Анализ рынка недвижимости в Словакии: цены, аренда, доходность в 2026 году

Словакия остается одним из самых популярных рынков недвижимости среди инвесторов из славянских стран. Она привлекает покупателей отсутствием языковых барьеров, надежностью, понятными правилами.

Жилая аренда и доходность

Доходность от сдачи квартир в Словакии находится в диапазоне 3-5% годовых. Это сопоставимо с другими странами Центральной Европы, где доходность жилой аренды редко превышает 5%, говорится в отчете KPMG.

Арендные ставки на квартиры в Братиславе составляют €10-14/ м² в месяц в зависимости от района и состояния жилья, что даёт доход несмотря на более высокую стартовую цену покупки.

Коммерческая недвижимость

Коммерческий сектор Словакии демонстрирует высокую инвестиционную активность. В первой половине 2025 года объём инвестиций превысил €500 млн, что больше, чем за весь 2024 год. Такие данные приводит Europa Property.

Основные инвесторы: локальные фонды и иностранный капитал (Чехия, Венгрия, Швейцария, Великобритания). Такая инвестиционная активность отражает уверенность рынков и приток капиталовложений в устойчивые сегменты коммерческой недвижимости.

Офисы

Рынок офисов в Братиславе остаётся основным, с сильным спросом на A+ и A‑классы зданий (премиальные офисы), считают аналитики Cushman & Wakefield.

Прайм‑ставки аренды в центре столицы могут составляют €20-21/м² в месяц с ожидаемым умеренным ростом в 2026 году. Доходность для качественных офисов составляет около 6.25% годовых.

Офисный сегмент привлекателен для инвестиций в премиальные площади, но старые офисы могут требовать реконверсии или модернизации под гибкие форматы.

Складские и промышленные объекты

Рынок логистической недвижимости остаётся наиболее динамичным в коммерческом секторе, занимая 50-58% объёма инвестиций.

Объём современного складского фонда в стране составляет 4.6 млн м² и еще 311 тыс. м² находятся на стадии строительства, по состоянию на начало 2026 года, пишет 108 Real Estate.

Прайм‑ставки аренды - порядка €5.4-5.8/м² в месяц. Свободные площади в 2026 году вырастут на 7-8%, открывая для арендаторов возможности для сдерживания роста арендной платы, что для инвесторов - не ободряющий сигнал.

Доходность в индустриальном сегменте - около 6%. Склады все еще остаются одним из самых устойчивых сегментов с высоким спросом, особенно в связи с ростом электронной коммерции и распределительных центров.

Розничные и торговые объекты

Сегмент торговых площадей остаётся активным, включая торговые центры и торговые улицы в регионах.

Прайм‑аренда торговых центров в Братиславе составляет €65-70/м² в месяц, а ставки для региональных торговых улиц - €15-16/м², подсчитали в Colliers.

Средняя доходность торговых центров - 6.50%, а на торговых улицах- 6.75%.

Розничные объекты привлекают инвесторов стабильным денежным потоком, особенно в хорошо посещаемых локациях и на торговых улицах.

Гостиничный сегмент

Отельная недвижимость в Словакии меньше по объёму инвестиций по сравнению с другими сегментами, но остаётся интересной частью рынка.

По данным отчетов, отельные активы начали появляться в инвестиционных портфелях, но их доля все ещё относительно невелика по сравнению с офисами, индустриальными и розничными объектами.

Доходность отельной недвижимости сильно варьируется между «звездами», но для качественных бутик‑отелей или бизнес‑отелей она составляет ориентировочно 5.75-7.75% в зависимости от местоположения и RevPAR (доход на номер).

Гостиницы привлекают опытных инвесторов - с опытом в туристическом секторе, особенно в туристических зонах и крупных городах, уверены эксперты International Investment.

Ключевые тенденции и прогнозы

Инвестиционная привлекательность: рынок коммерческой недвижимости Словакии устойчив и растёт за счёт притока иностранных инвесторов и укрепления экономики.

Стабильность доходов: сегменты с долгосрочными арендаторами (торговля, индустриальные объекты) особенно интересны для пассивного дохода.

Рынок жилья остаётся растущим, но арендная доходность ниже, чем у коммерческих сегментов.

Рост офисных помещений: появляются гибкие рабочие пространства, соответствующие новым требованиям арендаторов, резюмирует Newsroom.

Выводы

Рынок недвижимости Словакии в 2025-2026 гг. характеризуется устойчивым ростом цен на жильё, активным инвестиционным спросом и разнообразием доходных сегментов.

Жилая недвижимость остаётся интересной для покупки и сдачи в аренду, но коммерческие сегменты (особенно индустриальные склады, торговые площади и офисы A+ класса) предлагают более высокие и стабильные доходы для инвесторов.

При этом гостиничная недвижимость становится всё более заметным объектом инвестиций, особенно в городах с активным туристическим потоком.