Рынок недвижимости Дубая меняет формат

Эксперты arabianbusiness проанализировали тенденции рынка недвижимости Дубая в 2018 году.

Застройщики будут уменьшать размер квартир, чтобы снизить цены объектов.

Марио Волпи (Mario Volpi), главный коммерческий директор Kensington Properties, рассказал, что эта тенденция уже начала набирать обороты на таких объектах, как Dubai South, Dubailand и Jumeirah Village Circle в 2017 году и продолжится в 2018.

Отметим, что цены на недвижимость в Дубае падают. По данным Reidin.com, в мае 2016 года индекс цен на жилую недвижимость в Дубае (RPPI) упал на 5,35% в сравнении с 2015 годом . С учетом инфляции цены на жилье в Дубае упали на 6,86%. Цены на квартиры в течение года до мая 2016 года упали на 5,15% (-6,67% в реальном выражении). В тот же период цены на виллы снизились на 6,05% (-7,55% в реальном выражении).
Средняя стоимость апартаментов площадью 90 метров квадратных составляет около $400 тысяч по данным lobalpropertyguide. Сдавать такой объект можно за $1900 в месяц. Годовая доходность составляет около 5% без учета налогов. Стоимость квадратного метра – около $4 тысяч – $4,5 тысяч за квартиру площадью до 90 метров квадратных. Если площадь квартиры превышает 120 метров квадратных, цена за метр составит от $5 000 до $6000.

В 2017 году продажи продолжили снижение, согласно JLL MENA , эта тенденция связана с усилением доллара, из-за которой снизилась покупательная способность от зарубежных инвесторов не из США. Еще одна причина - снижение цен на нефть, что негативно отразилось на покупательной способности инвесторов из близлежащих нефтедобывающих стран.

В первом квартале 2016 года количество сделок с недвижимостью в Дубае снизилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее, а количество транзакций снизилось на 17%. Общая стоимость транзакций составила 267 млрд. дирхам ($72,7 млрд.), из которых 49% - прямые продажи, 44% - ипотечные кредиты.

При этом большинство продаж в Дубае в последнее время приходились на индийских, британских и пакистанских покупателей.

“На мой взгляд, одной из тенденций 2018 года станет доступность, но доступность будет стоить дорого, и я не имею в виду финансовые условия”, - сказал Марио Волпи в отчете, опубликованном LuxHabitat.

“Пока рынок недвижимости в Дубае сложный, с мягкими ценами, но для того, чтобы разработчики сохраняли цены за метр жилой недвижимости на доступном для среднестатистического человека уровня, фактический размер готовой квартиры необходимо уменьшать”, - добавил он.

“Мы видели эту тенденцию – она уже наблюдается у многих застройщиков в таких местах, как JVC, Dubai South и Dubailand. Строительство небольших квартир продолжится в следующем году, поскольку эта тенденция гарантирует доступность недвижимости. Покупателям или инвесторам теперь придется выбирать небольшие объекты, если они хотят “доступный по цене” объект”.

В этом же отчете Александр фон Сайн-Витгенштейн, директор по продажам элитной недвижимости Luxhabitat, сказал: “Покупателям в 2018 году следует проверять репутацию разработчика, особенно дату окончания строительства перед подписанием договора. Что касается продавцов, цены, как ожидается, будут сглажены, поэтому не спешите продавать свою недвижимость. Сдача в аренду остается перспективной сферой”.

Пол Спарго, коммерческий директор Propertyfinder, рассказал, что тенденция снижения цен по всему рынку, вероятно, продолжится, хотя они, вероятно, замедляться по сравнению с предыдущими годами.

Мэтью Грегори (Matthew Gregory), глава отдела продаж недвижимости считает, что цены продажи серьезно не сократятся. Он добавил, что, несмотря на большое количество запланированных проектов в 2017 году, только половина тех, которые должны были завершиться к концу года, были закончены.

“Мы прогнозируем, что аналогичная тенденция сохранится и в ближайшие два-три года, так как ожидается, что к концу 2020 года планируется завершение 200 000 объектов. Если учесть падение доходности и падение продаж, вызванного Expo 2020, маловероятно, что все эти объекты закончат вовремя, что снизит вероятность нарушения равновесия между спросом и предложением в 2018 году”.

Хайдер Али Хан, генеральный директор Bayut, сказал, что, по его мнению, 2018 представит больше возможностей для покупателей и арендаторов, поскольку на рынок поступит больше объектов.

“В этом году рынок был на стороне покупателей и арендаторов, а цены продажи и арендная плата корректировались. По мере того, как мы войдем в 2018 год, на рынке появятся новые объекты и предоставят еще более привлекательные предложения. Рост экономики в сочетании с более доступными вариантами жилья должен обеспечить здоровую и позитивную тенденцию на 2018 год”, - рассказал он.

Интересно, что хотя цены на недвижимость находятся в ОАЭ на спаде, как и практически на всем Ближнем Востоке, стоимость аренды падает не так ощутимо. А налогообложение в стране довольно лояльное – отсутствует налог на прибыль. Но аренда жилой недвижимость облагается 5% фиксированным налогом, а коммерческой - 10% фиксированным налогом. Налог на прирост капитала в стране отсутствует, что уменьшает потери при продаже. Но если учесть увеличение предложения и снижение цен, можно потерять деньги на разнице в цене покупки и дальнейшей продажи, что делает невыгодным покупку с целью перепродажи в краткосрочной перспективе.

Подсказки: недвижимость ОАЭ, недвижимость Дубаи, аналитика недвижимость