Жилье в ЕС снова дорожает

В первом квартале 2026 года жилье в Евросоюзе подорожало на 5,1% год к году, а аренда выросла на 3%. Рынок продолжил восстановление после просадки 2022–2023 годов, но рост цен снова обгоняет аренду и усиливает проблему доступности жилья для домохозяйств.

Цены на жилье в ЕС ускорили рост

Eurostat сообщил, что в первом квартале 2026 года цены на жилье в ЕС выросли на 5,1% по сравнению с первым кварталом 2025 года. Аренда за тот же период увеличилась на 3%. По сравнению с четвертым кварталом 2025 года жилье подорожало на 1,2%, аренда — на 0,7%. Между средним уровнем 2025 года и первым кварталом 2026 года цены на жилье выросли на 2,9%, арендные ставки — на 1,8%.

Для рынка это означает продолжение разворота, который начался после охлаждения 2022–2023 годов. Жилье снова дорожает быстрее аренды, а значит покупка становится тяжелее для домохозяйств, которые зависят от ипотеки и накоплений. Рост цен также меняет экономику инвестиций: стоимость входа в объект повышается быстрее, чем арендный поток.

Португалия, Болгария и Словакия лидируют по росту цен

На уровне стран ЕС разрыв стал особенно заметным. Если сравнивать первый квартал 2026 года со средним уровнем 2025 года, цены на жилье росли быстрее аренды в 19 странах ЕС, по которым есть данные. Самое сильное повышение цен зафиксировано в Португалии — на 10,3%, Болгарии — на 9,4% и Словакии — на 9,1%.

Падение цен было только во Франции и Финляндии. Во Франции жилье подешевело на 0,5%, в Финляндии — на 1,8%. Это делает восстановление европейского рынка неравномерным: часть стран снова входит в фазу быстрого роста, а отдельные крупные и северные рынки остаются в зоне слабого спроса.

Годовая динамика показывает еще более резкий контраст. В первом квартале 2026 года цены на жилье выросли в 25 странах ЕС и снизились только в Финляндии, где падение составило 2%. Самый сильный годовой рост был в Португалии — 17,8%, Болгарии — 14,8% и Словакии — 14,4%.

Аренда растет почти во всех странах ЕС

Арендные ставки повысились почти во всех странах Евросоюза. Исключениями стали Словения, где аренда снизилась на 0,9%, и Финляндия, где она осталась без изменений. Среди остальных стран максимальный рост аренды был в Хорватии — на 21,9%, затем в Болгарии — на 6,4% и Греции — на 5%.

Хорватия здесь выглядит отдельным случаем. Резкий рост аренды может отражать давление туристического спроса, ограниченное предложение в популярных городах и на побережье, а также конкуренцию между долгосрочной и краткосрочной арендой. Для местных жителей это означает рост ежемесячных расходов даже там, где покупка жилья не ускоряется такими же темпами.

Болгария одновременно вошла в тройку лидеров и по росту цен на жилье, и по росту аренды. Такой профиль обычно указывает на широкий спрос: жилье дорожает как актив, а аренда — как базовая услуга для домохозяйств. Для покупателей это создает двойное давление: ждать становится дорого, покупать — тоже.

Рынок вернулся к росту после спада

Долгосрочная динамика показывает, что текущий рост стал продолжением новой фазы после резкого подъема 2015–2022 годов и последующего охлаждения. Цены на жилье в ЕС быстро росли с начала 2015 года до третьего квартала 2022 года, затем два квартала снижались, потом начали восстанавливаться. С первого квартала 2024 года квартальный рост стал последовательным, а к первому кварталу 2026 года составил 1,2% за квартал.

Пик годового роста пришелся на первый квартал 2022 года: тогда цены на жилье в ЕС выросли на 10,7% год к году. После этого динамика ослабла и стала отрицательной во втором и третьем кварталах 2023 года. В 2024 году рынок снова вышел в плюс, а к первому кварталу 2025 года рост достиг 5,8%. В первом квартале 2026 года он замедлился до 5,1%, но остался высоким для рынка, где доходы населения и ипотечные ставки восстанавливаются медленнее.

Индекс цен на жилье измеряет изменение стоимости жилой недвижимости, которую покупают домохозяйства: квартиры, отдельные дома, таунхаусы и другие виды жилья. В расчет входят как новые, так и существующие объекты, независимо от того, покупаются они для собственного проживания или как инвестиция.

Рост цен выше инфляции снова стал проблемой

Важный показатель для оценки рынка — цены на жилье с поправкой на инфляцию. Такой расчет показывает, растет ли недвижимость быстрее общего уровня потребительских цен. В 2023 году реальные цены на жилье в еврозоне снизились на 6,9%, в 2024 году — еще на 0,2%, а в 2025 году снова выросли на 3,1% сверх инфляции.

Это меняет оценку текущей фазы. Если жилье дорожает только номинально, часть роста объясняется общей инфляцией. Если цены растут быстрее инфляции, недвижимость снова становится более дорогой относительно других расходов домохозяйств. Для семей это означает, что накопления на первый взнос должны расти быстрее зарплат и потребительских цен.

В 2025 году цены на жилье выросли ниже инфляции только в шести странах ЕС: Франции, Люксембурге, Австрии, Румынии, Финляндии и Швеции. Во всех остальных странах рост недвижимости обогнал инфляцию.

Доступность жилья остается ключевым риском

Рост цен и аренды показывает, что жилищный рынок ЕС стал активнее, но не стал доступнее. Для собственников подорожание поддерживает стоимость активов. Для покупателей, особенно молодых семей и жителей крупных городов, оно повышает входной барьер. Для арендаторов рост ставок напрямую увеличивает ежемесячную нагрузку.

Ситуация особенно чувствительна в странах, где одновременно дорожают покупка и аренда. Если жилье растет быстрее аренды, снижается потенциальная доходность новых инвестиций в аренду. Если аренда начинает догонять цены, давление переходит на домохозяйства, которые не могут купить объект и вынуждены оставаться в съемном жилье.

Для властей ЕС это превращается в макроэкономическую проблему. Дорогая недвижимость влияет на мобильность работников, потребительские расходы, рождаемость, спрос на ипотеку и финансовую устойчивость банков. При этом простого решения нет: снижение ставок может поддержать спрос и снова разогреть цены, а увеличение предложения требует времени, земли, разрешений и инвестиций в строительство.

Как сообщают эксперты International Investment, данные за первый квартал 2026 года показывают не здоровую нормализацию, а возвращение старого европейского дисбаланса: активы дорожают быстрее, чем базовая жилищная доступность. Критический риск для 2026 года — новая фаза расслоения. Домохозяйства с капиталом смогут зафиксировать жилье до следующего витка роста, а арендаторы и первые покупатели будут догонять рынок с отставанием по доходам, ставкам и накоплениям.