Отели снова в приоритете капитала

Гостиничная недвижимость снова набирает вес в портфелях инвесторов. В 2025 году на отели пришлось около 8% мировых инвестиций в коммерческую недвижимость — выше долгосрочного среднего уровня, а объем сделок оказался на 22% выше минимума 2023 года. В Европе больше 90% опрошенных инвесторов собираются сохранить или увеличить вложения в гостиницы в 2026-м. Особенно востребованы курортные и премиальные объекты. Для Грузии этот тренд совпал с собственным изменением рынка: туризм растет, в Батуми быстро увеличивается предложение квартир под краткосрочную аренду, а качественная брендированная гостиничная недвижимость остается значительно меньшим сегментом.

Инвестиции в отели снова растут

JLL считает 2026 год продолжением нового инвестиционного цикла в гостиничном секторе. В 2025-м прямые инвестиции в отели выросли на 22% относительно минимума 2023 года. Доля гостиниц достигла примерно 8% мирового объема вложений в коммерческую недвижимость и превысила долгосрочный средний показатель. Среди причин JLL выделяет улучшение условий долгового финансирования, большой объем капитала для новых сделок и устойчивый туристический спрос.

International Investment уже разбирал этот разворот в материале «Инвестиции в гостиничную недвижимость ускорятся в 2026 году». Для инвестора важна не сама смена настроений, а то, куда именно направляются деньги. Капитал выбирает рынки с устойчивым туристическим спросом, ограниченным качественным предложением и объектами, где стоимость зависит от работы гостиницы, бренда и оператора, а не только от квадратного метра.

В Европе настрой схожий. Более 90% участников опроса CBRE собираются в 2026 году сохранить или увеличить долю отелей в своих инвестиционных портфелях. В центре внимания остаются крупные города и сильные курортные направления Южной Европы.

Курортные отели получают больше капитала

Испания хорошо показывает, какие объекты сейчас интересуют инвесторов. В первом полугодии 2026 года объем гостиничных сделок достиг рекордных €2,46 млрд, на 26,5% больше год к году. Курортные объекты получили 60% всех вложений, а на гостиницы четырех и пяти звезд пришлось 86% капитала. Средняя цена номера в проданных отелях поднялась до рекордных €213,3 тыс.

Деньги идут прежде всего в качественный продукт в сформированных туристических локациях. В Испании лидировали Балеарские острова и Коста-дель-Соль. Инвестору важны сильный поток гостей, возможность держать высокую стоимость номера и ограниченность хороших объектов.

Та же логика распространяется на брендированные резиденции. Knight Frank насчитал почти 1 800 работающих и заявленных проектов в 90 странах. Больше половины теперь находятся на побережье, островах и горных курортах, а около 70% действующих комплексов связаны с гостиничными брендами.

ОАЭ показывают, как меняется курортная недвижимость

Рас-эль-Хайма дает еще один пример. До 2030 года здесь ожидается около 10 тыс. брендированных резиденций. Параллельно эмират расширяет гостиничный фонд: к существующим примерно 9 тыс. номеров должны добавиться еще около 8,5 тыс. в 2027–2030 годах. Большая часть нового предложения относится к пятизвездочному сегменту.

Рынок постепенно объединяет гостиницу и недвижимость в одном продукте. Покупателю предлагают частную собственность вместе с международным брендом, сервисом, курортной инфраструктурой и профессиональным управлением. Именно такой формат сейчас активно развивается на Al Marjan Island и других туристических рынках.

Для Грузии эта модель интересна тем, что страна входит в тот же сегмент при более доступной стоимости недвижимости.

Туризм Грузии держится у исторических максимумов

В 2025 году Грузия приняла рекордные 5,52 млн международных туристических визитов — на 8,4% больше, чем годом ранее. Общее число визитов международных путешественников достигло 7,8 млн, а доходы от международных поездок составили $4,69 млрд.

Меняется и география спроса. За первое полугодие 2026 года из стран Евросоюза и Великобритании было зарегистрировано 249,2 тыс. визитов, на 23,4% больше год к году. Это рекорд для этого направления.

Рост дальних рынков важен для международных гостиничных брендов. Такие гости чаще пользуются глобальными системами бронирования и программами лояльности и привычнее к стандартизированному гостиничному продукту.

Батуми получает десятки тысяч новых апартаментов

В Батуми инвестиционная картина отличается от общегрузинской. Город остается одним из главных туристических рынков страны, но предложение квартир под краткосрочную аренду увеличивается очень быстро.

