Туризм в Испании повысил стоимость жилья на 3 800 евро

Туристов вновь обвиняют в повышении цен на аренду и покупку жилья в странах Европы. Аналитики фонда New Economics Foundation провели исследование по данным из семи стран, подтвердив связь между большим потоком иностранных гостей и рынком недвижимости. Наибольшее влияние отмечено в Испании, Португалии, Италии и Греции.

Рост туризма и влияние на рынок жилья Испании

Исследование охватывает период за 2019-2025 годы и фокусируется на авиатуристах. В Испании число таких путешественников увеличилось на 12,8%. На Балеарских островах на одного жителя приходилось 9,2 туриста, на Канарах — 4,9, в Каталонии — 2 при среднем показателе по Европе 0,9.

При этом жилье подорожало на 3 800 евро, а ставки за аренду до 236 (+1,7%) в месяц сверх прежнего уровня. Предполагается, что к 2031 году плата за съемного жилье может вырасти ещё на 217 евро именно из-за этого фактора.

Аренда жилья и доходы от туристов в Испании

Банка Испании уже обращал внимание на проблему жилья, предназначенного для туристической или сезонной аренды. В стране насчитывается около 400 000 подобных объектов. Проблемы фиксируются также в секторе вторых домов, принадлежащих гражданам Испании и иностранцам. Ежегодно фиксируется в среднем 50 000 сделок в этом сегменте.

Динамика доходов отстаёт от роста туристической активности. Сфера гостеприимства в Испании обеспечивает около 10% отработанных часов в экономике, но формирует примерно 5% валовой добавленной стоимости. Реальные заработные платы в отрасли в период с 2008 по 2024 год снизились, несмотря на рост турпотока и последовательное повышение минимальной оплаты труда.

Аэропорты Испании: расширение

Интенсивность туризма в отдельных регионах Испании остаётся значительно выше среднеевропейской. В связи с расширением потока Испания направила 12,9 млрд евро на развитие инфраструктуры двух крупнейших аэропортов — Барахаса (Мадрид) и Эль-Прата (Барселона).

Аналитики ожидают, что эти терминалы в перспективе могут выйти на уровень амстердамского Схипхола по объёму пассажиропотока. Отмечаются и экологические споры из-за возможного влияния на природные зоны Ла-Рикарда в ходе реконструкции авиагавани. Вдобавок, в связи с увеличением объемов полетов фиксируется рост выбросов. В 2025 году Испания и Италия превысили уровни 2019-го на 14% и 10% соответственно. При этом в 2019 году на туристический сектор приходилось 8,8% глобальных эмиссий.

Дефицит жилья в Испании

Влияние распределяется неравномерно между регионами и городами в зависимости от туристического спроса, поэтому результаты нельзя напрямую переносить на все территории страны. Аналитики добавляют, что повышают цены также дефицит доступного жилья, бюрократические препоны, неэффективное градостроительное планирование и дефицит рабочей силы. При этом в исследовании отмечается, что стоимость недвижимости повысилась также в Португалии, Италии и Греции, но снизилась в Бельгии, Дании, Германии, Нидерландах и Польше.

По данным Банка Испании, дефицит жилья в стране достиг 750 000 единиц. В 2025 году в стране появилось около 240 тысяч новых домохозяйств при вводе лишь 92 000 объектов недвижимости. Арендная плата порою достигает 60% дохода домохозяйств. В связи с этим в Испании регулярно проходят массовые протесты, в ходе которых граждане призывают сократить поток туристов и инвесторов, а также объемы жилья, которое сдают на краткие сроки.

Реформа рынка недвижимости Испании

Власти Испании ввели несколько мер, которые ужесточили правила аренды жилья. Это привело к сокращению объемов предложения. Одновременно фиксируется снижение темпов роста цены в некоторых локациях. Правительство готовит к внесению в парламент новый пакет мер, который предусматривает повышение НДС на краткосрочную туристическую аренду до 21%.

Новая ставка будет распространяться на аренду сроком менее 30 суток в муниципалитетах с населением свыше 10 000 человек. Также пересматриваются правила временных контрактов, становятся обязательными письменные договоры. Предлагается ввести налоговые стимулы для арендодателей, снижающих или замораживающих плату. Ранее часть этих инициатив уже принималась в виде декрета, но затем не получила поддержки в Конгрессе.

Вторая часть реформы ориентирована на расширение предложения жилья. Помимо налоговых изменений, она предусматривает упрощение административных процедур в строительстве. Представитель правительства Эльма Саис назвала пакет «смелым и всеобъемлющим» ответом на жилищный кризис, отметив необходимость политического согласия для его реализации.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают усиление регулирования рынка недвижимости в Испании, при котором ограничения затрагивают прежде всего сегмент краткосрочной аренды. В Барселоне принято решение о поэтапном закрытии рынка туристической аренды к 2028 году. В ряде регионов действуют моратории и дополнительные ограничения.

Для инвесторов это означает сокращение потенциальной доходности в отдельных сегментах и рост регуляторных рисков. В некоторых зонах модель краткосрочной аренды жилья может утратить экономическую целесообразность. Дополнительное давление формируют возможные изменения налоговой нагрузки и усиление контроля со стороны государства.

Сегмент долгосрочной аренды и проектов доступного жилья получает больше институциональной поддержки и стимулов. Это постепенно смещает интерес инвесторов в сторону более устойчивых моделей с меньшей волатильностью, но рентабельность таких объектов меньше.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость Европы у экспертов International Investment