Прогноз: В 2018-2019 годах в Батуми снизится стоимость аренды жилья, а крупные застройщики повысят объемы строительства более, чем вдвое

таким выводам пришли аналитики международного журнала International Investment, проводящие мониторинг и исследование рынка недвижимости города Батуми (Грузия). Несмотря на то, что во втором полугодии 2017 года мэрия Батуми выдала меньше разрешений на строительство, чем в аналогичный период 2016 года, общий объем площади, строительство которой ожидается, вырос на 101%.

Анализ разрешений на строительство, выданных мэрией Батуми во втором полугодии в 2017 году в сравнении со вторым полугодием 2016 года показал, что их число сократилось почти на 7%, но разрешённая к строительству площадь кардинально возросла.

В общей сумме количество разрешений сократилось с 303 до 284, а размер площадей вырос с 646 121 м2 до 1 299 658 м2.

Причина сокращения числа выданных разрешений заключается во вступлении в силу в 2017 году новых регуляторных норм строительства в Грузии, предполагающих обеспечение норм противопожарной безопасности. Муниципальные органы в течение почти всего первого полугодия задерживали рассмотрение проектной документации и заявок на разрешения на строительство в силу внедрения новой системы. Но даже когда выдача разрешений началась, не все застройщики успели во втором полугодии 2017 года адаптировать свои проекты к новым нормам, что помешало им получить разрешения. В результате количество выданных разрешений резко сократилось. Ранее журнал International Investment уже обнародовал выводы экспертов, что внедрение новых регуляторных норм приведет к удорожанию строительства в среднем на 60$ на 1 м2, что способно повлечь за собой рост цен на первичном рынке.

Однако несмотря на снижение числа выданных разрешений, объем строительства в Батуми не только не сократится, но и возрастет более, чем вдвое – на 101%. Таким образом, делают вывод аналитики, сокращение числа разрешений на строительство вызвано не конъюнктурой рынка, а фактором государственного влияния путем введения новых регуляторных норм. В дальнейшем влияние этого фактора не ожидается. Также отмечается, что несмотря на влияние регуляторных норм, площадь ожидаемой застройки выросла. Это дает основание считать, что если бы не влияние новой регуляции, то уровень ее роста был бы еще выше.

	Второе полугодие 2016 года.		Второе полугодие 2017 год.		Рост/Снижение количество выданных разрешений		Рост/Снижение разрешённой к строительству площади
	Количество выданных разрешений	Площадь, м²	Количество выданных разрешений	Площадь м²	Шт.	%	Площадь, м²	%
Жилой дом II категория	124	32653	129	34530	+5	+4%	+1877	+6%
Жилой дом III категория	34	30913	32	140771	-2	-6%	+109858	+355%
Жилой дом IV категория	68	314357	58	377857	-10	-15%	+63500	+20%
Гостиница	30	198486	25	552184	-5	-17%	+353698	+178%
Многофункциональное здание	43	68762	36	185674	-7	-16%	+116 912	+170%
Коммерческий объект	1	75	4	8642	+3	+300%	+8567	+887%
Дом для отдыхающих	3	875	0	0	-3	-100%	-875	-100%
ИТОГО	303	646 121	284	1 299 658	-19	6,3%	+653337	101%

Справка:
Законодательство Грузии дифференцирует строительные объекты по пяти категориям, в зависимости от сложности и степени риска.
Категория I (с низкой степенью риска): здания высотой до 5 метров и площадью застройки до 60 м².
Категория II (с низкой степенью риска): здания высотой от 5 до 12 метров и площадью застройки до 300 м², глубиной от 2 до 4 метров от поверхностности грунта.
Категория III (со средней степенью риска): здания высотой от 12 до 22 метров и площадью застройки от 300 м² до 6000 м², глубиной более 4 метров от поверхностности грунта.
Категория IV (с высокой степенью риска): здания высотой от 22 метров и площадью застройки от 6000 м².
Категория V (с очень высокой степенью риска): здания специального назначения (промышленные объекты с потенциально опасным оборудованием, метрополитен, линии высоковольтных передач, магистральные трубопроводы, железные и автомобильные дороги и т.д.).

Сравнительный анализ объектов, разрешения на строительства которых выданы в 2016 и 2017 годах, показывает, что рынок строительства в Батуми демонстрирует рекордные темпы роста.

Сравнения выданных разрешений на строительство в Батуми во вторых полугодиях 2016/2017 гг.:

Наглядное сравнение результатов по числу выданных разрешений выглядит следующим образом: ©internationalinvestment.biz

Если сравнение числа выданных разрешений демонстрирует некоторый спад, то сравнение площади разрешенных к строительству объектов демонстрирует резкий рост:

Как видно из приведенных диаграмм, сократилось количество площади домов для отдыхающих, которое, впрочем и до этого составляло незначительный показатель. Выросла площадь коммерческих объектов (+8567 м²), небольших многоквартирных жилых домов 3-й категории (+109858 или на 355%), домов 2-й категории, т.е. как правило, частных домов (+1877 м² или на 6%)

Снижение площади строительства домов для отдыхающих с лихвой компенсируется ростом площади гостиниц, которая возрастает на рекордные 178% или на 353698 м².