Исследование Galt & Taggart оценивает их количество примерно в 18–20 тыс. на конец 2024 года. К 2029-му рынок может вырасти до 35–40 тыс. квартир. Брендированный гостиничный фонд значительно меньше: 2 966 номеров в 2024 году, 3 764 в 2026-м и около 4 079 по заявленному предложению к 2029 году.

Разница в темпах имеет прямое значение для инвестора. В краткосрочной аренде появляется все больше похожих студий и апартаментов, которым приходится делить один туристический спрос. Международный гостиничный сегмент растет медленнее и остается гораздо компактнее.

International Investment подробно разбирал эту структуру в материале «От жилья к отелям: как меняется структура инвестиций в Батуми». В 2025–2029 годах в городе планируется ввод около 58 тыс. квартир, из которых примерно 46,3 тыс. ориентированы главным образом на краткосрочную аренду.

Гостиничный рынок Батуми растет иначе

Гостиницы работают с туристическим спросом по другой модели. В первой половине 2025 года загрузка выбранных Galt & Taggart гостиниц Батуми выросла до 59% с 50% годом ранее, а средняя стоимость номера составила $91. К июню загрузка достигала 71%.

В более свежем исследовании по Аджарии Galt & Taggart также отмечает рост загрузки и выручки гостиниц благодаря туристам с Ближнего Востока. На этом рынке международный бренд получает дополнительное значение: у сети есть собственные продажи, программы лояльности, узнаваемость и стандарты сервиса.

Речь поэтому идет не о дефиците любых гостиничных номеров. Редким продуктом остается качественная брендированная гостиничная недвижимость, особенно в формате полноценного курорта с собственной инфраструктурой.

Гонио становится площадкой для крупных курортов

Гонио развивается иначе, чем плотная городская застройка Батуми. Здесь можно создавать большие курортные комплексы с бассейнами, ресторанами, спа, медицинскими и семейными форматами, спортивной и событийной инфраструктурой.

Для гостиничной недвижимости это принципиально. Большая часть дохода зависит уже не от одной комнаты или квартиры, а от способности всего комплекса привлекать гостей, увеличивать длительность проживания и работать с несколькими аудиториями в течение года.

Гонио при этом остается рядом с Батуми и международным аэропортом, сохраняя доступ к инфраструктуре крупнейшего курортного города Грузии.

Wyndham Grand Batumi Gonio работает в этой модели

Одним из наиболее заметных проектов стал Wyndham Grand Batumi Gonio. Комплекс объединяет пять гостиничных форматов — Aqua, Family Club, Riviera, Villas и Sky Castle — под брендом Wyndham Grand. Управляющей компанией выступает Aimbridge Hospitality.

Проект включает гостиничные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы в полном праве собственности. Инфраструктура занимает 27 115 кв. м и насчитывает более 100 объектов: бассейны, рестораны и бары, спа, спортивные и детские зоны, медицинские и деловые пространства.

В этой модели собственник покупает не обычную квартиру, которую затем самостоятельно выводит на рынок аренды. Объект становится частью работающего гостиничного комплекса, где тарифами, бронированиями и обслуживанием занимается профессиональный оператор.

На инвестиционной странице Wyndham Grand Batumi Gonio указаны два варианта: гарантированная доходность 10% годовых, зафиксированная в договоре, или доход от гостиничного управления с заявленным потенциалом до 16%. Первоначальный взнос начинается с 30%, беспроцентная рассрочка доступна на срок до 60 месяцев.

International Investment отдельно разбирал модель гарантированного дохода Wyndham Grand Batumi Gonio и механизм, при котором собственник может выбрать фиксированную выплату или гостиничную модель управления.

Wyndham использует похожий формат и в Европе

Гостиничные бренды применяют эту модель на разных курортных рынках. На Майорке в апреле 2026 года открылся Wyndham Portocolom — комплекс из 115 меблированных студий и апартаментов рядом с пляжем Кала-Марсаль. Проект работает по стандартам Wyndham и сочетает частную недвижимость с гостиничным сервисом. International Investment включил его в каталог брендированных резиденций Испании.

Форматы Майорки и Гонио отличаются масштабом и концепцией. В Испании это сравнительно компактный курортный объект, в Грузии Wyndham Grand Batumi Gonio строится как крупный комплекс из нескольких гостиничных форматов с общей инфраструктурой. Общий принцип один: международный бренд и гостиничное управление становятся частью самой недвижимости.

Эта же логика заметна в Рас-эль-Хайме, где около 10 тыс. будущих объектов относятся к branded residences. Гостиничная инфраструктура и частное владение все чаще развиваются вместе, особенно в курортных локациях.

