает FAIR Construction.

- Основная проблема - отсутствие ипотечных программ и банковского финансирования под жильё; большинство объектов приобретаются за наличный расчёт.

- Стоимость строительства увеличилась из‑за импорта материалов, логистики и нестабильности поставок.

- Инфраструктурные проекты (дороги, порты, коммунальные услуги) остаются локальными и не всегда согласованными, что ограничивает скорость развития новых микрорайонов вне центра, говорится в отчете Geeska.

Туризм и отельная индустрия

Туризм в Сомалиленде развивается слабее даже чем в соседних странах. В стране насчитывается следующее количество отелей:

- Харгеиса - 66 отелей, 1915 номеров;
- Бурао - 22 отеля, 323 номера;
- Габилей - 17 отелей, 606 номеров;
- Бербера - 16 отелей, 473 номера;
- Борама - 11 отелей, 216 номеров;
- В остальной части страны - 5 отелей на 131 номер.

При этом цены за ночевку в отелях высокие - от $50 до $150, по данным Tutu. В основном это гостевые дома и небольшие отели «без звезд», а отелей международных отельных сетей в стране почти нет, за исключением самых дешевых брендов.

После гражданской войны в Сомалиленде снова начинают появляться небольшие потоки иностранных туристов. В 2023 году в страну приехало 6500 отчаянных смельчаков из-за рубежа, а в 2024 году - уже 10 тысяч, подсчитал 24 Канал.

На ресторанное питание иностранные туристы тратят в среднем $10 за один прием пищи.

Динамика рынка

После гражданской войны в стране фиксируется умеренный рост цен на землю и жилье в ключевых городах (Харгеиса и Бербера), отчасти связанный с начавшейся урбанизацией.

В Бурао и менее урбанизированных городах цены остаются более доступными, что делает их привлекательными для инвестиций в жилую застройку.

Строительные проекты растут в жилом секторе, но инфраструктура развивается медленнее. При этом строительство коммерческих объектов укрепляется в центральных деловых зонах.

Общий поток туристов в Сомали увеличивается, что отражает растущий интерес к региону, но безопасность и ограниченная инфраструктура остаются препятствиями для массового туризма.

Рыночные прогнозы

В ближайшие 3-5 лет ожидается дальнейший умеренный рост цен на землю и жилье в городах Харгеиса и Бербера благодаря повышенному интересу со стороны местного населения и диаспоры. Возможен рост инвестиционных проектов в коммерческую недвижимость в Хардгеисе и Бербере.

Рост строительной активности будет продолжаться, но медленный, пока не улучшатся банковские финансовые продукты (например, ипотека) и государственное регулирование. Увеличение доступного жилья станет ключевым фактором спроса.

Эксперты International Investment предполагают, что если уровень безопасность будет расти и дальше, появится больше организованных туристических предложений, то сектор может показать умеренный рост, особенно в сегменте приключенческого и культурного туризма. Однако туристические потоки останутся сравнительно низкими без существенных инфраструктурных инвестиций.