Отсутствие в списке разрешений на строительство офисных зданий компенсируется ростом площади монофункциональных объектов, которые, как правило, включают в себя и жилые помещения, и торговые площади, и офисные помещения. Их площадь возрастает более, чем вдвое – на 170% или на 116 912 м².
Снижение количества разрешений на строительство больших многоквартирных домов 4-й категории, компенсируется ростом их площади на 20% или на 63500 м2.

Во втором полугодии 2016 года было согласовано строительство 102 жилых зданий 3-й и 4-й категорий, общей площадью 345 270 м². Среднестатистическая площадь 1 жилого дома составила 3385 м2. А уже во втором полугодии 2017 года количество разрешенных к строительству зданий 3-й и 4-й категории составило всего 90, общей площадью 518 628 м². Таким образом, среднестатистическая площадь одного жилого дома выросла до 5 762 м². То есть, в 1,7 раза.

Данная статистика указывает на уменьшение роли мелких операторов строительного рынка Батуми и рост роли крупных застройщиков, способных реализовывать более масштабные проекты и тем самым вносить на рынок недвижимости более дешевые проекты или проекты с более развитой инфраструктурой.

То же самое касается и строительства гостиниц и апарт-отелей.

Во втором полугодии 2016 года было разрешено строительство 30 гостиниц (включая апарт-отели), общей площадью 198 486 м². Среднестатистическая площадь одной гостиницы или апарт-отеля составила 6616 м². Во втором полугодии 2017 года их число сократилось до 25, а площадь возросла до 552 184 м², что повысило среднестатистическую площадь до уровня 22 087 м². Показатель, согласно которому, средняя площадь гостиницы в разы превосходит площадь жилых многоквартирных домов закономерно, если учесть, что большинство крупных застройщиков предпочитает относить свои проекты к категории апарт-отелей, так как данная категория законодательно имеет в Грузии льготы по оплате НДС.

Данная тенденция, по мнению аналитиков International Investment, позволяет утверждать смену некоторых тенденций на рынке недвижимости Батуми.

Если распределение долей рынка между отдельными видами строительных объектов в 2016 году выглядело следующим образом:

То во втором полугодии 2017 года роль строительства частных домов снизилась с 5% до 3%. Доля строительство жилых зданий 3-й категории возросла с 5% до 11%. Строительство гостиниц и апарт-отелей выросло с 31% до 42%. Доля жилых домов 4-й категории снизилась с 49% до 29%. При этом, несмотря на рост площади многофункциональных зданий, их доля в процентном выражении выросла не на много – на 4%.

Аналитики International Investment указывают, что приведенные данные отражают лишь прогноз развития рынка в 2018-2019 годах, на которые пройдутся основные этапы реализации разрешённых к строительству проектов. Неизбежные корректировки внесет ситуация связанная с их практической реализаций, однако, по мнению экспертов, это едва ли изменит сами тенденции. Вместе с тем, не исключается, что часть застройщиков, не сумевших получить разрешение на строительство малогабаритных объектов в 2017 году, смогут сделать это в 2018 г., тем самым частично отыграв позиции. Однако, на фоне роста значения масштабных проектов это едва ли изменит тенденции рынка.

Вместе с тем, рекордный рост строительства в Батуми создает риски значительного преобладания предложения над спросом на рынке недвижимости, что может создать кризис ликвидности. Несмотря на то, что число сделок на рынке недвижимости в Грузии также растет рекордными темпами, рост строительства опережает рост числа сделок. Кроме того, рост спроса в Грузии, в том числе в Батуми, не подкреплен ни собственным экономическим ростом страны, ни достаточным притоком туристов, проявляющих интерес к покупке курортной недвижимости. Рост туризма в Грузии составил в 2017 году 18,8%, что является высоким показателем. Однако не достаточно высоким, что обеспечить покупателей и арендаторов в гостиничных номерах и квартирах, уровень строительства которых вырастет более, чем вдвое. А значит, по мнению экспертов, рост строительства окажет давление на рынок аренды недвижимости в Батуми и заставит арендодателей в силу повышения уровня конкуренции снижать арендные ставки. Также, через два-три года, в зоне риска кризиса ликвидности могут оказаться как владельцы квартир, пытающиеся их продать на вторичном рынке, так и сами застройщики. Однако, данный риск, по прогнозу аналитиков, не коснется владельцев недвижимости в первой приморской линии и владельцев вилл в курортной зоне, так как в этом сегменте большого роста предложения не ожидается из-за ограниченности числа прибрежных земельных участков.

International Investment