Почему Грузия интересна для такого формата

Грузия соединяет растущий туристический рынок с относительно доступной стоимостью недвижимости и простой системой владения для иностранцев. При этом Батуми уже вышел из стадии, когда практически любой объект у моря можно было рассматривать как одинаково редкое предложение.

Массовый рынок апартаментов стал большим. Брендированных гостиничных объектов существенно меньше, и именно здесь появляется ниша для профессионально управляемых курортных проектов.

Еще один фактор — миграционный. С марта 2026 года несельскохозяйственная недвижимость оценочной стоимостью свыше $150 тыс. может служить основанием для краткосрочного ВНЖ при выполнении требований программы. International Investment сравнивал грузинские условия с другими рынками в материале «ВНЖ за недвижимость в 2026 году: что осталось».

Для инвестора гостиничная недвижимость Грузии поэтому находится сразу на пересечении трех рынков: растущего международного туризма, зарубежной недвижимости и профессионального гостиничного бизнеса.

Капитал выбирает управляемый гостиничный продукт

Возвращение капитала в отели не означает одинакового роста всего сектора. Данные Испании показывают концентрацию вложений в курортных и четырех- и пятизвездочных объектах. Knight Frank фиксирует смещение брендированных резиденций из мегаполисов на побережье и в курортные зоны. В ОАЭ международные гостиничные бренды уже становятся основой крупных жилых кластеров.

Грузия движется в том же направлении со своей структурой цен и туристического спроса. В Батуми рынок обычных инвестиционных апартаментов быстро увеличивается, а брендированная гостиничная недвижимость остается значительно более узким сегментом.

Как сообщают эксперты International Investment, именно эта разница делает гостиничный формат все заметнее для капитала. Wyndham Grand Batumi Gonio показывает, как глобальная модель адаптируется к грузинскому побережью: международный бренд, профессиональный оператор, частная собственность и большая курортная инфраструктура собраны в одном инвестиционном продукте. При продолжающемся росте туристического рынка и расширении предложения обычных апартаментов такой формат получает отдельное место в структуре недвижимости Батуми.

FAQ: инвестиции в гостиничную недвижимость

Почему инвестиции в отели снова растут?

В 2025 году объем прямых гостиничных инвестиций был на 22% выше минимума 2023 года. Улучшились условия финансирования, а туристический спрос остается высоким. Отели также позволяют быстрее менять тарифы в зависимости от спроса.

Какую долю рынка коммерческой недвижимости занимают отели?

В 2025 году на гостиницы пришлось около 8% мировых инвестиций в коммерческую недвижимость — выше долгосрочного среднего уровня.

Какие отели сейчас наиболее интересны инвесторам?

Большая часть капитала идет в качественные объекты. В Испании в первом полугодии 2026 года 60% гостиничных инвестиций пришлось на курортный сегмент, а 86% — на гостиницы четырех и пяти звезд.

Почему гостиничная недвижимость интересна в Грузии?

Грузия сочетает рекордный туристический поток с относительно небольшим фондом качественных брендированных гостиниц. В Батуми это особенно заметно из-за быстрого роста числа квартир под краткосрочную аренду.

Сколько апартаментов под краткосрочную аренду в Батуми?

Galt & Taggart оценивал предложение в 18–20 тыс. объектов на конец 2024 года. К 2029 году их количество может увеличиться до 35–40 тыс.

Сколько брендированных гостиничных номеров в Батуми?

Оценка на 2026 год составляет около 3 764 номеров. По текущему заявленному предложению к 2029 году показатель должен составить около 4 079.

Что представляет собой Wyndham Grand Batumi Gonio?

Это курортный гостиничный комплекс в Гонио под брендом Wyndham Grand и управлением Aimbridge Hospitality. В нем представлены отельные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы в полном праве собственности.

Какая доходность заявлена в Wyndham Grand Batumi Gonio?

Официальные условия проекта предусматривают гарантированную доходность 10% годовых либо доход от гостиничного управления с заявленным потенциалом до 16%.

Чем отельная недвижимость отличается от обычного апартамента?

В гостиничном формате объект работает внутри общей системы управления. Оператор занимается тарифами, бронированиями, обслуживанием и продажами, а бренд и инфраструктура комплекса становятся частью продукта.

Почему Гонио привлекает гостиничные проекты?

Район позволяет развивать крупные курортные комплексы с собственной инфраструктурой и остается рядом с Батуми и международным аэропортом.